이제 막 결혼을 하려는 예비 신혼부부들에게 신혼집 마련은 어떠한 혼수 준비보다 더 신경을 쓰고 고민을 해야 하는 부분일 것이다. 그런데 최근 집값이 하락할 수도 있다는 의견과 당장 내 집 마련을 해야 한다는 의견이 너무나 팽팽해서 신혼집 마련을 전세로 해야 할지, 아님 이 참에 집을 살 것인지, 판단이 잘 서지 않는다. 지피지기백전불태[知彼知己百戰不殆]라고 하지 않았던가? 전세와 매매의 장단점을 잘 파악한 후 각자 본인이 처한 상황을 고려해 결정한다면 훨씬 현명한 판단을 내릴 수 있을 것이라 생각한다.
무주택 세대주라면 보금자리 주택을 노려라.
보금자리 주택의 가장 큰 장점은 서울 근교에 위치해 입지가 양호하고 분양가가 저렴하다는 것이다. 보금자리 주택 유형도 공공분양주택, 10년 공공임대 주택, 분납임대주택 등 다양하기 때문에 관심을 가지고 살펴봐야 한다. 특히 결혼예정자들은 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급을 눈여겨봐야 한다.
신혼부부 특별공급의 청약자격은 사전예약 입주자모집공고일 현재 혼인기간 5년 이내이고 그 기간에 출산(임신도 포함)하여 자녀가 있는 무주택 세대주여야 한다. 청약저축에 가입하여 6개월이 경과되고 매월 약정납입일에 월 납입금을 6회 이상 납입하여야 하고 전년도 도시근로자 가구당 월 평균소득 이하여야 한다. (참고적으로 2009년도 3인 이하 도시근로자 가구당 월 평균 소득은 3,888,647원 이다.)
생애최초 특별공급도 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 보다 낮아야 하는 것은 신혼부부 특별공급과 같으나 청약저축 1순위 (청약저축에 가입하여 2년이 경과된 자로서 매월 약정납입일에 월 납입금을 24회 이상 납부한 자)로서 저축액이 선납금을 포함하여 600만원 이상이어야 한다는 점은 신혼부부 특별공급과 다른 점이다.
결국, 신혼부부와 생애최초 특별공급은 소득의 제한을 두기 때문에 본인이 도시 근로자 가구당 월평균 소득보다 높은지 낮은지 체크 하는 게 가장 중요하다. 또한 보금자리 2차부터는 소득뿐만 아니라 부동산, 자동차의 자산 보유기준도 강화 되었다. (부동산:21,550만원, 자동차 2,653만원 이하)
신혼부부 같은 경우에 무주택 기간도 상대적으로 짧고 청약저축 납입금액도 적기 때문에 일반 공급에서는 경쟁률이 더 치열할 것으로 보인다. 따라서 세대의 소득이 도시근로자 평균소득 보다 낮다면 최대한 신혼부부, 생애최초 특별공급을 노려야 한다. 특히 신혼부부 특별공급은 청약 저축에 가입하여 6개월이 경과되면 청약자격이 부여되기 때문에 청약통장이 없다면 지금이라도 당장 만들어야 한다.
특별공급 자격이 안 되면 당분간 전세로 살아라.
최근과 같이 주택가격이 하락하고 주택 거래가 부진해 부동산 경기가 침체된 상황이라면 팔리지도 않는 집을 갖고 있는 것 보다 오히려 전세로 사는 게 마음이 더 편할 수 있다. 전세로 살면 같은 가격에 집을 사는 것 보다 훨씬 쾌적하고 넓은 평수에서 살 수 있기 때문에 삶의 만족도도 높아진다. 무엇보다 집값이 떨어질지도 모른다는 불안감에 살지 않아도 된다. 보금자리주택도 2018년까지 150만 호를 지을 예정이기 때문에 아직 기회는 많다. 꾸준히 청약납입액을 늘려서 당첨 확률을 높이는 게 중요하다. 3자녀 특별공급, 노부모 부양 특별공급등도 노려볼만 하다. 본인에게 해당이 될 수 있는 특별공급이 있는지 추후 변경된 청약사항은 없는지 청약 일정이나 정보를 꼼꼼히 따져 봐야 한다.
지역 우선공급 비율이 변경된 것도 관심을 가져야 한다. 서울지역 같은 경우 예전에는 서울 100% 이었지만 서울 50% 수도권 50%로 바뀌어서 수도권 거주자가 상대적으로 유리해 졌다. 분양을 받고 싶은 해당 시나(1년 이상), 경기도에(6개월 이상) 계속하여 거주하면 지역 우선 공급에 해당이 되기 때문에 당첨 받고 싶은 곳에 전세로 살면서 지역 우선 공급 비율을 활용해 당첨확률을 높이는 전략도 필요하다.
