개발행위를 하고자 할때 가장 먼저 고려하여야 하는 것은 무엇일까?
해당 부지위에 내가 건축하고자 하는 건축물, 예를 들면 공장이나 창고 또는 물류부지, 일반음식점등이 들어설 수 있는 지 여부를 확인하는 것이다. 토지이용계획확인원의 용도지역에서 허용하는 건축물안에 포함되어 있는지를 확인하여야 하는 것이다.
그럼, 실제 건축한 공장, 주유소, 음식점등 지목에 익숙해진 투자자들보다 더 나은 수익률을 안겨다주는 토지는 무엇일까?
산업화 및 도시화에 따라, 도시용지는 갈수록 부족해져 비도시용지는 개발과 보존이라는 양면성에서 저울질하게 되는 것이다. 건축행위가 어렵도록 규제한 비도시용지를 법률에서 정한 범위안에서 개발행위를 받은 주택이나 공장등의 수요는 갈수록 늘어가는 것이다. 본래 보존의 목적이 강한 비도시용지를 개발허가를 통해 건축하고 지목이 대, 장, 창, 주 등으로 변하게 되면 수익률은 극대화되는 것이다. 토지의 마력은 여기에 있다고 볼 수 있다.
오늘은 개발행위를 통한 토지의 투자가치를 살펴보기로 하자.
계획관리지역은 건축할 수 있는 건축물의 범위가 가장 넓다. 그리고 도시용지(주거지역, 상업지역, 공업지역)를 제외한 비도시용지중에서 유일하게 건폐율이 40%다. 제2종지구단위계획을 통해, 아파트나 공장 및 물류단지로 건축할 수 있어 가장 투자가치가 높다고 볼 수 있다. 도시지역으로의 편입이 예상되는 용도지역인 계획관리지역은 지역여부를 떠나 주목을 받는 이유다.
자연녹지지역은 계획관리지역 다음으로 건축할 수 있는 건축물의 범위가 넓으나, 일반공장이나 일반음식점, 숙박시설의 건축이 불가능하다는 점에서 계획관리지역보다 아래로 쳐주는 것이 현실이다. 건폐율도 계획관리지역보다 낮은 20%다. 하지만, 현장에서는 도시지역에 있고 주변 인프라와 연계가 가능하기 때문에 계획관리지역보다 시세가 떨어지지는 않는 편이다.
아울러, 도시개발사업을 통해 아파트를 건축할 수 있는 지리적 장점으로 인해 또는 타운하우스등 공동주택도 가능하다는 점때문에 선호하는 투자자들도 많다.
세분화 이전에는 동일한 관리지역으로 개발 신분이나 토지 가치가 동일하였지만, 세분화이후 생산관리지역과 보전관리지역은 상대적으로 가치가 떨어진다. 숙박시설, 공장, 일반창고, 일반음식점 등이 허용되지 않기 때문이다.
생산녹지지역 역시, 자연녹지지지역에 비해 건축할 수 있는 건축물의 범위가 대폭 축소되면서 가치가 떨어진다.
하지만, 생산관리지역이나 생산녹지지역에서도 주택 및 근린생활시설등이 허용되기 때문에 수익률 측면에서는 계획관리지역에 떨어지지 않는 지역도 많다. 오히려, 생산녹지지역으로 둘러싸인 역세권 주변의 토지는 자연녹지 및 계획관리지역보다 비싼 경우도 있다.
토지투자로서 매력이 없는 농림지역, 보전녹지지역, 자연환경보전지역 역시 토지의 활용도에 따라 그 가치가 달라질 수 있다.
농림지역은 농업용창고 및 충전소가 가능하고, 보전녹지지역은 유치원과 휴게음식점이 가능하고, 또한 자연환경보전지역 역시 농어가주택이나 소매점이 가능하다는 점에서 쓸모없는 토지는 없다고 보는 것이 타당하다.
결국 개발행위에 따라 토지의 신분은 달라지기때문에 개발행위 전후의 가치를 비교할 줄 알아야 하는 것이다.
■ 단독주택과 농가주택
단독주택은 모든 용도지역에서 건축할 수 있다. 즉, 녹지지역과 관리지역에서는 단독주택이 허용되는 데 반해 농림지역과 자연환경보전지역에서는 농가주택만이 허용되고 있다.
