보금자리 2차, 역세권 미분양 노려라

양도세 감면 이후 부동산 시장 전망

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 최진곤 | 입력2010.02.22 17:10

신규분양 및 미분양 아파트에 대한 양도세 감면이 2010년 2월 11일부로 모두 종료됐다. 부동산 경기 활성화 및 미분양 주택 해소를 위해 도입된 정책으로 지난해 2월부터 서울을 제외한 과밀억제권역의 주택은 5년간 양도세 60%감면, 과밀억제권역을 제외한 지역은 5년간 양도세 100%를 감면해 줬다. 실수요자들이나 투자자들은 양도세 혜택 종료 후 분양시장이 어떻게 전개 될지 관심을 가지고 살펴봐야 할 시기이다.

크게 봤을 때, 2010년 분양시장은 지난 수년간 이어진 공급과잉에 따른 시장 침체를 면하기 어려울 전망이다. 아직 미분양 물량이 많은데다 양도세 혜택 기간도 모두 종료되어 공급과잉이 단기간 내 해소되기엔 무리가 있다. 또 기존 아파트 시장의 침체 양상도 악재이다. 하지만 이런 악조건 속에서도 일부 인기 단지의 청약 열기가 뜨거울 전망이다.

특히 올해 주목해야 할 대상은 보금자리 2차 물량이다. 분양가가 저렴한 데다 입지여건도 탁월해 청약저축이 있는 실수요자들의 경쟁이 치열할 것으로 보인다. 한편 서울 뉴타운에도 주목대상 1순위이다. 아현, 왕십리, 가재울 등 뉴타운 내에 3,000가구가 넘는 매머드급 단지들이 분양 대기 중이다. 서울은 기존의 양도세 혜택을 못 받았던 지역이었던 만큼 서울 내 뉴타운 분양은 양도세 혜택 종료 후 오히려 관심을 얻을 전망이다. 서울 역세권 근처의 미분양 단지에도 관심을 가져 볼 만 하다. 미분양 물량들 중에서 교통여건이 좋고, 인근 개발 호재가 예상되는 단지는 부동산 상승기에 시세차익 실현이 가능하기 때문이다.

반면, 수도권 외곽지역이나 입지여건이 떨어지는 곳은 청약자의 외면을 받을 공산이 크다. 금융위기 이후 서울이나 서울과 가까운 지역 내 아파트 투자가 더 안정적이란 인식이 강해지면서 올해도 비인기 지역 분양시장은 인기지역과 희비가 엇갈릴 것으로 보인다.

자녀 출산 계획이 있다면 신혼부부 특별공급을 노리는 것도 좋다. 기존의 신혼부부 특별공급은 혼인 5년 이내의 자녀가 있어야 가능했지만 앞으로는 임신 중인 신혼부부도 주택 특별공급을 신청 할 수 있게 되었다. 또한 공급되는 주택의 면적도 확대 된다. 따라서 신혼부부들은 자녀계획과 청약계획을 동시에 짜는 현명함을 갖춰야 할 시점이다.

새롭게 바뀌는 개정안에 따르면 신혼부부 특별공급에 임신 중인 부부도 포함하고 출산 및 입양 유지 등에 관한 입증은 국토해양부장관이 정하는 바에 따라 자료를 제출해야 한다. 임신확인을 위해 청약 시 입주자 모집공고일 이후 의료기관이 발급한 임신진단서를 제출해야 한다. 특별공급에 당첨된 임신부부는 출산관련 서류(출생증명서, 유산 관련 증명서 등)를 주택 입주 시 제출해야 한다. 아울러 신혼부부특별공급 대상주택을 60㎡ 이하에서 85㎡로 확대키로 했다.

이와 함께 특별공급 대상 중 신혼부부·생애최초 주택특별공급에만 입주자 저축을 사용하던 것을 국가 유공자, 철거민 및 장애인을 제외한 모든 특별공급으로 확대했다. 이에 따라 공공주택은 입주자 저축에 6개월 이상 납입하고 민영주택은 지역예치 최소금액(서울·부산 300만원, 광역시 250만원 기타지역 200만원 6개월 이상) 이상 납입해야 특별공급신청 자격이 부여된다. 시행일은 입주자저축 6개월 이상 납입 요건 충족을 고려해 오는 8월 23일부터 시행될 예정이다.

또한 생애최초 특별공급 소득요건을 현행 전년도 도시근로자 소득의 80%에서 100%로 상향 조정하고, 1년 이내의 한시적 실직자 및 사업소득을 납부하는 보험모집인 등에게도 청약자격이 부여되기 때문에 기존의 도시근로자 소득의 80% 이상이 되어서 특별공급 청약자격이 안 되었던 사람들은 각별한 관심을 가져야 할 것으로 보인다.

더 원 솔루션 재테크 팀장 최진곤 ( 저서 : 서른 살 직장인 10억을 벌다 )