과거 농림부의 파워게임(?)에서 보듯 규제일변의 정책에서 WTO 및 FTA무역협정과 같은 시대적 요구에 따라 농산물 개방은 불가피해져 농지에 대한 정부정책은 농림수산식품부로 이관되면서 먹거리를 고려하고 전원주택부지나 관광.휴양.레저.정보통신 산업단지등으로 농지를 전환하는 등 시장 친화적인 정책으로 방향을 잡아가고 있다.
전원주택용도로 또는 주말농장 및 공장등의 사업용지로 활용됨에 따라 농지에 대한 수요는 2009년이후 더욱 확대되고 있는 것이다.
투자 측면에서 볼때도, 관리지역내 '대'에 투자하는 것보다, 그 가격이 저렴한 '농지'에 투자하여 건축할 수 있는 땅인 '대'로 지목변경하는 방식이 더 큰 수익을 내고 있기때문에 농지투자 인기는 계속될 것으로 보인다.
하지만, 농지역시 보전과 개발의 잣대에서 우리의 먹거리도 간과할 수 없는 부분이라 묻지마 투자는 지향하여야 함은 당연하다.
농지는 4개의 용도지역(도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)에 모두 존재하나, 농지법에서는 '농업진흥지역 안(일반적으로 농림지역)'에 있는 농지와 '농업진흥지역 밖(일반적으로 관리지역)'에 있는 농지로 분류한다. 농업진흥지역 안에 있는 농지는 전용함에 있어 규제가 많지만 농업진흥지역 밖에 있는 농지는 상대적으로 개발하는 데 용이한 편이다.
농업진흥지역에는 경지정리가 잘 된 전(田).답(畓)이나 나무가 우거진 임야들인 농업진흥구역과 댐이나 저수지와 같은 농업보호구역이 있다.
농업진흥구역안의 농지에 지을수 있는 건물은 농지법 시행령 제29조에서 명시되어 있듯이, 농업인 주택(창고, 주차장을 포함하여 660㎡이하), 묘목, 과수, 고정식온실, 버섯재배사, 비닐하우스, 농막, 마을회관, 공동창고, 작업장, 농업축산용 관리사등을 지을 수 있다.
저수지나 댐 주변에 있어 경치가 좋아 인기가 높은 편인 농업보호구역 안의 농지에 지을 수 있는 건물은 농업진흥구역 안에서 지을 수 있는 건물과 관광농원(2만㎡미만), 주말농원(3,000㎡ 미만), 부지가 1,000㎡미만인 단독주택, 제1종 근린생활시설(슈퍼, 의원등 가능하나 일반음식점, 이용원, 일반목욕장 등은 허용되지 않음), 제2종 근린생활시설(기원,휴게음식점,당구장,탁구장,금융업소,중개사무소,게임장,학원등은 가능하나 일반음식점과 골프연습장은 허용되지 않음)이다.
그럼, 농지 투자전략에 대해 알아보기로 하자.
■ 투자목적이 분명하여야 한다.
농지는 이용이나 취득에 제한이 있어 다른 사람의 조언만 믿고 투자를 할 경우 상당한 손실이 발생되거나 농지를 취득하지 못하는 문제점이 발생되는 경우가 있기 때문에 상당한 주의가 요구된다. 하지만, 상대적으로 저렴한 가격에 취득하여 전용등의 리모델링을 통한다면 다른 어떤 투자상품보다 높은 투자수익을 기대할 수 있는 매력이 있기에 농지 투자는 블루오션이라 할 수 있다.
따라서, 농지를 투자할때에는 농지취득에 문제가 없는지 여부와 투자목적대로 활용할 수 있는지 여부를 확인하는 것이 중요하다.
이를 위해서는 가장 먼저 농지의 활용방법등 투자목적을 염두에 두고, 농지에 대한 토지이용계획확인서를 사전에 발급 받아 해당 지자체나 실전경험이 많은 부동산전문가들의 조언을 듣는것이 필요하다.
■ 도시와 가까운 자연녹지 및 계획관리지역의 농지를 눈여겨보라.
지목은 '현재'의 이용상황이고, 용도지역은 '미래'의 활용가치가 담겨 있기때문에 투자가치를 논할때는 용도지역이 중요한 기준이 된다. 따라서, 주변환경이 쾌적하고 기반시설이 갖추어진 자연녹지지역과 생산녹지지역 그리고 계획관리지역, 생산관리지역이 농지투자에서는 무난하다 할 수 있다.