단독주택과 농가주택의 가치는 분양사업 가능 여부에 있다. 단독주택이 가능한 용도지역에서는 여러 세대 허가를 받아 전원주택 분양사업이 가능하지만, 농가주택만이 가능한 용도지역에서는 농업인 자격을 요하기 때문에 여러 세대 허가가 아닌 1세대만 허가를 내주고 결국 분양사업이 불가능하다. 따라서, 분양사업을 하고자 할때는 녹지지역과 관리지역을 고려하여야 하는 것이다.
Tip. 건축법상의 단독주택(2010.2.18 개정)
단독주택의 형태를 갖춘 가정보육시설ㆍ공동생활가정ㆍ지역아동센터 및 노인복지시설을 포함한다
가. 단독주택
나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.
1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 있으나 취사시설은 설치하지 아니한 것)
3) 연면적이 330㎡이하이고 층수가 3층 이하인 것
다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
1) 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개층 이하일 것.
2) 1개동의 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 면적 제외)의 합계가 660㎡이하일 것
3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것
라. 공관(公館)
■ 일반음식점과 휴게음식점
일반음식점과 휴게음식점의 차이는 주류 영업을 할 수 있느냐 없느냐에 있다. 일반음식점은 주류 영업이 가능하기때문에 투자가치가 있음은 자명하다.
관리지역 세분화이전에는 '관리지역'에서 일반음식점이 허용되었기 때문에 가평 및 양평등의 북한강 주변에는 카페등의 일반음식점이 쉽게 들어설 수 있었다. 하지만, 관리지역 세분화로 인해 기존 카페는 생산관리지역등으로 분류되는 경우가 많기때문에 해당 카페 주변지역 역시 카페가 들어설 수 있다고 판단하여서는 아니되는 것이다.
북한강을 따라, 돈 되는 일반음식점이 아닌 단순한 소매점으로 전락(?)하는 사례가 왕왕 발생한다. 접근성이 좋고, 경치가 좋아 카페로서 적격이다 생각하는 부지, 계획관리지역 여부는 반드시 확인하여야 할 것이다.
■ 숙박시설
숙박시설은 계획관리지역에서만 허용되고 있다. 다만 지자체에 따라 조례로 도로에서 50m 떨어져야 숙박시설이 허용된다는 점에 유의하여야 한다.
■ 일반공장과 첨단공장
파주.김포.평택.화성.안성 등 수도권 성장관리권역에서 가장 일반적인 개발행위는 공장부지를 개발하는 것이다. 따라서 해당지역에서는 공장허가 가능여부가 토지 가치를 판단하는 데 절대적인 기준이 되는 것이다.
성장관리지역에서는 계획관리지역인 땅과 그렇지 않은 땅의 신분이 극명하게 달라, 시세의 절반가량으로 거래되고 있는 실정이다.
자연녹지와 생산녹지지역에서는 계획관리지역에서 가능한 일반공장은 불가능하고 첨단업종의 공장만이 가능하다.
■ 일반창고와 농림수산업용창고
팔당호 상수원 수질보전 특별대책지역인 남양주.여주,광주.이천.용인 모현면 등에서는 비오수 배출시설인 창고를 개발하는 일이 가장 보편적인 개발행위다. 따라서,이 지역은 창고허가 가능여부가 토지의 가치를 판단하는 절대적인 기준이 된다.
해당지역에서 관리지역에 있는 창고라면 일반 창고라 여기고, 농림지역에 있는 창고라면 농림수산업용 창고라고 판단하면 된다. 농림지역에서는 일반 창고가 허가되지 않기 때문이다.
하지만, 실무상에서 농림지역에 있는 농임수산업용창고는 건폐율이 50%까지 허용되며 창고가 집단화되면 농지로서의 활용가치가 떨어지면서 관리지역으로 편입되는 사례가 종종 일어나기에 투자측면에서는 검토할만하다.
■ 주유소와 충전소, 유치원과 어린이집
간혹, 지방 여행을 하다보면 생뚱맞은 자리에 주유소나 충전소가 있는 것을 목격하곤 한다. 충전소는 농림지역에서도 가능하기때문에 상대적으로 저렴한 농림지역에 위치하고 있는 것이다.
결국, 충전소를 건축하기 위해 농림지역이 아닌 비싼 관리지역이나 녹지지역을 을 매수하여야 하는 우는 범하지 말아야 하는 것이다.
유치원과 어린이집 역시 농림지역이나 자연환경보전지역을 제외한 모든 용도지역에서 허용되고 있다는 점에 주의하여야 한다.
무조건적으로 계획관리지역이나 자연녹지지역이 좋은 것은 아니라는 것이다. 목적에 맞는 땅을 찾아야 하는 이유다.
자료원 : 투모컨설팅