세종시가 6.2 지방선거를 계기로 결정권이 행정부에서 국회로 넘어갔습니다
원안이 좋으냐,수정안이 좋으냐는 정치적 결정은 높으신 분들이 알아서 할것이니,
부동산 시장에 참여하는 일개 필부는 정치적 당위성을 떠나 부동산 투자가치를 생각해보았습니다
먼저,원안과 수정안을 발표 그대로 인용을 하여 부동산 투자가치를 생각해보면
1.도시성격
세종시 원안과 수정안의 발표내용을 보면
행정중심복합도시(원안)와 교육과학중심의 경제도시(수정안)입니다
행정부처가 이전하여 세종시가 수도 서울처럼 정치,경제,문화,경제,사회적으로 큰 의미가
있다고 한다면 당연히 교육과학중심의 경제도시보다는 투자가치가 높습니다
하지만,행정중심복합도시가 9부2처2청이 옮겨가는 일부 행정부서 이전이라면
별다른 의미는 없다고 생각합니다
행정부의 권력은 대통령을 정점으로 피라미드를 구성하고 있기 때문에 대통령이 세종시로
가지 않은한 수도 서울이 갖고 있는 정치력,경제력 그리고 이를 토대로 한 문화,사회적인
힘은 계속 유지될것입니다
반면에 교육과학중심의 경제도시는 도시성격이 애매모호 하지만,교육과 과학 그리고 기업이
입주한다면 오히려 힘없는 행정부처가 이전하는 것보다는 부동산 투자가치는 높습니다
따라서,원안 보다는 수정안이 부동산 투자가치가 있다고 볼수 있습니다
2.자족용지
원안의 자족용지가 6.7%이고 수정안의 자족용지는 20.7%입니다
도시가 생성되고 발전할때 도시의 힘은 자족이 가능한가에서 나옵니다
그리고 도시의 미래는 토지이용계획상 면적에서 유추할수 있습니다
수도권의 수많은 신도시들의 토지이용계획을 보면 주거용지가 많고 기타 용지는
부족한 경우가 많았습니다, 주거용지가 많았던 신도시들이 베드타운으로 전락한
사례는 이미 1기 신도시중 여러곳에서 그 후유증은 나오고 있습니다
지방도시라도 울산의 현대,포항의 포스코,거제의 조선,대산의 화학,당진의 현대제철
파주의 LG디스플레이,동탄의 삼성전자,이천의 하이닉스등의 사례는 기업을 가지고 있는
자족도시의 성장 가능성을 말해주고 있습니다
따라서, 자족용지 비율이 많은 수정안이 원안 보다는 부동산 투자가치가 있다고 생각합니다
3.주요 기능
원안이 행정기능과 그외 추가로 기업체 유치등 복합기능을 목표로 하였다면
수정안은 처음부터 행정기능을 삭제하고 산업,대학,연구기능을 신설했습니다
기능의 정의만 살펴보아서는 원안이 좋다,수정안이 좋다 말하기는 곤란하기 때문에
이 부분에 대해선 판단을 보류합니다
4.세종시 이전대상
원안에선 9부 2처 2청이 세종시로 이전하게 되어 있습니다
아직까지 이전할 부처는 정해져 있지 않지만,원안이 국회에서 채택된다면 이전부처는
행정부처내에서도 힘이 없거나 인구가 밀집된 수도권에 가깝게 있지 않았도 될 행정부처가
선택될것으로 보입니다
대한민국의 인구와 경제력 1/2이 집중된 수도권과 업무상 연결고리가 약한 부처가
세종시로 이전된다면 사실상 세종시는 공무원들만의 도시가 될것으로 보입니다
대민 업무가 적은 행정부처 이전은 행정부처를 따라가야하는 민간기업도
적다고 볼수 있기 때문입니다
경제적인 측면에서 볼때 공무원들만의 도시는 부동산의 투자가치는 없다고 생각합니다
일부에선 과천을 예로 들면서 공무원만 이전하더라도 살기 좋은 도시가 될것이라고 생각할수
있지만, 과천은 정부종합청사외에 서울 강남권과 근거리에 있다는 지리적 이점이 있습니다
과천시가 갖고 있는 지리적 이점때문에 과천이 발전한 것이지 정부종합청사때문에 발전했다고
볼수 없습니다
공무원만 있는 도시,,미래가 그려지지 않습니다
5.고용인구
세종시의 원안의 고용인구는 8.4만명이고 총인구는 17만명입니다
그리고,수정안은 고용인구 24.6만에 총인구 50만이 예정되어 있습니다
부동산 투자의 정석은 인구가 유입되는 곳에 투자하는 것입니다
17만명의 인구보다는 50만명의 인구가 당연히 투자가치 있습니다
인구 규모로 보더라도 원안보다는 수정안이 부동산 투자가치 있다고 생각합니다
세종시 관련 개별 투자처
1.세종시 상업지와 상가
세종시 원안에 따르면 인구 17만명의 세종시는 면적이 2200만평이나 됩니다
