<게임의 법칙>
로버트 아우만은 『팔그레이브 경제학 사전(The Palgrave Dictionary Economics)』에서 ‘게임 이론’을 ‘상호적 의사결정’이라고 풀이해놓았다. 게임 참여자의 의사결정이 서로 영향을 주고받기 때문에 의사결정의 주체는 상대방의 반응과 선택까지 모두 의사결정의 고려 대상 안에 포함시켜야 한다는 것이다.
게임은 곧 선택 전략이다. 선택 전략을 수립할 때는 자신의 전략 외에도 상대방의 선택과 전략이 매우 중요하다. 게임의 사례는 일상생활 속에서 쉽게 찾아볼 수 있다. 다른 사람과 관련된 상호 작용, 전략과 관련된 모든 선택이 바로 게임이다(출처 :이기는 사람들의 게임의 법칙--쑤춘리 저,정영선 역)
***우리는 좋든 싫든 상호작용적이 될수 밖에 없는 게임에 어쩔수 없이 참여하게 된다
부동산 시장에서도 정부,여당,야당,무택자,유주택자,건설회사,은행 사이에선 게임의 법칙이 적용된다***
<2009년의 게임>
2009년 4월18일
KB국민은행 주간 아파트가격 동향에 따르면 "이번주(4월13~4월17일) 전국 아파트 가격이 평균 0.1% 정도 상승한 것으로 나타났다. 이는 8개월만의 첫 상승이다"
2009년 6월19일
부동산114의 2009년 상반기 결산 자료에 따르면 "강남3구는 재건축 아파트 매매가가 2006년 말 최고점의 93% 수준에 이르는 등 경제위기 당시 하락폭을 넘어 급등세를 보였다. 반면에 구로(--0.95%), 성북(--1.21%), 서대문(--1.24%), 은평(--1.33%), 도봉(--1.67%) 등 강북 지역의 아파트 매매가는 지난해 말에 비해 더 하락했다.
2009년 7월7일
정부는 수도권에서 과열양상(?)을 빚고 있는 집값을 잠재위기 위하여 수도권 주택담보인정비율(LTV)을60%→50% 상향조치 하였다
***위의 두가지 사실을 연결지어 생각하여 보면 2009년 상반기 결산자료에 따를때
수도권에서 강남 3구의 재건축 아파트만, 오직 단 하나 재건축 아파트만 급등하고,강북 및 비인기지역은 하락한 상태에서 정부는 수도권 전체의 부동산을 과열이라 진단하고 금융규제를 시작하였다....***
2009.8.27 [서민 주거안정을 위한 보금자리주택 공급확대 및 공급체계 개편방안]
정부는 수도권 개발제한구역에서 보금자리주택 약 20만 가구의 공급시기를 앞당겨 당초 2012년까지 총 12만 가구(연 3만 가구 수준)로 계획된 공급량을 32만 가구(연 8만 가구 수준)로 대폭 확대한다고 발표했다
2009년 9월4일
금융감독원은 [금융감독원 은행서비스총괄국 가계신용전담반] 명의로 작성한 보도자료에서 "09.7.7일 시행된 수도권 LTV강화조치에도 불구하고, 수도권을 중심으로 주택담보대출 증가세가 지속되면서 가계의 채무부담능력 악화 및 금융시스템 불안에 대한 우려가 심화됨에 따라 금융감독원은 은행 자율적으로 주택담보대출 리스크증가지역에 대해 리스크관리를 추가로 강화하여 9.7.부터 시행토록 요청하였음" 이라고 밝혔다
<부동산 대출 규제 후 부동산 매매가격 동향>
2010년 3월 국민은행 연구소의 주택가격동향 조사에 따르면 대출규제가 시행된 2009년 9월이후 부동산 가격은 상승폭이 둔화되면서 지역별,상품별로 거래량 감소,가격 하락이 시작된것을 알수 있다
이는 정부가 재건축 아파트의 급등이후 정부가 시장에 간섭하면서 정상적인 시장을 죽임에 따라 거래량 감소,가격하락이 시작한것일뿐 항상 틀린주장만 하는 일부 경제연구소의 헛소리처럼 대세하락은 아니라는 것이다
결국,정부 정책이 바뀌면 시장은 언제든지 다시 움직일수 있다는 것을 말하고 있는 것이다
모두가 알고 있듯이 부동산 담보대출규제와 보금자리 주택 두가지 정책이 부동산 시장에 거래감소,가격하락을 가져온것이다 그리고, 이 두가지 요소는 시장의 내적요소가 아니라 정부 정책의 결과일뿐이다
<게임의 승자(WINNER)와 패자(LOSER)>
정책은 목표를 가지고 움직인다 이러한 정책목표는 정책을 통해 달성하려는 미래의 바람직한 상태(desirable future state)를 말한다. 정책목표는 정책수단 선택의 기준이 되고, 정책집행 과정에서 의사결정의 지침으로 기능하며, 정책평가의 기준이 된다.(네이버 사전 참조)
그럼 2009년 게임에서 정부의 정책목표는 무엇일까? 생각해볼 필요가 있다.
