상가투자시 전용률에 대해서는 관심이 부족한 경향이 있는 것 같다.
전용률이란 분양면적에서 복도, 층계, 관리사무소 등 공공 시설면적을 제외한 나머지 면적이 분양면적에서 얼마만큼을 차지하는가를 보여주는 백분율로서, 전용률이 높다는 것은 실사용면적이 그만큼 넓다는 것을 의미한다.
그러나 일반적으로 분양광고 등에 등장하는 3.3㎡당 분양가격은 전용면적이 아닌 분양면적으로 책정되는데, 이는 전용면적보다 분양면적이 더 크기 때문에 예비 투자자들에게 어필하기 좋다는 장점이 있기 때문이다.
전용률이 다른 상가를 골라 직접 계산해보면 차이점을 분명하게 느낄 수 있는데, 예를 들어, 3.3㎡당 가격이 3,000만원인 33㎡에 대해 A상가는 50%의 전용률을 가졌고, B상가는 90%의 전용률을 가졌다고 할 때, A와 B 상가 모두 총분양가는 3억원으로 책정될 가능성이 높다. 하지만 실질사용 점포면적 대비 분양가는 서로 차이를 보이게 된다.
A 점포의 경우 33㎡를 분양받았지만 실질 사용면적은 16.5㎡로, 실사용 면적대비 분양가를 계산해보면 3.3㎡당 6,000만원이 되는 셈이다.
반면 B 상가의 경우 실사용면적은 29.7㎡로 실질사용면적 대비 분양가는 A보다 40% 이상 저렴한 약 3,300만원 수준이 된다.
이처럼 전용률을 이용해 실사용면적 대비 분양가격을 따져보면 동일한 분양가격으로 책정되어 있다하더라도 알뜰한 상가투자가 가능하다.
하지만 전용률이 높다고 무조건 좋은 것만은 아니다. 예를 들어, 전용률이 100%에 가까울 경우 내부통로가 존재하기 어려워 이용객들의 유동동선이 외부 동선에만 의지할 수 밖에 없으며, 상가 활성화를 위한 필요면적이 충분히 확보되지 못할 가능성이 높다.
한편, 상가뉴스레이다가 올해 1월 이후 분양을 시작한 120개 상가에 대한 전용률을 조사한 결과, 상가종류별 전용률은 근린상가 57.43%, 단지내상가 73.99%, 주상복합상가 50.63%, 멀티테마상가 40.02%로 나타났다.
전용률이 가장 높은 상가형태는 단지내 상가로 테마멀티(테마+멀티복합) 상가형태에 비해 약 1.85배 높은 수치를 보였다.
단지내상가는 특성상 주로 단지 주민들을 위한 생활밀착형 업종들로 구성돼 건물 층 수가 높지 않고 엘리베이터 등 공용면적이 차지하는 비율이 적어 전용률도 상대적으로 높게 나타난 것으로 보인다. 반면 테마멀티상가는 적은 면적의 상가를 다수로 공급하는 경향이 있기때문에 전용률이 비교적 낮게 형성된 것으로 풀이된다.
상가투자시 분양가격은 상당히 중요한 요소인데 전용면적이 넓으면 점포활용도 측면에서 타 상가에 비해 비교우위를 차지할 가능성이 높기 때문에 해당 점포의 전용률이 어느 정도인지를 파악해 투자자 스스로 상가의 적정가격을 확인하는 것이 바람직하다.