내년에 보금자리발 부동산 태풍이 몰려올것 같다
그 이유는 내년에 있을 보금자리 본 계약에서 분양가에 대하여 기대가 컸던 만큼
낮지 않은 분양가로 보금자리 사전 당첨자들의 불만이 커질 가능성이 높아지고 있기 때문이다
5년 의무거주기간,7년 전매제한의 보금자리 주택의 가장 큰 매력은 사실상 저분양가뿐이다
광역교통이 미비하고,주변이 개발되지 않아 생활편의 시설마져 낙후된 보금자리 분양지역들은
임대아파트와 소셜믹스개념 마져 도입돼 기존 주거지에 비하여 커뮤니티 마져 떨어지기 때문이다
지역의 근접성에도 불구하고 강남에 산다는 말과 보금자리가 있는 내곡,세곡에 산다는 말은
사회적 인식과 대우가 틀릴수 밖에 없는게 현실이다
이러한 단점에도 불구하고 사람들이 보금자리 주택에 열광하는 이유는 주변시세의 50~60%에서 많게는 70~80%로 본 분양이 예정되어 있기 때문에 적게는 1~2억 많게는 3~4억의 시세차익의이 보장된다고 보았기 때문이다
하지만,분양가격이 보금자리 주택 사전 당첨자들의 기대에도 불구하고 예상보다 높게 나온다면
보금자리 사전 당첨자와 보금자리 대기 수요 전부가 시장에 한꺼번에 쏟아질 가능성이 있다
기대가 크면 실망도 크고 실망의 크기만큼 시장은 충격을 받게된다
그런데,부동산 및 건설시장등 여러곳에서 나오고 있는 정보를 취합하여 보면
보금자리 분양가는 내년 본 계약때 분양가격이 상당폭 상승할것으로 예상되어 지고 있다
보금자리 분양가격이 주변시세보다 낮을수 있는 이유는 개발제한구역으로 묶여 있는 토지가격이
저렴한게 가장 큰 이유였다 그런데 ,2009년 5월 보금자리 시범지구 발표와 2차지구 발표이후 보금자리 그린벨트 토지가격이 급등하고 있다는 점이 문제점으로 나오고 있다
필자가 국토해양부가 운영하는 온나라 정보 http://www.onnara.go.kr/ 에서 분석한 자료에 따르면
시범지구인 하남시는 2009년 5월 보금자리 발표이후 15개월간 토지가격이 전국 최고 상승률 수준인6.442% 급등하였다 그리고 하남시에 이어 2차 보금자리주택으로 발표된 남양주,시흥도 지금 그린벨트 가격 상승폭이 커지고 있다
분양가격에서 가장 큰 비중을 차지하는것이 토지가격이라는 점을 감안할때 이러한 토지가격 상승은
본 계약때 분양가격이 확정되는 보금자리 주택에게는 치명적인 약점이 된다
분양가 인상요인에는 토지가격만 있는 것은 아니다
전 세계로 진행되고 있는 원자재발 인플레이션도 무시못할 요인이 된다
4월 29일 산업은행 연구소의 발표에 따르면 올해 4~6월에 수입되는 철광석은 전년도 같은 기간 대비 2배 오른 t당 110달러에 계약이 체결되었고, 이는 국내 철강제품의 4.47% 상승요인이 된다고 발표했다.철강,비철금속,원유까지 원자재 가격은 금융위기이후 지속적인 상승세를 보이고 있다
원자재가격이 오르면 오를수록 아직 토지매입조차도 못한 보금자리 주택 분양가는
높아지는 것은 당연한 결론으로 나온다
이러한 분양가 상승요인이 있는 상황에서 필자의 생각과는 전혀 틀리지만
만약에 내년 보금자리 본 계약까지 부동산 시장이 침체된다면 강남권인 내곡,세곡지구를 제외한
경기,인천지역의 보금자리는 주변 시세의 하향 추세로 인하여 그나마 있던 상대적 시세차익도
줄어들게 된다
2010년 대한민국 예상 GDP는 1100조 여기의 10% 가량인 100조 빚을 안고 있는 LH공사가 포플리쥼 정책에 의하여 세금으로 부채를 추가로 떠안고 보금자리 분양가를 억지로 낮춘다고 하더라도 국가부채때문에 망하고 있는 그리스처럼 되지 않으려면 분양가는 사람들의 생각만큼 낮아지기는 어려워
질 것으로 보인다
그리고,주변 시세 대비 소폭의 저렴한 시세로 분양을 한다고 하더라도 5년 의무거주 7년 전매제한은 본 계약시 많은 사람이 계약을 주저하게 되는 요인이 된다
재산권 행사를 마음껏 못하는 상황에서 시세차익을 기대할수 없는 보금자리주택은 애물단지가
될수 밖에 없기 때문이다
여기에 보금자리로 인한 주택공급물량 부족은 또 하나의 요인이 될것으로 보인다
지금 정부가 발표하고 있는 주택공급물량 통계에는 보금자리로 인한 착시현상이 나오고 있다
지난 4월30일 발표된 국토해양부의 4월 공동주택 분양.승인 실적을 보면 민영부문에서
공급물량 감소가 큰 폭으로 이루어지고 있다
국토해양부 발표 4월 분양실적 수도권 2만4천가구에서 최소 1년이후 착공이 되는 2차 보금자리 사전예약 물량 1만8천가구는 과거 통계처럼 분양과 동시착공이 아니기에 공급물량에서 제외하여 보면
과거 통계 기준 4월에 순수하게 공급된 주택량은 서울을 포함한 수도권 전체에 6천가구만 공급되었다
2007년부터 2009년까지 3개년간 평균공급물량이 8천가구인것과 비교하면 25%이상 분양물량이 축소된것이다
이러 저러한 이유로 부동산 시장에 대거 등장할 보금자리주택 대기수요 및 사전예약 당첨자들
로 인하여 부동산 시장은 다른 요건인 유동성,저금리,공급부족,전세가 상승등의 요인과 함께
2011년에는 보금자리발 부동산 태풍이 예고 되고 있다
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