서울 강남 재건축 아파트 값이 계속 떨어지고 있다고 아우성이다. 앞으로도 계속 떨어질 것이라고 예측하는 전문가들도 많다. 이런 예측을 하는 주된 이유 중 하나가 재건축·재개발이 더 이상 수익성이 없기 때문이라는 것이다.
향후 주택 수요보다 공급이 많아 주택 시장의 침체가 지속될 것이 분명한데, 현재 강남 재건축과 재개발의 지분 가격이 제값에 비해 거품이 많아 투자 대비 수익률이 낮다는 것이 이런 주장들의 핵심이다.
또한 소형 평형 의무비율과 재건축 부담금, 분양가 상한제 등 재건축·재개발 규제가 여전한 가운데 소송과 조합원 간 마찰 등으로 사업 추진이 늦어지고 있다는 점도 수익성 악화의 큰 이유로 꼽고 있다.
하락 원인이 수익성 없어서?
실제로 강남 재건축 시장을 선도하는 ‘빅3’인 잠실주공5단지와 개포주공단지, 은마아파트의 가격은 고점 대비 20% 이상 추락했고, 재개발 시장을 이끌어온 합정동과 망원동, 성수동 등 한강변 다세대 등의 가격도 조금씩 하락하고 있다.
과연 재건축과 재개발 시장도 아파트 시장처럼 급락할 것인가. 급락할 것이라면 그 이유가 수익성이 없기 때문일까.
현재의 부동산 시장 침체는 경기 회복 조짐이 보이고 금리와 환율이 낮은 가운데서 일어나고 있다는 점에서 글로벌 금융 위기 때와는 전혀 다른 양상을 보이고 있다. 이는 부동산 시장의 상승세가 시작되던 지난해 하반기에 정부가 총부채상환비율(DTI) 강화 등으로 규제에 나섰기 때문이다.
경기가 회복세를 보이고 있는 상황에서 풍부한 유동성에 의한 부동자금이 부동산 시장으로 유입될 경우 가격 상승을 촉발시킬 것을 정부가 우려한 때문이었다.
특히 가수요가 많은 강남 재건축 특성상 자금 출처 조사를 병행시킨 것이 시장을 급랭시킨 근인이 됐다.
따라서 이번 부동산 시장 침체는 시장에 의해 자생적으로 생긴 것이 아니기 때문에 언제든 회복될 소지를 안고 있다. 또한 정부의 규제에 민감한 재건축·재개발 특성상 정부의 규제가 풀리면 가격 상승이 다시 탄력을 받게 될 것이 분명하다.
하지만 더욱 중요한 사항은 재건축·재개발 지분 가격이 경기 변동과 무관하게 독자적으로 형성된다는 점이다. 한 마디로 말해 정비구역 내 주택 값은 떨어질 수 없다. 시간이 지나면서 주택의 가치가 상승하는 것이 아니고 제값을 찾아 가는 과정을 밟기 때문이다.
정비구역 내의 낡고 더러운 불량주택을 좋아서 사는 사람은 아무도 없다. 지금은 몰골이 흉악하지만 향후 ‘언젠가는’ 최첨단 아파트로 변모할 것이란 기대감을 갖고 미래가치에 투자하는 것이다. 그런데 그 낡고 더러운 불량주택은 자기 마음대로 새 아파트가 될 수 없다.
지자체의 관리와 주민들의 동의라는 까다로운 절차를 거쳐야 되기 때문에 각 단계별 절차를 거칠 때마다 리스크가 줄어들어 가격이 상승할 수밖에 없는 것이다.
그런데 이 가격 상승은 시간이 지나면서 일정 비례율로 이뤄지지 않고, 계단식으로 형성된다.
즉 기본계획 수립 전까지는 오르지 않다가 임박할 무렵 오르기 시작해서 수립 후 껑충 뛰게 된다. 그러다 다시 정비구역 지정 전까지 오르지 않는다. 지정이 임박할 무렵 오르기 시작해서 지정 후 다시 오른다.
조합 설립 인가 전후, 사업 시행 인가 전후 역시 마찬가지다. 지분 값 프리미엄은 통상 기본계획 수립 전부터 사업 시행 인가 직후까지 형성된다고 보는 게 통상적이다.