땅은 큰데 인구는 서울의 작은 동(洞) 정도 밖에 없다면 세종시는 사실상 유령도시가 될
가능성이 농후합니다
텅빈 나대지, 불꺼진 상가, 비어있는 아파트가 세종시의 모습이 될수 있습니다
행정부처가 몰려있는 곳이라도 공무원들의 박봉을 생각할때 식당을 제외하면
상업,문화,시설이 활성화 어렵다고 봅니다
따라서,세종시가 원안이 채택될때 세종시에서 분양되는 상업지,상가는 위험한 투자가
될수 있습니다. 상업지와 상가 투자 매우 조심하게 접근해야 합니다
2.이주자 택지
세종시의 이주민은 총 2240세대이고 이주민은 공동주택지 주거전형 획지형 및 블록형 단독주택지
를 선택하여 분양 받을수 있습니다
세종시 이주자 택지가 한때는 1억의 프리미엄이 있다가 지금은 하락하여 소폭의 프리미엄이
붙어서 거래되고 있습니다만 이주자 택지도 인구유입이 공무원과 그 관련산업 종사자 일부에
그친다면 이주자 택지도 투자가치 떨어질수 밖에 없습니다
수도권에서 인기가 있는 신도시와 택지개발지구에서도 이주자 택지들이 시간이 흘러갈수록 인기가
약해지고 공동주택지에 비하여 취약한 주거환경으로 거래단절,가격하락되는 상황과 비교할때
세종시의 이주자 택지 투자는 수도권의 신도시 와 택지개발지구보다도 리스크가 큰
투자라고 할수 있습니다. 가급적 이주자택지 투자는 하지 않는것이 좋습니다
3.세종시 아파트
세종시의 아파트 공사가 진행중에 있습니다. 명칭은 첫마을이라고 합니다
첫마을 이름은 좋습니다, 그런데 세종시 아파트 투자도 위험하다고 생각합니다
유입되는 인구가 공무원이 주(主)라고 한다면 정년이 보장되어 가계 생활이 안정된 공무원들은
기존생활을 유지한 체 세종시에 단독부임할 가능성이 높습니다
단독부임한 공무원들은 아파트 거주를 선호하지 않을것으로 보입니다
단독부임한 공무원이 아파트 관리비에 임대료 그리고 생활비, 주말 부부 비용등이
추가된다면 아파트 생활은 어렵기 때문입니다
따라서,세종시 원안이 추진될때 공무원들을 생각하여 아파트 투자를 하는것은 매우 위험합니다
더군다나 민간건설업체들이 조치원,오송,오창등에서 세종시 관련하여 아파트를 많이 지었기
때문에 세종시 아파트는 수급 불일치 가능성도 나올수 있음을 주의해야 합니다
4.세종시 주변 토지
도시가 확장하고 팽창될때 도시주변의 토지가 투자처로 각광받습니다
따라서,세종시 주변 토지도 세종시 확장과 팽창을 통하여 개발이 될 가능성도 있습니다
그러나,문제는 세종시 면적입니다, 원안에서 계획한대로 인구 17만으로 행정중심복합도시를 만들면 2200만평 면적이 활성화될때까지는 수십년이 걸릴수도 있습니다
일단은 세종시 기존 면적이 포화상태가 된 이후에 도시가 확장되기 때문에 세종시 주변 토지는
수십년을 기다려야만 가치가 나올수 있는 환경입니다
따라서,세종시 주변 토지 투자가치 없다고 생각합니다
5.천안시와 대전시
세종시가 원안이든,수정안이든 채택되고 개발될때 가장 관심이 가는 대상은 천안시입니다
세종시에 인접해 있으면서 세종시와는 다르게 이미 주거환경이 안정되어 있기 때문입니다
그리고,세종시 근무자들이 서울로 오고 갈때 서울 방향에 있는 천안시는 오히려 세종시보다
중간 거주지로서도 세종시보다 인기가 좋아질수도 있습니다, 천안시 남측,경부고속도로 가까운
주거지가 세종시관련해서는 가장 안전한 투자처가 될수 있습니다
반면에 대전시는 세종시와 인접해 있지만,세종시 이주자들의 기존 생활권이 수도권이라는점을
감안할때 대전시는 세종시 관련 부동산 투자처로는 적합하지 않다고 봅니다
글을 마치며
세종시 결정이 국회의 손에 들어갔고 국회에서 세종시 원안 채택이 유력해지고 있는
상황에서 세종시의 부동산 투자가치를 생각해보았습니다
결론은 부동산 투자측면에선 행정부처 전부가 이전되지 않는한 일부 행정부처 이전으로는
원형지 공급의 특혜의 비난을 받는 기업이 이전하는 것보다 못한 투자가치가 나옵니다
세종시 원안이 확정되어 발표되기 전에 세종시 관련해서 부동산 투자를 하셨다면
현 시점에서 매매 결정등을 신중히 고려하시길 바랍니다