정책목표가 정책을 통해 달성하려는 미래의 바람직한 상태를 말한다고 할때 현재의 부동산 시장은 어떤 모습을 보이고 있는가를 분석할 필요가 있다
1.담보대출 규제의 피해자는 유주택자
먼저 가계대출부담 증가 및 금융시스템 안정이라는 목표아래 시행된 대출규제이후 부동산 관련 대출동향을 체크해보면
한국은행의 자료에 따르면 정부의 대출규제이후 가계대출 잔액은 2010.2월까지 538조7000억에서 550조5000억로 11조8천억 늘었다
그런데 2010.4.6일 은행권의 발표에 따르면 시중은행의 주택대출은 지난달 말 현재 200조8천986억원으로 전월말보다 9천887억원(0.5%) 증가하면서 전월 15억원 감소에서 증가로 돌아섰다.
은행들은 지난달 아파트 입주가 대거 이뤄지면서 집단대출이 늘어난 데 따른 것으로, 신규 주택대출 수요는 부동산 경기 부진 여파로 많지 않았다고 설명했다. 지난달 주택대출 증가액은 작년 월평균 증가액 1조1천464억원에 못 미쳤다.
결국 담보대출 규제에도 불구하고 가계대출 증가세는 유지되었지만 이것은 부동산 시장에서 거래로 인하여 발생되는 신규주택대출 수요가 아니라 건설회사의 분양아파트 입주잔금에 따른 집단대출로 가계대출이 증가한 것이다
이것을 다른 각도로 생각하여 보면 정부의 부동산 대출 규제로 인하여 거래감소,가격하락으로 인하여 주택소유자들은 피해를 입었지만 아파트 분양을 하는 건설회사는 1차적으로는 큰 피해를 입지 않은것을 알수 있다
2.전세가격 급등은 저소득 무주택자도 피해자
부동산 매매거래가 활발하지 못함에 따라 매매시장이 위축된 반면 상대적으로 주택구입 대신에 전세를 선호하는 수요자들로 인하여 수요가 증가하면서 전세가격은 급등을 하였다
따라서,매매시장의 침체는 곧 전세 수요자들에게도 피해를 주는 것이다
저소득 무주택 서민을 위한 한국주택금융공사(HF)의 4월2일 발표된 자료에 따르면 전세자금 대출 보증액은 증가세를 지속하여 지난 3월 한달동안 무주택 서민들에게 전세자금 대출 보증을 서준 금액은 기한연장 포함 총 4952억원으로, 지난 2월(4145억원) 대비 19.5% 증가한 것으로 집계됐다.
