보통 경매의 꽃은 명도(사람을 보내고 집을 이전 받는 것)라고 한다.
낙찰을 받고 잔금을 납부하면서 법적인 소유권을 취득하지만 점유를 이전 받아 사실상 지배를 하지 않으면 소유권 행사에 제한을 받기 때문이다.
게다가 명도 협상이 결렬되자 인도명령이나 명도소송을 신청해 인도명령 결정을 받거나 승소를 했다고 하더라도 집행 불능(노모나 장애인 집행에 대한 회피, 집행관의 종교적인 이유,점유자와의 물리적 충돌 등)이 떨어질 경우 투자비용이 모두 묶여 당황스러운 상황이 연출될 수도 있다.
이런 극단적인 상황이 아닌 경우 명도를 실패했다고 말하는 거의 대부분은 본인이 계획했던 명도비용보다 실제 지출된 비용이 많아 그만큼 수익성이 하락한 경우일 것이다.
그런데 그 비용은 임장 실패로 인해 입찰보증금을 잃는 금액에 비하면 대부분 크지 않는 경우가 많다. 또한 명도를 실패하는 확률보다 임장을 제대로 하지 않아 실패하는 확률이 경험상 월등히 많다는 것을 느낀다. 그래서 필자는 명도의 중요성 못지 않게 임장의 중요성을 강조한다.
경매가 경쟁적인 매수행위인 것은 틀림없다.
그렇기 때문에 입찰자는 다른 경쟁 입찰자를 많이 의식하는 것 같다.
며칠 전 회원 한분이 필자에게 전화를 했다.
함께 경매재테크를 하는 친구가 있는데, 시세가 1억 9천만원 정도에 형성된 빌라를 1억 8천만원에 낙찰 받았다는 것이다. 그러면서 2등과의 차이가 불과 70만원 밖에 차이가 나지 않았다며, 정말 기적 같은(?)일이라고 흥분을 가라 앉히지 못했다.
또 다른 회원은 시세가 1억 3천만원 정도에 거래되고 있는 빌라를 1억 1천 3백만원에 낙찰받았는데 매우 침울해 하며 어떻게 하는 것이 좋을지 문의를 해왔다.
이유인 즉, 처음에는 잘 받은 줄 알았는데 2등과의 차이가 1천만원 정도 났다는 것이었다.
실제 두 빌라를 다시 재차 임장을 했을 때 첫 번째 빌라보다는 두 번째 빌라가 호재나 입지 등이 우수해 수익성이 있어 보였다. 그렇지만 정작 낙찰자들은 수익성을 따지기 보다는 2등과의 차이를 통해 경매 성공 여부를 따지는 것 같다.
안타깝게도 이는 큰 착각이다.
채권자가 경매를 신청하는 이유는 자신의 채권을 회수하기 위한 것이지만 입찰자가 낙찰을 받는 이유는 저렴한 가격에 부동산을 구입하고자 하는 것이다. 그렇다면 2등과의 차이를 통해 경매 성공 여부를 따질 것이 아니라 시세 대비 얼마에 낙찰 받았고, 매도 후 얼마의 수익이 예상되는데, 그 수익이 입찰자 스스로 만족할만한 수익인지를 판단한 후 성공 투자였는지 피드백을 해봐야하는 것이다.
또 한가지, 경매는 낙찰 받는 순간 시세에 비해 얼마 정도 저렴하게 매수했는지 여부를 확인할 수 있다. 그렇지만 실질적인 수익은 낙찰 받은 순간이 아닌 매도 시점임을 잊어서는 안된다. 즉 아무리 저렴하게 낙찰 받았다고 하더라도 매도 시점에 가격이 하락에 낙찰가보다 낮은 시세가 형성되어 있다면 이 역시 성공한 경매 투자라고 할 수 없을 것이다. 따라서 경매 대상 부동산 자체에 대한 입찰경쟁에 몰두하기 보다는 그 부동산 주변의 상황을 좀 더 면밀히 분석해 수익성 있는 물건을 경매를 통해 시세보다 저렴하게 낙찰 받는다는 생각으로 접근해야 할 것이다. 그렇지 않다면 낙찰 받는 순간부터 후회할지도 모른다.
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