▣재테크는 이렇게 해야 돈 번다. 시리즈(3)
★서박사 부동산경매실전 접근
이제 우리나라도 출구전략을 시작하는가 보다. 한국은행이 기준금리를 0.25% 올린만큼 시중은행들 역시 금리를 당연히 인상을 할 것이다. 금년 연말까지 한 차례 더 금리가 올라 갈 것으로 보인다.
그래서 서민들은 주택담보대출을 받기도 어렵지만 이 대출 받은 사람들은 그 상환 자체가 어렵고 상환연체율이 날로 증가추세이다. 따라서 하반기부터 내년도에 경매 물건 들이 많이 나오리라고 본다.
부동산경매시장에 나온 매각물건들이 썩 좋은 물건은 아니지만 잘만 고른다면 양호한 것도 있고 또 낡고 허름한 물건이라도 잘만 선택하면 이것이 오히려 리모델링을 거쳐 수익형 부동산으로 효자노릇을 하는 경우도 있다.
▶급매물건이든, 경매물건이든, 수분양이든 간에 매수할 때에는 먼저 나중에 되팔 경우(투자 금 회전)를 생각해서 선택한다면 별로 후회하지 않을 것이다.
▶경매실전경험 7, 8년 된 중수·상수 급은 부동산경매를 너무 가볍게 보지 마시라. 경매 특히 유치권 등은 보다 함정이 많아 그 함정에 자칫 빠지기 쉽다.
글쓴이가 항상 강조하는 것은 입지(立地)와 아이 팀(종목)에 신경을 써야 한다고 본다.
예를 든다면, 6호선 광흥창역 4번 출구 주변의 허름한 단독주택이거나 다세대주택을 매입을 하여 이를 원룸이나 투 룸 스타일 임대주택으로 리 모 델 링을 하면 수익 형 부동산이 될 것이고, 나아가 역세권개발에 따른 호재가 붙게 된다.
---------- ♧ -------- 광흥창역은 사통팔달 -------- ♣ --------
이 지역 주변에는 홍익대하교, 서강대학교, 연세대학교 및 이화여자대학교가 있고, 신촌이 생활권이고 한강시민 공원이 있다.
서강대교가 있어 영등포와 연결되고 강변북로가 바로 옆에 있다. 2호선이 5분 거리에 있다.
특히 2014년에는 증산역에서 장승배기로 이어지는 경전철이 바로 이 광흥창역을 통과하게 되는 공사가 이루어지게 된다. 그렇게 되면, 이 광흥창역은 환승역이 된다. 이런 계획이 발표되자 벌써부터 쌍용아파트 등이 들썩이고 있다.
이렇듯이 부동산재테크도 하나의 예술작품으로 승화시켜야 한다.
글쓴이는 제자들에게 다음과 같이 압축된 체크리스트를 제시하곤 했다.
흐름에 따른 체크리트
서승열 (서박사) 마포컨설팅 02--718--4984
①물따라 -- 강따라 -- 바다따라
②길따라 -- 도로따라 -- 고속도로따라
③철길따라 -- 역세권 -- KTX -- GTX
④비행장따라 -- 공항주변 -- 국제공항
⑤초고층빌딩따라 -- 인천타워 -- 상암서울라이트 -- 용산드림타워 -- 잠실롯데타워
⑥도심한복판 -- 서울변두리 -- 수도권 -- 호재있는 지방도시
⑦새만금(승승장구 일취월장한다).
⑧인천송도국신도시
⑨정보 -- 판단 -- 신속결행
⑩환금성>수익성>안전성
⑪정책>지역성>개별성
⑫가족공동투자>개인투자 ※타인과의 공동투자(x)
⑬호경기에는 중대형, 불경기에는 소형위주
⑭토지보다는 주택, 상가, 오피스텔, 공장
⑮배우기투자 --실전투자
16.선생과 컨설턴트를 잘 만나야
17.작은 물건(적은 돈) -- 보다 큰 물건(보다 많은 돈)
18.투자타이밍 -- 매도타임(갈아타기) -- 매수타임
19.2010년 매도타임(다주택자 양도세혜택) -- 2010(하) -- 2012(상) 매수타임(갈아타기)
20.2013(하) 부동산시장 안정기
독자들은 이를 마치 교과서처럼 생각할 필요가 없다. 실무상 핵심만 간추려 본 것일 뿐이다.
글쓴이는 그저 실전훈련을 시킬 때에 그저 즉흥적으로 감을 잡아 이미 머리에 입력된 항목을 발췌하는데 이 기억을 되살리는 과정에서 두서도 없고 세련미도 없겠으나 투자실전은 돈이 투자되는 것이므로 신중해야 하고 서둘지 말아야 한다.
지금이 아니면 큰물고기를 낚지 못한다고 생각지 말아야 한다.
▶그리고 자기 혼자서만 결정하지 말라. 자기의 배우자 등 가족하고 상의해야 한다.
하나의 예술작품을 창작하려면 그 바탕이 탄탄해야 하고 다방면에 능통해야 한다. 많은 자문이 필요하다.
▶특히 강조하고자 함은 경제적인 투자여야 한다. 비용을 너무 많이 들여 마진이 없다면 그것은 투자가 아니다. 반드시 남는 장사를 해야 한다. 그러기 위해서는 투자자가 스스로 비용을 절감하고 절세를 하는 것이 가장 중요하다. 그러기 위해서는 자기자신이 다방면에 걸쳐 전문가 수준까지 자질과 능력을 향상시켜야 한다. 아무리 낙찰을 잘 받았으면 뭘 하나요. 되팔 때 까지 과도한 비용이 발생했다면 결국 헛수고라는 결과만 남습니다.
--권리분석도 중요하지만 더 중요한 것은 물건분석이다. --
▶좋은 입지(역세권, 대학가주변)에 가치 있는 물건(현재가치--미래가치, 즉 호재--겹호재--3호재)을 제대로 잘 골라 이를 작품으로 만들어야 한다.
◆나중에 매각처분하고서 양도소득세까지 납부한 후 주머니에 남는 돈이 마진이다.