이는 전년 동기(4388억원)에 비해서는 12.9% 증가한 수치로 전세자금 보증 공급의 상승추세는 지속되고 있음을 알 수 있다
건설회사 분양물량관련 입주잔금 및 중도금 대출이 적었던 지난 2월에 5개시중은행의 신규주택 담보대출이 3646억줄어들었들때 오히려 서민들의 전세대출금액이 전월대비 19.5%증가한것은 저소득 무주택자도 대출규제 정책의 피해자임을 증명해준다
따라서,대출 규제는 유주택자 뿐만 아니라 저소득 무주택자까지 피해를 주는 것이다
3.수도권 중대형 고가주택 소유자는 최대 피해자
정부가 대출규제를 할때 가계의 채무부담 능력약화와 금융시스템 불안을 정책시행 이유로 명시하였다, 그런데 현 상황에서 보면 시장 거래감소와 매매가격 하락으로 인하여 신규주택 담보대출은 감소하였지만 반대급부적으로 부동산 가격도 하락을 시작하였다
스피드뱅크의 4월5일 발표에 따르면 정부의 DTI규제 확대조치이후 기존 적용대상인 강남3구를 제외한 수도권의 6억원 넘는 아파트 시가총액은 지난 6개월간 5조원가량 하락하였다고 한다
한국은행의 가계대출 잔액이 지난 6개월간 11조 8천액이 증가하였다고 발표된것과 비교하여 보면 가계대출 증가액의 1/2이상 시가총액이 감소한것을 알수 있다
따라서,수도권의 중대형 고가주택 소유자는 시세는 하락하고 가계대출은 증가하는 이중고를 겪고 있는것이다 .가계의 채무부담 능력약화를 우려하여 시행된 정부의 대출규제가 수도권의 중대형 고가주택 소유자에게는 오히려 자산감소 및 채무부담이 증가되면서 정책의 표면적인 목표인 채무부담 능력은 강화되긴 커녕 오히려 더 약화되었다
수도권의 중대형 고가주택 소유자는 대출규제 정책의 최대 피해자다
반대로,앞으로 대출규제 정책이 완화되면 수도권의 중대형 고가주택 소유자는 최대 수혜자가 될수 있다
4.청약저축 보유 고소득 장기 무주택자는 정책의 최대 수혜자
정부는 부동산 가격의 안정을 빌미로 인위적으로 가격 하락,거래량 감소와 전세가격 급등을 유도하였다 그렇다면 이러한 부동산 정책의 최대 수혜자는 누구일까?
이는 대출규제이후 확대공급된 보금자리 정책에서 수혜자를 찾을수 있다
청약저축을 가지고 있으면서 고소득 장기 무주택자가 1채당 3억이상 하는 아파트를 주변시세의 70~80%분양받는다고 할때 이들은 최소 시세차익 1억 이상으로 정부가 주는 로또복권 당첨자가 된다
(필자가 보기에는 보금자리 주택 전체가 로또는 아니고 강남권에 분양되는 보금자리만 로또복권이라 생각한다,수도권에 공급된 보금자리 주택은 주변 아파트 시세 하락으로 인하여 시세차익도 많치 않을 뿐 더러 전매제한,의무거주기간으로 보유가치,거주가치,투자가치 모두 떨어질수 밖에 없다)
대출규제와 보금자리 주택 확대 공급정책으로 현재 청약저축을 가지고 있는 고소득 장기 무주택자는 정부 정책의 최대 수혜자다
(반대로 보금자리 주택부지에 편입된 토지소유자는 저가 수용으로 인한 피해자이고 도시지역 주택 소유자는 그린벨트 훼손과 동시에 아파트 가격 하락으로 인한 피해자가 된다)
<부동산 게임의 모든 참여자들에게>
위의 각종 통계가 보여주듯이 현재의 부동산 시장 침체는 대세하락이 아니라 정책결과일뿐이다
언제든지 정책의 최우선 목표가 고소득 무주택자에서 저소득 무주택자와 유주택자로 바뀌면 다시 부동산 시장은 살아나게 되어 있다
결국, 지금의 시장은 정부가 주도하는 게임의 논리가 적용되고 있다 따라서,게임에 좋든 싫든 어쩔수 없이 참여해야 하는 당사자라면 정부와 같이 하고 있는 게임에서 이겨야 한다
그 이유는 게임 참여자 모두는 윈윈(win--win) 게임이 아닌 제로섬(zero --sum) 게임을 하고 있기 때문이다 제로섬 게임에선 승자가 있으면 패자가 반드시 있기 마련이다
일단,지금 당신이 유주택자라면 현재의 부동산 게임 시장에선 지고있는 패자(LOSER)다. 그리고 당신이 고소득 무주택자라면 현재의 게임에선 승자(WINNER)다. 이 승자와 패자는 정부가 정책 방향을 바꿈에 따라 변하게 되어 있다
따라서,현재의 부동산 시장은 대세하락은 결코 아니다.다만 정책적인 결과일뿐이다
게임에선 영원한 승자도. 패자도 없다
당신은 게임의 승자가 되고 싶지 않은가?
그렇다면 자신의 게임을 위하여 최선의 노력을 다해야 한다