예전에 비해 경매재테크를 하는 사람들의 수가 많이 증가했다.특히 ‘소액’ 물건의 경우 입찰경쟁률뿐만 아니라 낙찰율과 낙찰가율 역시 높아 경매재테크로 수익을 내기가 점점 어려워지고 있다.
그러다보니 눈을 돌리는 곳이 바로 특수물건. 특수물건은 지분경매, 유치권, 예고등기, 법정지상권 등 일반 부동산 시장에서 거래되기 힘든 권리관계를 갖고 있는 부동산이라고 이해하면 된다.
일반물건의 경우 일반적인 권리분석을 시작으로 시세, 호재 및 악재, 물건의 하자 여부를 확인하기 위한 물건분석을 통해 수익성을 계산하고 이를 바탕으로 입찰가를 산정하는데 비해 특수물건은 해당 부동산에 얽혀 있는 각종 권리관계를 협의 또는 소송을 통해 해결해서 부동산을 일반화 시킨 다음 매각을 통해 수익을 얻기 때문에 그 과정이 복잡할 뿐만 아니라 수익을 내기까지 시간이 오래 걸린다는 단점이 있다.
또한 일반물건의 경우 보통 낙찰가의 70~80%정도의 경락잔금대출을 지렛대로 활용할 수 있지만 특수물건의 경우 경락잔금대출을 전혀 받지 못하거나 제한된 금액만 받을 수 있다는 치명적인 약점을 갖고 있다.
그럼에도 불구하고 특수물건에 사람들이 많은 관심을 보이는 이유가 무엇일까? 바로 고수익 때문이다.
대출이 제한되어 자기자본이 있는 사람들만 입찰이 가능하며, 권리관계를 해결하는데 상당한 양의 법적지식이 요구되어 경험이 부족한 사람들이 입찰하는데 부담을 가질 수 있고, 여러 이해관계인들이 있어 누구를 상대로 어떻게 협상을 진행할지에 대한 방향을 잡을 수 없어 많이 망설이게 된다. 또한 낙찰 후 어떤 방향으로 물건을 움직여야 고수익이 나는지 그 결과를 경험한 사람이 아니면 알 수 없기 때문에 선뜻 입찰을 못하는 것이다.
이 모든 것이 입찰경쟁률과 낙찰가율, 그리고 낙찰율을 하락시키는 요인으로 작용하기 때문에 결국 고수익을 창출할 수 있는 것이다. 그럼 이대로 특수물건을 포기해야하는 것일까?
처음부터 일을 잘하는 사람은 없다. 실패를 두려워하지 않고 최선을 다해 부딪쳤을 때 비로소 달콤한 열매를 얻을 수 있다. 달콤한 열매를 얻기 위해 지금부터 열정과 관심을 갖고 자신이 해결할 수 있는 정도의 난이도가 있는 특수물건부터 하나씩 공략해 보는 자세가 중요하다.
여러 특수물건 중 법정지상권 물건을 통해 수익을 내는 방법을 알아보자. 그 전에 먼저 법정지상권이 무엇이며, 어떻게 성립하고, 그 효과가 무엇인지부터 살펴보자.
일반적으로 지상권은 건물 등을 소유하기 위해 타인의 토지를 이용할 수 있는 권리로 건물소유자와 토지소유자가 협의에 의해 계약을 하고 지상권 설정등기를 함으로써 성립한다. 그렇지만 협의가 아닌 법에서 정한 일정한 요건을 충족했을 경우 토지소유자의 동의가 없더라도 당연히 지상권이 성립하는 법정지상권이 있다.
예를 들어, 저당권을 건물에 설정할 당시 건물의 소유자와 토지의 소유자가 모두 A라는 사람으로 동일했다. 그런데 A가 돈을 갚지 않자 저당권자가 자신의 채권을 회수하기 위해 건물만 경매를 신청한 것이다.
이렇게 되면 건물만 경매로 나올 것이고, 누군가가 낙찰을 받을 것이다. 이 때 낙찰자인 건물소유자는 토지를 이용할 수 있는 권리, 즉 법정지상권을 취득하기 때문에 법정지상권 기간 내에서는 건물의 유지 및 사용에 필요한 범위 내에서 토지를 이용할 수 있게 된다.
법정지상권이 성립되면 토지소유자는 건물소유자에게 자신의 토지를 이용하는 댓가, 즉 지료를 청구할 수 있고, 협의나 소송을 통해 지료가 결정되면 건물소유자는 토지소유자에게 지료를 납부해야 하는데, 2년간 지료를 연체한 경우에 토지소유자는 법정지상권 소멸 청구를 할 수 있다.
그럼 법정지상권은 어떻게 공략을 하는 것일까? 초보자도 공략할 수 있을까?
일단은 법정지상권이 성립하는지 여부를 분석한다. 법정지상권이 성립하기 위해서는 ①저당권 설정당시 토지 위에 건물이 존재해야 하고 ②토지와 건물의 소유자가 동일해야하며 ③토지 또는 건물의 어느 한쪽이나 양쪽에 저당권이 설정되어야 한다 ④마지막으로 저당권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라져야 한다. 분석 결과 법정지상권이 성립하는 경우도 있고 불성립하는 경우도 있을 것이다. 또한 본인이 관심 있는 물건이 건물만 매각으로 나왔는지 아니면 토지만 매각인 물건인지 확인한다.
우선 케이스마다 접근방법 및 전략이 모두 다르기 때문에 초보자가 가장 쉽게 접근할 수 있는 ‘법정지상권이 성립되지 않는’ ‘토지만 매각’인 물건이 있다고 가정하자.
토지만 매각인 물건에 대해 주변 토지에 대한 시세를 확인한 다음 시세 대비 30~60% 정도로 낙찰 받은 다음 건물소유자와 협상을 시도한다. 건물 가격은 토지의 낙찰가율과 비슷한 정도의 수준으로 협상을 한다. 그럼 협상이 결렬될 가능성이 크다. 그럴 경우 건물철거 및 대지인도 소송과 함께 가처분을 해당 건물에 설정한다. 그 다음 지료 상당액의 부당이득반환금 채권을 회수할 목적으로 건물에 가압류를 한 다음 확정을 받아 건물에 대해 강제경매를 신청한다. 경매로 나온 물건에 대해 우리가 해당 물건을 입찰해 낙찰을 받는다. 그후 토지와 건물을 하나로 해서 통 매각을 하게 되면 적어도 유찰된 금액만큼의 수익은 얻을 수 있을 것이다.
중요한 것은 수익이 크면 클수록 리스크도 크다. 리스크를 해결하지 못한다면 그것은 리스크일 뿐이지 절대 수익이 되지 않는다.
큰 수익 앞에 자제심을 잃고 해결하지도 못하는 특수물건을 낙찰 받는다면 그 순간부터 후회할 것이다. 욕심을 버리고 만에 하나 실패를 하더라도 손실을 최소화하거나 감당할 수 있는 범위 내에서 법정지상권 물건을 선정한 다음 공략하는 자세가 필요하다.
다다재테크 오은석 대표