한국토지주택공사(이하 LH)에서 시공하는 단지내상가는 안정성이 상대적으로 높아 상가 투자자들의 관심을 받는 상품이다. 실제 올해 실시된 LH 단지내 상가 신규공급분 입찰결과 현재까지 80% 넘는 낙찰률을 보이고 있는 것으로 나타났다.
LH 단지내상가는 대부분 공개입찰을 통해 주인을 찾는데, 입찰시 가장 높은 가격을 쓴 사람이 낙찰받게 된다. 이 때, 최초입찰에서 낙찰받지 못한 상가는 재입찰에 들어가고 재입찰에서도 유찰된 상가의 경우 일반적으로 선착순 수의계약이라는 일종의 선착순등기분양 방식으로 분양된다.
이처럼 LH 단지내상가가 경쟁입찰 방식을 취하다보니 낙찰에 대한 욕심이 지나쳐 무리한 가격에 응찰하는 경우가 종종 있다. 이런 경우 고가에 낙찰을 받더라도 나중에 수익율 확보가 어려워지는 ‘승자의 저주’를 맛볼 수 있으므로 주의해야한다. 그렇다면 LH 단지내상가 투자 시 적정한 낙찰가를 산정하는 좋은 방법은 무엇일까?
적정 낙찰가를 산정하기 위해서는 우선 내가 분양받고자 하는 상가가 낼 수 있는 수익률을 파악하는 것이 중요하다. 그러기 위해서는 분양받고자 하는 상가와 비슷한 규모를 지닌 주변 상가들의 임대가격을 조사해 볼 필요가 있다.
조사할 때는 먼저 내가 투자할 상가 인근에 있는 중개업소에 문의를 하고, 다음에는 거리가 다소 떨어진 곳에 위치한 중개업소를 골라 3군데 이상 주변 시세를 파악하는 것이 바람직하다.
단지내 상가의 투자 메리트는 무엇보다도 아파트 입주 세대수에 따른 고정수요 확보와 비교적 빠른 상권형성이라고 할 수 있는데, 이러한 안정적인 투자효과를 거두기 위해서는 다음의 3가지 체크포인트를 참고하는 것이 좋다.
첫째, 배후가구당 상가면적은 지나치게 작거나 크지 않은 것이 좋은데 일반적으로 1.32㎡~1.65㎡ 정도가 좋다. 세대수에 비해 상가가 많다면 공실이 증가해 결국 수익성이 낮아질 수 있다.
둘째, 풍부한 배후세대의 여건이 충족되었다면 실제 단지내상가를 이용할 수요층 수준을 파악해야 한다. 이 때, 대형 평형보다 중소형 평형 위주로 구성된 단지가 단지내 상가 이용율이 비교적 높아 상대적으로 유망하다고 볼 수 있다.
셋째, 단지내상가 주변으로 상권이 어떻게 형성되었는가를 살펴볼 필요가 있다. 주변에 경쟁할 수 있는 근린상권이 이미 형성되었다면 상권의 이탈이 우려될 수 있기 때문이다.