부동산 폭락과 폭등사이

지금은 현실을 직시하고 냉철한 판단이 필요할 때이다.

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 최진곤 | 입력2010.04.22 11:23

최근 국내 부동산 시장에 대해서 폭락에 대한 이야기가 나오고 있다. 실제로 강남권 랜드마크 아파트가 가격이 1~2억씩 떨어지는 걸 보면, 지금 현 상황이 매우 이례적이고 당황스러운 일인 건 분명 한 거 같다. 집 한 채가 달랑인 서민들 혹은 집 한 채 없이 사는 서민들에게 집값의 폭락과 폭등은 당연 초미의 관심사일 수밖에 없을 것이다. 이럴 때 일수록 냉혹하게 현실을 직시하고 올바른 판단을 할 수 있는 지혜가 절실한 시점이다.

2009년 초 한 고객이 상담 차 찾아왔다. 강남의 한 아파트를 시세보다 현저하게 싸게 팔았는데 싸게 팔고 나니 갑자기 집값이 올라서 속이 너무 상하다고 말씀하시고 심지어 눈물까지 흘리고 계셨다. ‘1~2억을 모으기 위해서는 뼈를 깍는 인고의 시간과 노력이 필요하다.’ 라는 사실을 그 분의 눈물이 대신 말해주고 있는 듯 했다. “집을 급하게 싸게 파셨지만 다른 집을 마찬가지로 싸게 사시면 되지 않겠냐?”고 위로하며 상담을 마쳤고 다행히 그분이 원하시는 지역에 급매물을 찾아서 집을 계약하게 되었고 대출 비율도 최소화해서 지금까지도 만족해하고 계신다.

작년에 있었던 일인데 다시 그 때가 생각나는 걸 보면 지금의 상황이 그때와 매우 흡사하게 느껴진다. 언론에서는 연일 집값 하락의 기사를 보도하고 진정으로 서민을 위한다는 전문가는 일본처럼 집값이 폭락할거라고 얘기한다. 사실 미래예측은 신의 영역이다. 누구도 미래를 정확하게 예측할 수는 없다. 하지만 본인의 주장만 맞고 모든 부동산 전문가들은 다 사기꾼 취급하는 이유는 무엇일까? 폭락론을 주장해서 도대체 어쩌자는 걸까? 집값이 떨어질 거니까 집을 사지 말라고? 그럼 집을 언제 살까? 평생 사지 말고 집값이 완전히 떨어지는 30년 후에 현재 45살 사람이 75살 돼서 죽기 일보직전에 살까? 아님 평생 사지 말고 전세나 월세로 살면서 임대차가 만기되는 시점에 주인이 임대료를 올려달라고 할까봐 주인 눈치나 보면서 살아야 할까? 그들 말처럼 정말 폭락하면 그 때에는 집을 사라고 말 할 건가? 아님 더 떨어질 테니 사지 말라고 할 텐가?

최근에 냉장고를 살 일이 있어 냉장고 시세를 알아봤다. 3년 전 최신식이었던 냉장고 가격이 180만원선 이었는데 최근에는 신제품에 밀려서 80만원선이었다. 똑같은 냉장고 가격인데 3년 전에 비해 100만원이나 가격이 떨어져서 속은 좀 상했지만 바로 이해할 수 있었다. 그동안 냉장고를 잘 사용했기 때문이다. 주택도 마찬가지 아닐까? 일부 폭란론 자들이 제기하는 주택을 가격으로만 매길게 아니라 주택은 의, 식, 과 더불어 태초부터 존재해왔던 우리들의 보금자리 인 것이다. 내 집 마련은 어쩌면 모든 직장인들의 꿈이며 이상이다. 냉장고나 TV가격은 사는 즉시 떨어지기 때문에 사지 말라고 할 수 있을까? 아니면 기술혁신으로 폭락할 수도 있기 때문에 절대로 냉장고를 사지 말라고 해야 할까?

어떠한 대안이나 문제해결 없이 폭락만을 내세우는 건 바람직하지 않다. 자칫 선의의 피해자를 나올 수도 있기 때문이다. 실제로 미국 발 금융위기 당시 ‘집값 폭락’ 이라는 언론 혹은 폭란론자들의 주장만 믿고 팔리지도 않는 주택을 헐값에 처분해 재산상의 큰 손실을 보신 분들을 여럿 보았다. 물론 그 와중에 돈을 번 사람도 있지만 말이다. “부동산, 무조건 폭락한다. 집 사지 말라. 부동산 전문가들은 다 사기꾼이다.” 라고 말하기 보다는 “향후 부동산이 예전과 같이 투자 상품이 되기는 힘들기 때문에 주택 선택을 실 거주 차원에서 그리고 자금계획을 꼼꼼히 세운 후 대출 부담을 최소화해서 내 집 마련을 해라. 그리고 올바른 부동산 전문가에게 자문을 받아라.” 라고 말하는 게 더 책임 있지 않을까?

끝으로 폭란론자들이 한 가지 간과 하는 게 있다. 그건 화폐 자체가 페이퍼머니라는 것이다. 금본위제도 폐지 이후 기축통화인 달러는 무한대로 발행할 수 있게 됐고, 따라서 돈의 가치는 필연적으로 하락할 수밖에 없다. 20년 후에 1억으로 코를 풀 수 있는 상황이 발생하지 않는다고 누가 장담할 수 있을까? 내 전세금 1억이 20년 후에 지금의 백만원의 가치도 안 될 상황에 처하면 어떻게 할 것인가?

인간이 인위적으로 만들 수 없는 것은 화폐가치가 하락해도 그 가치는 보존이 된다. 예를 들면 석유, 다이아몬드, 금, 그리고 토지가 그렇다. 냉장고나 TV 자동차처럼 기술혁신이나 대량생산으로 가격이 떨어질 수 있지만 금과 석유 토지는 어떻게 만들 것인가? 근본적으로 가격하락이 있을 수 없는 것이다. 아파트나 집도 토지를 소유하고 있다. 아무리 건축기술이 좋아져서 조금 더 저렴하게 주택을 공급할 수 있다고 하더라도 토지를 소유하고 있는 집값이 쉽게 떨어지지 않는 이유이다.

‘ 돈의 본질 ’ 의 대해서 많은 부자들이 혹은 많은 투자자들이 아는 이 사실을 유독 폭락론자들 만 모르는 이유는 무엇일까? 알면서도 모르는 체 하는 걸까? 아님 투자라는 걸 단 한번 도 해 본 적이 없어서 일까? 밑바닥 실물경제를 체험하지도 않고 단지 데이터와 수 백 장의 보고서만 가지고 실물경제를 분석 하는 건 아닌지? 지나친 낙관도 좋지 않지만 지나친 비관은 더 나쁘다고 생각한다. 지금은 현실을 분명히 직시하고 올바르게 판달 할 때 이다.

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