부동산

제목이 다소 거친점이 있는데 그만큼 제가 강조해서 그러니 이해 바랍니다.

먼저 요즈음 세상에 돌아다니는 부동산에대한 부정적 이야기를 먼저 짚고 가겠습니다.

@가끔언론에 가격이 작년에 얼마 했는데 현재는 얼마하락했다 뭐이런 이야기들이 많이 있는데

가격조사를 할때는 같은48평  같은15층이라도 동마다 원래부터 가격차이가 나는데

이러한 사전 포석없이 단편적인 모습만갖고  생각하는건 현실과 맞지 않습니다.

@보금자리로 기존주택이 침체한다라는 말이 있는데

저도 이부분 어느정도 동의 합니다.  그러나 어제 위례보금자리 가장 선호도가 높은 전용85제곱 흔히

34평 경쟁율을 보니

우선 청약자격이 1000만원이상부터 자격이 있는 상태에서  16:1이라는점입니다

예상 당첨청약 불입액은 1700만원 이상 예상됩니다

이점이 기존주택이 상승할수 있다는 저의 주장입니다   평당 1280만원34평하면 대략43500만원

여기에 중도금이자 대략2700만원정도  발코니확장비까지 하면  총대략 47000만원 들어가는데

이정도 금액이면  뭔가 이득이 될것이라는 생각만 있으면 얼마든지 할수있는 현재모습입니다.

@집값 근원지인 강남권과 경기남부 보금자리를 해도 이렇게 경쟁율이 센것이

기존주택이 상승할수있는 이유입니다.

과천지역이 만약보금자리를 한다해도 역시 경쟁율이 치열하다는점입니다.

만약 이들지역이 누구나 손쉽게 보금자리를 분양받을수 있다면 가격하락은 불가피 할것입니다.

그러나 최소한 강남권과 경기남부는 보금자리로 기존주택이 영향을 받는것은 제한적이라는 반증입니다..

@현재 주요 수도권에 미분양이 많다는 정보를 많이 접할겁니다.

가장큰이유는 주변아파트 가격보다 신규 분양가격이 비싼점입니다.

바꿔서 말하면  기존주택이 저렴하다는 반증도 됩니다.

용인성복 고양일산.덕양.탄현등이 현재 미분양으로 대표적으로  세상에 많이 알려진 상태인데

대부분 기존주택들보다 가격이 30--50%정도 비싼점이 미분양원인입니다...

그런데 미분양이 있어도  30평대는 성복자이. 식사자이등은 일치감치 청약1순위로 분양이 끝났다는점입니다.

이들물량은 분양가 상한제가 아닌 분양가 자율화에 의해 분양한것인데

얼마전 분양한 용인시 기흥구 롯데나 건영이들도 분양가 상한제로 분양했는데  주변시세보다

분양가격이 높계 나왔습니다...

@현재는 우리는 저금리가 아닙니다  기준금리가 낮아도 주택매수자에게는 가산금리가

높아 연5%후반을 이용하고 있기에 주택매수의욕이 저금리가 아니라는점입니다...

@정부의 강력한 부동산 규제하에서는  현재가치만 인정받고  미래가치가 있는곳은 전혀 인정을 못받고

있습니다.  마치 군전역후 명문대학 4학년 학생보다  현재 월급 150만원받는 사람이 더대우받는 흐름입니다.

이상대략  부동산상승에 대한 불안요소들을 대충 반론한것이고  이제는 앞으로 집값상승이 불가피한점을

주장하겠습니다....

가장먼저 상승을 주장하고 싶은부분은 공급부족입니다 

2008년 금융위기로 분양을 많이 못했는데  2011년 입주하는 아파트수가 많이 부족합니다..

2009년3월17일 닥터아파트 2011년 수도권 신규 아파트 가구수는 다음과같습니다

서울시--18609가구                         집값상승근원지인 강남3구--1899가구

경기도--14505가구                                                  성남시--0

인천-- 17879가구                                                    용인시--645가구

신도시--10750가구 

총: 61743가구   물론 제예상보다 작게 나왔는데 조사기관마다  조금차이는있을것이고

현재는 연초라 아직 후분양계획중인 임대아파트나 분양아파트도 추가적으로 들어올수 있을것입

다. 

1년에 국토부 공식으로 수도권에 멸실주택이 8만 가구와 신규로 늘어나는 가구수와 소득증가인해

주택가격이 안정이 될려면 30만가구는 필요하다는 입장입니다.

저는 보수적으로 25만가구만 잡아도 많이 부족한것을 예상할수 있습니다

지금부터 다세대나 다가구를 전폭지원해 지금시작하면  공사기간이 짧은 연립등은 2011년

공급을 늘릴수가 있는데 현재 정부도 주차장완화등 다각도로  공급을 늘릴 정책을 하고 있지만

가장중요한 다가구주택을 만들려는 주변 부동산시장이 좋치 않는것이  다가구등이

공급이 않되는 근본적이유입니다....

@2008년 하반기 금융위기때 집값 하락이 있었는데 

강남3구는 2006년고점대비 40%하락한반면 그외 서울지역은 20--25%정도 하락을 보였습니다.

이유는 강남은 28000세대입주로 이들물랑이 재건축 추진당시 처분조건부대출.대출규제등이 있을것을

예상못한 소유자들이 처분조건부라는 대출제도로 2개중 1개는 무조건 팔아야 하는 제도가

강남이 서울다른지역보다 가격이 하락한 근본이유였습니다..

현재는 부동산침체와 청약가점등으로 주택보유자가 주택을또 분양받은 사실이 점차 없어지므로

이러한 현상으로 부동산하락은 없을것입니다...

@현재 중대형이 침체한 근본적이유는 여러가지 상황이 있지만  중형평수인 30평대가

아직 2006년 고점회복을 못했기에 중대형구매의사가 없어지는것입니다...

현재 서울지역 중형평수가 2009년대출규제전 가격을 거의회복했기에(2006년고점대비90%)

중형평수가 조금만 회복되면 반드시 대형평수도 회복할겁니다...

@현재 경기남부가 전세가 강세인데 서울은 상승한반면 경기남부가 매매로 연결이 안되는 이유는

현재 상승이 되었어도 매매가대비 이제 45%에이르렀습니다 보통 50%에 육박하면 매매로 연결됩니다..

그동안 경기지역이 전세가격이 싼이유는 자고일어나면 대단위 입주가 시작되니 전세가격이 상승할만하면

전세가격이 제자리로 돌아왔습니다.

앞으로는 공급이 부족하므로  전세상승은 꾸준히 있을겁니다..

@현재 60년대생들보다 70년대초반생들이 인구가 더많다는 상황이 집값상승을 불러올것입니다.

이들세대는 서울시 인문계고등하교 진학도 어렵던 시절이었습니다...

@집값하락을 근원지인 미국캘리포니아도 집값이 많이 회복하고 있는 상황이

한국 부동산시장에도 긍정적으로 작용할것입니다.

앞으로 이러한 상황이 예상되므로 너무 무리한대출은 삼가하고  감당할수준에서

내집마련을 적극추천합니다...

hanpan0@hanmail.net

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