부동산으로 돈을 벌고 싶어도 종자돈이 없어 못한다는 사람들을 많이 볼 수 있다. 회사원 S씨(37세) 역시 불과 얼마 전까지만 해도 내 집 마련이 막막한 상태였다. 가진 돈이라곤 전세금 6.000만 원과 청약통장 등 예금 1,000만 원이 전부였던 그는 아무리 알뜰히 돈을 모아도 오르는 집값을 따라갈 수 없다는 사실에 좌절하곤 했다. 청약저축으로 작은 평수의 주공 물량을 분양 받으려 해도 순위가 한참 늦고, 기존 주택을 사려 해도 돈은 턱 없이 부족했다.
하지만 1년이 지난 지금 S씨는 수도권 외곽의 재개발 주택과 춘천 인근 토지를 소유하고 희망 찬 삶을 살고 있다. 총 9,000만 원의 자금을 마련해서 절반은 재개발 가능주택을 전세 끼고 매입했고, 절반은 중장기 토지에 투자했다.
그가 투자를 결행한 것은 발상을 전환했기에 가능했다. 그는 항상 '돈이 없어서' 부동산 투자를 할 수 없다고 생각해왔던 사람이다. 그러나 그는 돈이 없었던 것이 아니었다. 돈을 깔고 앉았던 것이었다. S씨는 미래의 행복을 위해 오늘의 불편을 감수해야 한다는 조언을 처음에는 거북해했지만 숙고 끝에 받아들였다. 처가살이를 결정하자 전세금이 종자돈으로 변했다. 그리고 모자라는 돈 2,000만 원은 부모와 형제로부터 빌렸다.
오늘날 급변하는 부동산 시장은 우리를 기다려주지 않는다. 따라서 시장을 좇아가서는 승산이 없다. 시장을 앞서 나가야 한다. 종자돈을 마련할 때까지 수많은 기회를 날려 버리는 우를 범해서는 안 된다.
부동산 투자는 돈이 많아야만 할 수 있는 것은 아니다. 금액의 크고 작음은 부동산 투자 대상이나 방법이 달라지는 것을 의미하는 것이지 부동산 투자 자체를 결정짓는 요인은 아니다. 강남구 삼성동 아이파크 195㎡를 57억 원에 구입하나 강원도 오지의 임야를 570만 원에 구입하나 모두 부동산 투자다.
아이파크를 57억 원에 구입해서 1년 만에 60억 원으로 되팔아 3억 원의 시세차익을 올릴 것과 강원도 임야를 570만 원에 구입해서 870만 원에 팔아 300만 원을 벌었다면 누가 투자를 잘한 것일까(세금은 논외로 하고)? 금액 대비로는 3억 원이 300만 원의 100배이지만, 투자수익률은 임야가 52.6%로 아이파크의 5.26%보다 10배 높다.
종자돈이 적다고 투자를 할 수 없는 것은 아니다
S씨처럼 처가살이를 할 수 없는 사람은 종자돈을 어떻게 마련할까. 종자돈의 많고 적음은 투자 자체를 결정짓는 요소는 아니지만 원하는 목표를 달성시킬 수 있는 시기를 결정한다는 점에서는 중요하다.
가령 300만 원의 봉급생활자 B가 월 50만 원씩 저축해서 3년 후 2,000만 원의 종자돈을 마련했다고 하자. 그가 이 2,000만 원을 연 10%의 복리에 10년간 투자한다면 5,187만여 원이 된다. 다시 말해 B가 5,187만 여 원을 만드는 데는 13년이 걸리는 것이다.
만약 B가 월 100만 원씩 3년 간 저축한다면 4,000만 원의 종자돈을 마련할 수 있다. 이 종자돈을 연 10%의 복리에 10년 간 투자한다면 1억 374만 여 원이 된다. 3년 간 1,800만 원의 차이가 10년 후에는 무려 5,187만 여 원으로 격차가 더 벌어지는 것이다.
이것이 투자자가 시간을 자기편으로 만들 수 있는 복리의 마술지팡이인 셈이다. 다시 말해 허리띠를 졸라매서 종자돈을 빨리 많이 만들수록 부자가 될 시기를 앞당길 수 있다.
복리의 마술을 설명해주는 것에 '72의 법칙'이 있다. 복리계산은 계산기로도 한참 시간이 걸릴 정도로 어렵지만, 이 법칙을 사용하면 손쉽게 복리계산을 해낼 수 있다. 72의 법칙은 투자금액을 두 배로 늘릴 수 있는 기간을 알게 해준다. 예를 들어 연간 12%의 수익률로 운용하게 된다면 72를 12으로 나눈 값, 즉 6년이면 투자금액을 두 배로 늘릴 수 있다. 3년 후, 5년 후에 현재의 돈을 두 배로 만들고 싶을 때 매년 몇 %의 투자수익률을 올려야 하는지를 알고자 할 경우에도 72를 각각의 예정년수로 나누면 된다.
72의 법칙은 적절한 수준으로 꾸준한 수익률을 올릴 수 있는 주식이나 채권 등에 장기적으로 투자하면 큰 보답을 받을 수 있다는 교훈을 주기도 한다. 종자돈을 마련하거나 노후 대책을 세우려는 사람들에게는 매우 유용한 법칙이다.
종자돈이 없어 아무것도 하지 못하고 푸념하는 사람들은 지금부터라도 종자돈을 마련할 계획을 세워야 한다. 종자돈은 많을수록 좋지만 그렇다고 적다고 해서 투자를 할 수 없는 것은 아니다. 적으면 단지 부자가 될 수 있는 시기가 좀 늦어진다는 것이지 부자가 될 수 없는 것은 아니기 때문이다.
가장 확실하고 유용한 종자돈 마련 방법은 돈을 더 버는 것이 아니라 돈을 쓰지 않는 것이다. 젊을 때는 돈을 쓰지 않아도 행복한 미래가 보장돼 있어 현실이 고달프지 않다. 그러나 나이 들어 돈을 쓰지 못하면 자녀의 행복하지 못한 미래가 예견돼 현실이 고달프다. 지금도 종자돈을 만들기보다는 자가용을 구입하는 데 더 큰 관심을 가진 젊은이들은 이 얘기에 귀 기울 필요가 있다.
종자돈이 없다고 아우성치는 사람 중에 자가용을 굴리는 사람들이 의의로 많아요. 아무리 소형이라 유지비가 많이 들지 않는다고 해도 자가용을 굴리면 종자돈 만들기는 물 건너 갈 확률이 많습니다. 자가용을 굴리면 자가용 구입비를 은행이나 주식 등에 투자했을 때 벌 수 있는 기회비용만 상실하는 것이 아니기 때문이지요. 자가용을 굴리기 위한 유지비와 자가용으로 인해 발생하는 여행비 등도 기회비용이 되기 때문에 두 배 이상 손실을 입게 됩니다. 부자가 되려는 사회 초년병에게 자가용은 독버섯이란 사실을 명심해야 해요.
자가용뿐만이 아니라 자기개발을 위한 운동이나 독서 등도 종자돈 마련에 중요한 요소로 등장한다. 평소 운동이나 독서 등으로 자기 향상을 게을리 하지 않으면 그것이 언젠가 부가가치를 창출할 때 큰 도움을 줄 수도 있기 때문이다. 병이 나면 치료비는 물론이고 일하지 못해 오는 비용까지 손실을 입어야 하며, 무지해서 손해를 보는 것 역시 이중으로 기회비용을 지불한 셈이 된다는 사실을 깨닫지 못하는 사람들이 많다.