지난 7월 9일 한국은행 금융통화위원회의 정례회의에서 기준금리를 0.25% 인상한 2.25% 로 결정했다. 지난해 2월 이후 17개월만에 단행된 인상 조치로 인해 중소기업과 건설업계는 충격을 받은 모습이다.
이번 기준금리 인상은 9월로 예정되어 있는 공공요금 인상과 물가압력에 대한 선제적인 조치로 출구전략의 일환으로 보인다. 체감 경기와 달리 실물경기가 빠르게 회복되어 인플레이션을 우려한 정부의 입장에서는 선택할 수밖에 없는 카드였다. 예상보다 조기 단행된 기준금리 인상이 부동산 경매 시장에 어떠한 영향을 미칠까?
기준금리 인상으로 주택담보대출 금리가 상승할 것이며, 이로 인해 채무의 부담을 이기지 못한 부동산이 경매 시장으로 유입될 것으로 보인다. 실물경기 회복속도에 보조를 맞추기 위해 기준금리는 1~2개월 내 추가 인상될 가능성이 높으며, 0.5% 정도는 연내에 인상될 것으로 예상된다. 따라서 경매 시장으로 유입되는 물건의 양도 증가할 것으로 보여 내년 상반기에는 올해보다 더 많은 경매 물건이 진행될 것이다.
경매 물건이 증가하면서 저가에 부동산을 구입하고자 하는 이들이 경매 시장에 몰릴 것으로 예상되어 입찰 경쟁률은 앞으로 상승할 것으로 보이지만, 추가적인 금리인상으로 인해 부동산 가격 하락을 우려하는 잠재적인 구매자들은 매우 보수적으로 입찰할 것으로 예상되기 때문에 낙찰가율은 하락할 것이다. 또한 현재의 감정가가 시세 대비 높게 평가 되어 1--2회 정도 유찰된 후에 낙찰 받을 것으로 보이기 때문에 낙찰율 역시 떨어질 것으로 보인다.
그럼 과연 금리인상으로 인해 경매 시장에 많은 물건이 공급되는 지금이 경매 투자 적기일까?
정부에서 과감하게 조기 금리인상을 단행한 데에는 체감경기와 차이는 있지만 실물경기의 회복세가 뚜렷해 더 이상 비상경제체제로 운영하지 않아도 된다는 판단 때문이다.
이번 조치로 부채가 많거나 아직 회복하지 못한 가계와 중소기업, 건설업계 등은 많은 타격 및 조정이 있을 것으로 예상되며 과거의 경험을 바탕으로 정부에서는 충격을 최소화하기 위해 서민 지원정책, 고용정책, 부동산 거래 활성화 정책 및 부동산 규제 완화정책을 펼칠 것으로 보인다
다만 금리인상 후 시장의 상황에 따라 부동산 정책을 조절할 것으로 예상되기 때문에 이달 말에 예정되어 있는 후속대책보다는 시간이 지날수록 추가적으로 세제혜택나 대출 규제 등 보다 강력한 규제 완화 대책이 나올 가능성이 높다. 3~6개월 정도 단기적으로는 시중의 자금이 은행으로 몰릴 가능성이 있으나, 실물경기 회복 정도나 규제완화에 따른 부동산 시장의 활성화 정도에 따라 내년에는 부동산 시장으로 자금이 이동될 수도 있다는 의미이다.
물론 현재의 금리인상이 유럽의 금융위기, 미국이나 중국의 더블딥 가능성 등의 외부적 요인보다는 물가상승을 우려한 내부적인 요인에 중점을 두고 단행된 만큼 외부적 요인이 한국경제에 영향을 미칠 것으로 판단될 경우에는 추가적인 금리인상의 시기 역시 조절될 것이며, 부동산 후속 대책 방향도 바뀔수는 있다.
그렇지만 정부의 예상대로 체감경기와 건설경기가 내년 정도에 풀린다면 내년 하반기에는 부동산 시장의 회복세가 뚜렷하게 나타날 가능성이 높다. 내년 상반기까지는 경매 시장으로의 물건 유입이 꾸준히 증가할 것으로 예상되기 때문에 내집마련이나 경매 투자를 하고자 하는 이들은 올해 하반기에 조금 더 적극적인 자세로 입찰을 하는 것이 좋다.
적극적으로 입찰하라는 것이 입찰가를 높게 써라는 것은 절대 아니다. 하반기 경매시장에서는 욕심을 버리고 자신이 예상하는 가장 보수적인 가격으로 입찰을 해야 한다. 즉, 입찰을 해서 낙찰을 받으면 좋고 아니면 말고 식으로 접근하자.
앞으로 부동산 시장이 대세 하락할 것이라고 주장하는 전문가들이 있다.
경기침체, 과잉공급으로 인한 미분양 적체, 금리인상이라는 부동산 악재가 연달아 쏟아져 나오면서 이들의 주장이 더욱 설득력 있는 것처럼 들린다. 그들의 주장이 맞다고 생각하는 이들은 당연히 올해 하반기부터 내년 상반기에 내집마련이나 부동산 투자를 하지 않아야 한다. 아니 어쩌면 앞으로 평생 재테크의 수단으로 부동산을 제외하는 것이 바람직하다.
그렇지만 매도시점인 3년 후, 즉 2013년에는 지금보다 실물경기가 좋아지고, 건설경기 및 부동산 경기가 다시 활성화 될 것이라고 생각한다면 가장 바닥시세에 근접하고 있는 올해 하반기, 늦어도 내년 상반기까지는 경매시장이나 부동산 시장에서 최선을 다해 발품을 팔아야할 것이다.
부동산 투자에 성공하는 사람들이 이구동성으로 하는 말들이 있다. 그리고 필자 역시 수많은 경험을 통해 깨달은 바가 커 말로서 기억하기 보다는 몸으로 실천한다.'소문난 잔치에는 먹을 것이 없으며, 무릎에 사서 어깨에 팔아라.'
스스로 자신의 과거를 회상해 봐라. 과연 소문난 잔치에 간적이 없었는지, 주위의 분위기에 편승해 부동산을 상투에 구입한 적은 없었는지.. 여러 전문가들의 의견을 들어보고 신중한 판단을 하기 바란다.
다다재테크 오은석 대표