역세권 소형 오피스텔? 쪽박찬다

분위기가 휩싸이지말고 이성적인 판단으로 접근하라

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 오은석 | 입력2010.03.04 16:32

요즘 일반 매매 시장은 재개발, 재건축 내 있는 몇군데의 부동산을 제외하고는 거의 올 스톱된 상태라고 해도 과언이 아닐정도로 매우 경직되어 있는 분위기이다.

반면 경매 시장의 경우, 작년 10월 DTI규제가 제2금융권까지 확대된 이후 12월까지 낙찰가율과 낙찰율이 하락한 모습을 보이면서 잠시 주춤하더니 2010년 새해 들어 회복세를 보였고, 지지옥션에 따르면 지난 구정 이후에는 서울 지역의 연립/다세대의 낙찰가율이 97.5%를 기록하는 등 최고점을 찍었다.

다행히 지난주부터 다시 원래의 낙찰가율과 낙찰율을 회복하면서 진정세를 보이고는 있으나 3억 이하 연립/다세대나 역세권 소형 오피스텔의 경우 지나친 고가낙찰로 인해 수익은 커녕 손실이 발생되는 사례도 발생하고 있다.

지난 1월 인천 구월동에 있는 오피스텔이 감정가 4천 4백만원으로 3채가 나왔다.

역세권 소형 오피스텔이였을 뿐만 아니라 주변에 상권이 형성되어 있어 이들 수요 덕에 임대수익이 좋은 오피스텔이었다. 오피스텔에 대한 정확한 정보가 궁금한 나는 평소 친분이 있는 공인중개사에게 전반적인 브리핑을 부탁했다.

오피스텔이 주변 건물 때문에 가로막혀 답답한 느낌은 들지만 임대수요는 걱정할 필요가 없을 정도로 공실율은 매우 낮다고 하였으며, 매매는 잘 이루어지지 않지만 현재 자신이 보유하고 있는 매물이 4천 2백만원에 있다고 하였다. 매물이 전혀 없으면 신건에 누가 들어오겠지만 2백만원 정도 싼 매물이 있기 때문에 신건에 들어오기는 무리가 있을 것이라 생각했다.

그런데 3채의 물건 중 2채가 4천 5백만원에 단독으로 낙찰을 받아갔다.

아마도 임장시 정확한 매물의 갯수 및 가격을 확인하지 못했거나 임대가가 높아 그 정도 금액이라도 충분히 임대수익이 있을것이라는 판단에서 들어온 것 같다. 아쉽기는 하지만 손실이 아닌 수익이 생겼고, 스스로 수익률에 만족한다면 꼭 실패한 투자라고 단정지을 수는 없었다.

그런데 이 중 유찰된 하나의 물건이 지난 2월에 매각되었는데, 입찰자가 56명에 달했으며, 5천여만원에 누군가가 낙찰을 받아갔다. 실거주? 투자? 어떤 입장이든 아무리 계산해 봐도 내 입장에서는 답이 나오지 않는 결과였다.

임대수익이 좋다고는 하지만 훗날 다시 매도할 물건이 아니던가?

해당 지역의 오피스텔의 경우 임대수익은 높지만 강남지역에 있는 몇몇 오피스텔과 달리 매매가 상승 폭이 적어 매가 상승에 따른 수익보다는 임대수익에 전적으로 의존을 해야한다.

따라서 현재는 지렛대 효과를 이용해 최소 15%가 넘는 임대수익을 얻을 수 있다고 하더라도 매도 시점에 최대 4천 5백만원에 매도를 한다고 가정했을 때 세금 등을 포함해 6백여만원의 손실이 발생할 것으로 보이는데, 그럼 손익분기점이 되려면 해당 오피스텔을 도대체 몇년간 보유하고 있어야 하는지, 그 사실을 알고 입찰했는지 의문이 들었다.

경매로 성투하기 위해서는 가장 기본적인 권리분석부터, 임장을 통한 시세 파악, 그리고 쟁점 사항등을 해결할 수 있는 능력은 기본이요. 그 밖에도 지역의 특성은 물론, 물건 종목별로 특징, 호재와 악재를 보는 눈 그리고 매도 시점에서의 수익성 분석 등도 요구된다.

소액이고, 역세권에 있고, 권리분석상 특별한 하자가 없다고 판단되어 임장을 했는데, 임장을 하다보니 사람들이 많이 왔다갔다는 말을 듣게 되고, 이성적 판단이 아닌 주위 분위기에 편승해 입찰가를 쓴다면, 기쁨의 순간은 낙찰 받는 찰나에 불과하며, 법원에서 나오는 순간부터 후회를 하게 된다는 사실을 잊어서는 안된다.

다다재테크 오은석 대표