따라서 기본계획 수립 전, 정비구역 지정 전, 조합 설립 인가 전에 사서 다음 단계를 통과하기 직전 또는 직후 팔면 수익을 극대화할 수 있다.
그런데 대다수의 투자자들은 기본계획 수립 후, 정비구역 지정 후, 조합 설립 인가 후에 사서 손해를 자초한다. 기본계획 수립이나 정비구역 지정, 조합 설립 인가가 임박할 때쯤에는 매물이 귀해 구입하기가 어렵기 때문이다.
추진단계 거칠 때마다 가격 뛰는 구조
지분 가격의 상승 사이클과 매수·매도 타이밍을 모르면 “수익성이 없다”는 잘 모르는 소리가 나오는 것이다. 정비구역 내 지분 값이 떨어지는 드문 경우가 있기는 하다. 글로벌 금융 위기 같은 경제 위기 상황이 오면 모든 부동산 값이 떨어지므로 당연한 현상이다.
2008년 4차 뉴타운 파동처럼 먼 훗날의 일이 당장 일어날 것처럼 호들갑을 떨어 버블이 생기는 경우도 그렇다. 강남 재건축은 투기 수요가 많기 때문에 경기 상황에 따라 가격 등락폭이 크다. 주택 시장을 선도하는 바로미터로 삼는 것은 바로 이 때문인데, 가격이 떨어진다고 해도 일정 수준 이하로 떨어지지 않는다는 점에 유의해야 한다.
재건축과 재개발 예정주택이 수익성이 있을 수밖에 없는 또 다른 이유는 도심에서 새로 공급되는 거의 유일한 주택이기 때문이다. 신도시나 보금자리는 택지 확보 및 교통 인프라 공급으로 인해 정부의 부담이 큰 사업이다.
때문에 도심을 벗어나 수도권에 건설될 수밖에 없는데 향후 주택 공급이 넘치면 베드타운으로 전락할 가능성이 높다. 그러나 정비사업은 도심의 낡은 주택단지를 대상으로 하기 때문에 직주근접 아파트로 거듭나게 된다.
향후 주택 공급이 넘치더라도 도심의 교통과 거주 환경이 좋은 단지의 인기는 식을 수가 없다. 대학교가 많지만 소위 일류대를 가려는 학생들의 수는 더욱 늘어나 사교육비 부담이 증가되는 이유와 마찬가지로 강남과 용산, 한강변의 블루칩 아파트들의 가격은 상상을 초월할 정도로 상승할 가능성이 높다.
재건축과 재개발은 도심의 블루칩 아파트를 구입할 수 있는 거의 유일한 수단이라는 점에서 수익성이 높을 수밖에 없다.
마지막으로, 은마아파트나 잠실주공5단지와 같은 중층·중대형 재건축단지라고 해도 수익성이 여전히 높다는 사실이다. 부동산 가격을 형성하는 가장 중요한 요인은 입지에 있다.
은마아파트나 잠실주공5단지가 지금은 비록 모양이 허름하지만 그곳에 최첨단 아파트가 들어선다면 이들을 능가할 단지가 얼마나 되겠는가. 압구정동이나 용산 정도가 이들에 대적할 수 있을 것이다.
또한 법정상한용적률인 300%로 재건축이 추진되기 때문에 소형 평형 의무 비율을 지키더라도 조합원들이 전용면적 85㎡ 이하로 배정되는 일이 많이 줄어들게 됐으며, 임대아파트 의무 건립이 폐지됐기 때문에 추가 부담금이 줄어드는 등 사업성이 현저히 좋아졌다.
소형 평형 의무 비율 때문에 1대1 재건축을 추진해야 하는 단지라도 용적률이 상향 조정됐기 때문에 일반분양 물량이 늘어나게 되어 추가 부담금이 크게 줄었다.
따라서 경기 회복이 가시화되거나 부동산 시장이 좋아지는 낌새가 보이면 투자자들의 관심은 강남 재건축에 몰리게 되며 이 경우 가격은 다시 상승할 수밖에 없다. 부동산 시장은 항상 좋았던 적도 없고 항상 나빴던 적도 없다. 경기 상황에 따라 오르기도 하고 내리기도 하는 법이다.