부동산

요즈음 아파트가 많이 하락한다. 이런말들이 도배를 하고 있습니다.

대체로 떨어지는데는 하락하고  보합세는 보합인데..

자연적인 현상을  마치 전체적으로 묘사하고 있는것이  현실과는 맞지 않습니다.

우선 아파트는 수퍼마켓 물건이 아닙니다

한번 집값이 상승하면  추가로 상승이 안되면  5%이내 하락은 늘있던 이야기입니다.

관심있으면 2006년 강남맟 경기남부가 상반기 중대형이 상승하고 하반기 추가 상승이 됬는데

5월이후부터--9월까지 거래량및 가격보면 중대형경우 거래량도 없고 가격도 소폭하락한것으로  나올곳입니다..

현재 강남재건축중에서 송파.강동.개포등이 하락이 많은반면

전통적으로 압구정.반포.잠원등등  강남.서초재건축단지는 약보합세입니다..

이들은가격은 대체로 2006년고점을 가격을넘어섰기에 잠시 시어가는 템포입니다.

또한 은마.잠실등의약세는 재건축을 할려면 빨리 해야 하는데 꼬리표에 조건부.

안전진단연기등  재건축사업을 차일피일 미루는것이  현재 재건축의 약세의주원인입니다..

현재 정부의 부동산 정책중  전용25.7평이상 채권입찰제를 주변90%로 않하고

하향조정한것이 사실 대형의 약세 가장큰원인입니다.

예로 판교 중대형분양가 평당 1700만원  중소형 평당 1200만원

이로한 공공택지 분양가격이 상대적으로 대형이 강세였던것은 사실입니다.

또한 가장큰것은  중형1주택자가 아직 갈아타기를 하고싶은 욕구가 없는것입니다

서울전지역30평대가 06년고점90% 강북등 북쪽은 06년고점대비 평균20--30%추가 상승했기에

중형이 조금만 상승하면  대형도 반등충분합니다..

현재 서울전지역이 가격회복을 한상태이고  경기권이 재미가 없는데.

이유는 대출규제하에서는 미래가치는 전혀 반영이 안됩니다..

마치 결혼적령기에 남자배우자를 찻고 있는 어느 여자분이150만원받는 직장인과  군전역후 대학4학년학생과

 비교시

현재 150만원받는직장인이 대우를 받는것이 대출규제의 특징입니다...

잘찻으면 현재 학생중에 사법고시 패스가능성이 높은학생도 제눈에 많이 보이지만

현재 수입이 없다고 여자분들이 관심을 가져주지 않네요...

대출규제하에 2008년상반기 2007년미국문제가 드러나기 시작했고  강남 3만가구가 입주대기중이고

경기남부는 동탄입주가  분당.용인주택보유자가 매물이 늘아나고 있는 상황에

강북이 추가 상승했습니다.

이유는 전세가 상승입니다...

전세상승은 어느누구도 가격을 막을수는 없습니다

.

그럼 09년 대출규제후 서울은 상승하고 경기권약세는.  서울은 전세가격이 상승하니

30평대기준으로 매매가대비 전세가격이  50%가 나오는데 반해

경기권은 현재 상승한다 해도 40--45%밖에 안됩니다.......

추가적으로 10%정도는 추가상승해야   가격이 움직임이 있을거로 판단합니다...

현재 경기남부는 꾸준히 전세가격이 상승하고 있으니  한번 추이를 지켜보지요

경기남부가 상승하면  06년고점대비 낙폭이 컷던

경기서부역시 남부의 상승의 힘입어 반드시 서부역시상승합니다..

사실 부동산 거래가 막히면 수출이 아무리 잘되도 경기 회복은 어려울거라 판단합니다.

우리는 부동산에 80%이상이 몰려있어 부동산 하락은 절대 소비가 일어나지 않습니다

수출이 잘되면 일부 삼성.현대 직원들이 재미를 보고

공무원들도 월급은 꾸준히 주고 있기에 이들은 별상관없지만

대다수 국민들은 소비가 일어나야 자영업자가 생기고

소비가 일어나야  대리운전. 세탁소.슈퍼. 옷가게등이 잘되는것입니다

생각해 보세요 월급몇십만원 늘어다고 집값이 1억하락한것이 아직 회복못하고 있는데

과연 소비가 일어날까요...

2003년10.29대책으로 LTV70--40%로 줄이면서  수도권에 20%정도 집값하락이 오면서

2004년도에 극심한 불경기가 찿아왔습니다

그당시 수출도 잘되고 주가역시 좋았습니다.

그런데 불경기였다 이말입니다..

노대통령도 어쩔수 없이 내수진작을 위해 2005년 상반기 대출규제를 60%로 완화하면서

또한그당시 채권입찰제로 중대형이  강세를 갔던것입니다,

2007년 역시 대출규제를 감행와 2007년 하반기 수도권에는 20%정도 이미 집값이 하락한 상태였습니다..

이당시 주가 2000. 수출잘되고 잇는데 내수경기는 불경기였습니다...

그래서 그당시 경제 대통령이미지가 강하던 당시 이명박후보가 있점을 얻었다고 봅니다..

그럼 수출잘되고 주가가좋으면 경기가 좋아지는것이 정상인데

우리는 이것들이 해결이 되도 부동산거래가 안되면 내수는 죽는다는점 ,잊지마세요...

사실 만약현재 미국문제가 없었더라면 정부입장에서는 부동산규제를 이렇게 까지는

못할거라 판단합니다.

왜 수술잘되고 주가좋으면 경기가 좋아져야 하는데  내수가 죽으면 정부도 책임이 있기에

부동산거래를 시도할덴데. 지금은 경기가 않좋아도 미국문제로 핑계를  될수가 있으니

정부 입장에서는 느긋하지요......

사실 이번정부는 주택보유자가 만들었다해도 과언이 아닐겁니다

대개 무주택자분들은 민주당.주택보유자는 한나당을 지지했을겁니다.

쉽게 주택보유자는 그당시 있던 대출규제풀어달라고한것이고

무주택자분들은  부동산규제를 현상태로 유지해달라는 의미로 민주당에

표를 준것으로 보이는데.

여당이든 야당이든 부동산거래가 안되면 소비가 죽기에 반드시 살려내야하는 의무가 있는것입니다..

중요한건 부동산규제강화인 민주당정권시절에도  내수를 위해 부동산규제완화는 어절수 없이 했다라는 부분입니다.

또한 현재 규제의 주배경은   수출이 생각보다 잘되고 있습니다

작년에도 흑자가 나왔다는데 내수는 힘들다는점입니다....

설사 규제가 계속해도 가구증가가 하반기생기는점.2011년초특급공급부족등을

생각하면서 앞으로 준비를 해야 할것입니다.

대출규제는 전세값 상승지속되면 매매가상승은  막을수는 없습니다.....

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