지난 8월 29일, 정부에서는 실수요 주택거래 정상화와 서민․중산층 주거안정 지원을 위해 일명 8.29대책을 발표했다. 가장 핵심적인 내용은 단연 총부채상환비율 즉, DTI 규제 완화였다. 실수요자가 주택을 매입하는 경우 DTI 적용을 한시적으로 금융회사가 자율 심사하도록 하여 실질적으로 무주택자나 1가구 1주택자가 비강남권의 9억원 이하의 아파트를 낙찰 받더라도 주택담보대출시 DTI를 적용하지 않고 기존의 LTV 규제 범위 내에서 대출을 받을 수 있게 된 것이다.
예상보다 규제 완화의 폭이 컸던 만큼 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것이라는 의견과 DTI 완화 수혜 대상이 무주택자나 1가구1주택자의 신규 주택거래만 해당되는 등 수혜 폭이 제한되어 그 효과가 미미할 것이라는 의견이 분분하다.
그럼 실제 경매 시장에는 8.29대책 이후 어떤 반응이 나타났을까?
필자는 이를 확인해 보기 위해 8.29 대책 발표 2주 전후에 낙찰된 서울 아파트를 분석해 보았다.
8월 16일부터 20일 사이에 감정가 1~3억대의 낙찰된 아파트는 모두 3건 평균 80.9%의 낙찰가율이 보였으며 평균 3대 1의 입찰경쟁률을 나타낸 반면 9월 6일부터 10일 사이에 낙찰된 아파트는 24건으로 평균낙찰가율도 85.7%로 상승했으며, 입찰경쟁률도 5.8대 1로 두배 가까이 상승했다.
감정가 3억~5억대 낙찰된 아파트에서도 비슷한 결과가 나왔는데, 낙찰된 아파트의 수는 4주 전에 비해 8채가 늘어났고, 평균낙찰가율도 79.5%에서 81.5%로 약 2%가 상승했으며, 입찰경쟁률은 3.7대 1에서 8대 1로 배 이상 상승한 것으로 나타났다.
특히 서울 은평구 역촌동 000 아파트가 100%에 낙찰되는 등 1억대에서 5억대 아파트 중 100%이상 낙찰된 아파트도 3채나 되었다.
이는 8.29 대책 이전에 관망세로 일관했던 입찰자들이 8.29대책 이후 DTI 규제 완화 등의 영향으로 부동산 시장이 회복될 것이라는 기대감이 일부 작용한 결과로 풀이된다. 일반적으로 부동산 완화 정책이 부동산 시장에 영향을 미칠 경우 급매나 경매 위주로 소진되기 시작하며, 소진 시기가 빠를수록 일반 부동산 시장가격 회복 내지 상승에 영향을 미친다.
아직 부동산 일반 거래 시장에는 뚜렷한 상승 움직임이 포착되고 있지 않으나 일부 지역에서 급매가 소진되고 있고, 경매시장에서 9억 이하 아파트 중심으로 낙찰가율, 낙찰율, 입찰경쟁율 등이 모두 상승하고 있는 모습이다. 이러한 추세가 추석 이후까지 지속될 경우 내집마련이나 갈아타기를 원하는 실수요자 들은 입찰의 타이밍일 잘 조절하면서 시장의 반응을 주시할 필요한 있다.
9월 9일 기준금리가 2.25%로 동결되면서 주택 시장의 활성화로 내수 경기를 회복하겠다는 정부의 의지가 나타났고, 추석 이후 본격적인 이사철이 시작되는 10월 중순까지 물량 부족에 따른 전세가 상승이 예상되고 있는 만큼 전세금에 부담을 느낀 임차인이 이번 기회에 내집마련을 위해 경매 시장으로 몰릴 가능성도 점차 높아지고 있다. 또한 지난 8월 13일부터 시행되는 생애최초 주택구입대출 등의 시행으로 추석 이후 6억 이하의 중소형 아파트의 내집마련 수요자가 가세해 당분간 높은 경쟁률이 지속될 것으로 예상된다.
현재와 같은 부동산 시장 침체기에서 경매 시장은 일반 부동산 시장의 선행지표가 되는 만큼 추석 이후에도 경매 시장의 3대 지표(낙찰율, 낙찰가율, 입찰경쟁률)가 지속적으로 상승한다면 상승폭이 큰 지역을 중심으로 내집마련의 시기를 앞당기는 전략이 필요할 것으로 보인다.
다다재테크 오은석 대표