하지만 전세로 살면 2년 마다 전세금을 올려줄지도 모른다는 생각에 자금 계획을 세울 수도 없고 보금자리 주택이 좋다고는 하지만 분양가가 최소 3~4억 이기 때문에 자금이 충분치 못한 경우나 혹은 작지만 내 집에서 신혼살림을 하고 싶다면 지금 당장 내 집 마련을 알아볼 필요가 있다.
집 사야 된다면 금액에 맞게 내 집 마련 계획을 세워라.
1억 미만의 자금이 있다면 부천 뉴타운등 경기도 뉴타운, 재개발 지분을 매입 할 수 있다. 부천의 고강뉴타운 같은 경우에 대지 지분 3.3㎡ 당 700만원에서 1,000만원으로 대지 지분 33㎡ 인 경우 7천만원 ~ 1억원 정도에 자금으로 매입이 가능하다. 뉴타운 확정지역이기 때문에 조합원 자격을 취득해 새 아파트에 입주할 수 있다. 서울과의 접근성이 뛰어나 교통이 편리하고 친환경 지역으로 조성이 될 예정이어서 주변 환경이 쾌적해 질 것으로 전망된다. 하지만 김포공항 옆에 있어 소음이 있고 고도제한으로 묶여 일반분양이 적어 추가 분담금이 높아 질 수 있다. 집들이 대부분 노후화 되어 지금 당장 살기에는 불편을 감수해야 한다.
1억 미만으로 살기에는 편리한 역세권 오피스텔도 있다. 오피스텔은 안 오른다는 속설에도 불구하고 최근 용산, 강남, 마포구, 강서구 일대의 오피스텔은 2~3년 전에 비해 시세보다 많게는 30%~40% 올랐고 1인 가구의 증가, 인구감소, 고령화 등으로 더욱 각광을 받을 전망이다. 다만, 일반 아파트보다 전용면적이 적기 때문에 내부가 훨씬 좁게 느껴지고 아파트 단지의 쾌적성은 느낄 수 없다.
1억에서 2억 정도의 자금이 있다면 아파트 단지의 쾌적성을 느낄 수 있는 분당 구미동, 인덕원역 인근, 강서구 등에 위치한 역세권 소형 아파트의 관심을 가져 볼 만 하다. 분당 구미동 같은 경우에는 분양면적 66㎡ 같은 경우에는 2억원선, 인덕원역 인근 소형 아파트 66㎡ 1억 8천, 강서구 역세권 소형 아파트는 2억 2천만원 선에서 구입 가능하다. 간혹 매도자가 급하게 처분하는 물건을 잡으면 시세보다 싸게 살 수 있다.
향후 부동산 전망 및 결론
최근 발표된 4.2부동산 대책만으로 서울 수도권의 침체된 부동산 경기를 살리기에는 역부족으로 보인다. 건설사들의 계속된 규제완화 요구와 집이 팔리지 않아 아우성치는 서민들의 목소리를 정부도 계속해서 묵과[默過]할 수 없을 것이다. 아마도 6.2지방선거 이후에 정부는 부동산 거래 활성화를 위해 새로운 대책이나 대안들을 내놓을 가능성이 충분하다. 정부가 어떤 카드를 내미느냐에 따라서 주택 구입 시점을 저울질해야 할 것이다. 또한 다주택자들은 올해까지 기존 주택을 매도해야 중과가 아닌 일반세율을 적용받기 때문에 올 연말까지 대량의 매물이 쏟아질 가능성이 크다. 따라서 청약이 아닌 일반 매물로 내 집 마련을 하겠다면 올 연말까지가 매수적기가 될 수 있다. 보금자리주택으로 내 집 마련을 하기로 마음 먹었다면 전세로 살면서 청약당첨 확률을 높이는 전략을 짜야 한다.
10년 동안 청약통장만 바라보고 무주택자로 사는 사람과 청약통장 없이 다세대, 빌라, 소형아파트로 시작해 지금은 서울 중심에 아파트로 내 집 마련한 사람, 이미 오를 대로 오른 아파트를 무리하게 대출을 받아 샀다가 큰 낭패를 본 사람과 자금계획을 꼼꼼히 세우고 청약을 철저히 준비해 최근 보금자리 1차에 당첨된 사람, 평생 전세로 살면서 금융자산에 투자하겠다는 사람과 하루 빨리 내 집 마련을 하겠다는 사람, 등등 여러 가지 선택과 방법이 있다. 본인이 어떤 것을 원하는지 곰곰이 생각해 보고 전세를 선택할지 매매를 선택할지 정한 후에 세부목표를 꼼꼼히 세워 꾸준히 실천해라. 그것이 바로 신혼부부들이 보금자리를 마련하는 가장 현명한 방법일 것이다.
투모컨설팅 투자자문 팀장 최진곤