자연녹지지역의 농지는 도시지역과 가까워 기반시설이 양호하고 접근성이 좋아 중.단기 투자로 적합하다 할 수 있다. 농업진흥지역안에 포함되지 않은 생산녹지지역 역시 도시개발축을 고려한다면 양호한 투자처라 할 수 있다. 먹거리와 관련된 농지는 보존하는 것이 원칙이나, 상대적으로 보존 가치가 떨어진 농업진흥지역밖의 농지가운데 계획관리지역 및 생산관리지역의 농지는 비도시지역중에서 언제든지 도시용지로 편입될 수 있기때문에 미래가치가 풍부한 토지라 할 수 있다. 개발수요가 많은 지방에서는 눈여겨보아야 하는 용도지역이라 할 수 있다.
■ 도로를 개설할수 있는 지를 확인하여야 한다.
개발호재가 풍부하고, 접근성이 좋은 위치에 있다고 하여도 지적법상의 도로가 없다면 무용지물이라 할 수 있다. 하지만, 더 중요한 것은 도로를 낼 수 있는 지 여부를 확인하는 것이다. 개발의 필수요건은 4m이상에 해당하는 도로가 있어야 하고, 현황도로에서도 건축행위를 할 수 있기때문에 건축행위 가능 여부는 지자체등 전문가의 상담을 통하여 확인하여야 한다.
■ 토지분할이 가능하고, 환금성을 고려하여야 한다.
현행법상 비도시지역은 개발행위허가를 받아야 분할이 가능하다. 비도시지역의 땅은 도시지역의 땅보다 넓은 면적으로 이루어져 있기때문에 환금성이 좋은 200~500평정도로 분할하는 것이 좋다.
면적의 환금성도 중요하지만, 금액의 환금성 역시 중요하다. 즉, 5억원의 토지에 한 필지를 매수하는 것보다 1~2억원의 토지에 투자하여 2~3배의 수익률 달성시 매도하는 전략을 구사하여야 하는 것이다. 물론, 5억원의 토지를 매수하여 분할등의 기법을 통하여 환금성을 높이는 성공투자자들도 많다. 묻지마 투자는 과거의 유산임을 잊지 말아야 할 것이다.
■ 주거문화의 새로운 트랜드를 이해하라.
도시화 용지의 부족으로 주거형태가 대부분 아파트 위주로 주거공간을 형성하였으나, 베이붐 세대의 본격적인 은퇴가 이루어지는 앞으로의 세대는 세컨드 하우스 개념으로 주거문화가 고급 단독주택형으로 바뀌게 될 것이다. 따라서, 고급 단독주택 용지로 바꿀 수 있는 농지에 선점하는 투자를 고려할만하다.
인구가 꾸준히 늘어나는 지역, 서울 접근성과 자연환경이 좋아 주거환경이 좋은 지역의 농지는 3.3㎡당 100만원을 넘어섰다.
농지의 이점은 값이 싸고 여러가지 용도로 활용할 수 있다는 데 있다. 계획관리지역에 있는 농지에는 주택, 근린생활시설, 공장, 창고, 모텔, 일반음식점 등을 지을 수 있다. 도시지역의 자연녹지에서도 가능하나 땅값이 비싼 편이다. 따라서, 근린생활시설과 같은 건물을 지어 사업을 하거나 임대수익을 올리려면 계획관리지역의 농지를 사는 것이 바람직하다 할 수 있다.
토지 이용도를 제고하겠다는 정부의 의지와 농지 완화의 시대적 흐름에 따라 도시 근교의 농업진흥지역 안에 있는 농지는 도시화가 될 가능성이 크다. 도시화가 진행되면 농업진흥지역에서 제외될 가능성도 높고 수용되는 경우에도 높은 보상가를 기대할 수 있기 때문에 개발행위에 제한이 있어도 도시지역과 가까운 농지 역시 투자할만하다.
농지의 가치는 미시적으로는 농업진흥지역여부, 현황상 경지정리여부, 진입도로 개설여부등 개발행위허가, 시설별 전용면적 기준과 농지전용허가기준에 따라 가치가 달라진다는 점을, 거시적으로는 인구유입, 개발호재등에 따라 달라진다는 점을 다시한번 기억할 필요가 있다. 묻지마 투자가 아닌 과학적인 접근이 필요한 땅테크, 선택이 아닌 필수다.
자료원 : 투모컨설팅