1.부동산 시장은 살아있다
시장의 침체가 깊어 , 주택 소유자들의 시름이 깊어가고 있지만
꽁꽁 얼어붙은 강 아래에 소리없이 강물이 흘러가듯이
얼어붙은 부동산 시장 아래에도 조용하게 시장이 살아서 움직이고 있다
2.현재 시장은 L자형 강보합 모습
최근 몇개월간 부동산 시장의 현장동향을 보면 이전과는 다른 움직임이 나오고 있다
지난 7월 부동산 대책 무기한 연기때 투매성 매물이 나오면서 지속적인 하락을 보일것으로
예상되었던 시장이 8.29대책을 계기로 하락을 멈추고 시세가 보합권에 머물고 있다
시세가 보합권이라 할때도 약보합이 있고, 강보합이 있는데 지금은 침체된 시장에
어울리지 않게 강보합이다. 거래가 아직 활발하지 않기에 급매 매물이 나오고 있지만
매수자가 매수하려고 하면 매도자는 급매가격을 깍아주기는 커녕 올려 받기를 원하고 있다
지금 매도자중 상당수가 2005년이후 매수한 사람들로 하락한 가격이 억울하고
손해보는 금액이 아깝기 때문에 매수자가 가격을 조정하자고 하면 , 반대의 심리로
오히려 가격을 올리거나 매물을 걷어 들이고 있다
3.전세가 상승이 매매가 상승을 앞 당기고 있다
거래가 실종된 시장에서 극히 일부 이루어지는 소량의 거래에서 나오는 이러한
매도자의 가격저항은 8.29대책이후 매도자의 투매심리가 안정된 결과로 보인다
더군다나,현재 시장에서 지속되고 있는 전세가 상승도 매도자의 심리을 안정시키는데
중요한 역할를 하고 있다. 2008년 분양가 상한제 이전 밀어내기로
공급되었던 많은 입주 물량에도 불구하고 각 지역에서 나오고 있는 전세가 상승은
내년되면 입주물량 부족으로 상승폭이 더욱 커질것으로 예상되어지기 때문이다
서울의 대표단지라고 할수 있는 강남구 도곡렉슬의 예를 들면 34평 아파트 전세가격이
2008년 12월 4억하던것이 지금은 6억에 매물이 나오고 있다
당시 매매가격이 10억이고 현재의 매매가격이 12억이라는 사실과 비교하면
매매가격 상승금액인 2억만큼 전세가격이 2억 상승하였다.
매매가격보다 훨씬 저렴한 전세가에서 상승 금액이 매매가와 같다면 1가구 2주택이상 다주택자들의
매도를 하여야 할 이유는 없어진다.매매가 상승은 매도하여야 현금이 유입되지만,전세가 상승은
보유기간에도 전세가 상승금액 만큼 현금이 유입되기 때문에 현금이 필요한 사람도 매도를
주저하게 한다
이러한 시장상황으로 인하여 지금 시장은 사람들의 기대와 염려와는
반대로 하락하기는 커녕 하락후 강보합 형태인 "L"자형 시세를 보이고 있는것이다
아직은 전세가격이 상승하여도 서울지역 기준 매매가 대비 50%수준 이내 이기에 상승력은 약할수 밖에 없지만, 올해 하반기보다 입주물량이 급감하기 시작하여 사실상 입주물량이 거의 없는 내년 상반기 2~3월이 되면 전세물량 부족으로 전세가 상승폭은 더욱 커지것으로 보인다
내년 2~3월부터 전세가격이 추가 상승하여 전세가격이 매매가 대비 50%선에서 60%가까이 상승되면 매매가도 본격적인 상승세로 전환되고 시장가격은 "L "자형 보합권에서 " U " 자형 상승의 모습으로 전환될것으로 예상한다
4.전세가 상승에는 정부는 대책이 없다
그리고, 이러한 매매가격 상승은 전세가격 상승을 기반으로 한 상승이기에 정부의 그 어떠한 조치에도
영향을 받지는 않을것으로 예상된다
매매는 정부가 금융규제,세제규제로 막을수 있지만, 전세가 상승은 금융규제,세제규제가
나올수 없는 정부의 불가침 영역이기 때문이다.
또한,지금까지 시장의 요구에도 불구하고 침체된 시장에서 정부가 시장을 억누르고 있는 규제정책을 풀어주지 않았기에 내년부터 상승이 나와도 반대로 새롭게 시행할 매매시장 규제정책이 없다는 것도 정부의 딜레마가 될것이다
5.수요와 공급의 불일치 -- 시간과 건축원가
이러한 U자형 상승의 원인에는 전세가격도 있지만 공급에서도 문제가 나온다
알다시피,주택의 공급은 일반 상품의 공급처럼 수요가 많다고 하여 바로 공급할수 없다는 단점이 있다
아파트 인허가 과정만 1년이상 소요되고 아파트를 건설하는데만 평균기간인 27개월이 소요되기
때문에 내년에 시작될 U자형 시장 상승은 공급면에서 최소 3~4년간은 지속적인 상승이 이어질것으로 보인다
하지만, 공급도 내년에는 생각만큼 쉬울것 같지는 않다
LH 공사를 포함하여 많은 건설사가 극심한 자금난에 빠져 있어 신규 아파트 공급을 준비하지
않고 있는데다가 기존 부지마져 처분하고 있는 상황에서 준비된 아파트 부지가 없다는 점도 공급부족의 원인이 되는데다가 원자재 가격 상승으로 건축원가가 현재의 매매가 대비 매우 높다는 점도 공급의 장애요인이 되기 때문이다
현재 평당 1000만원대에서 거래되고 있는 용인 수지의 예를 들어볼때 기존 아파트 매매가는
평당 1000만원대에서 거래되고 있지만, 아직 분양을 하지 못한 분양 예정아파트들은
토지원가에 건축비와 금융비용까지 포함한 적정마진을 계산할때의 예상 공급가는 평당 1400~1600만원선이라고 한다.
즉 기존 아파트가 평당 1000만원에서 2006년 고점시세인1500만원선까지 상승하여야만 신규아파트
공급이 나올수 있는 상황이 현재의 침체된 부동산 시장의 한 단면이다
6.보금자리주택은 내년 부동산 시장의 태풍의 핵
이러한 U자형 상승요인에은 무주택자들이 기다리고 있는 보금자리주택도 한 몫할것으로 보인다
보금자리주택 지구의 토지가격은 지속상승하고 있고, 건축원가마져 상승하고 있어
막대한 부채를 안고있는 LH공사는 무리수를 쓰지않는 한 보금자리주택을 결코 저렴하게 분양할수 없다
내년 하반기에 보금자리주택의 본청약에서 높은 분양가로 인하여 실망한 무주택자들이 전세가 상승에
쫓기어 한꺼번에 매매 시장에 나오게 된다면,그 결과는 시장의 대혼란이다
7.원화 강세는 자산시장(부동산,주식) 상승 원인
이러한 시장외적인 요인외에 국제적인 환경도 내년의 부동산 시장을 U자형으로 보게 할수있는
요인이 된다고 생각한다
금융위기이후 양적완화 정책 및 저금리로 경제회복을 꿈꾸었던 미국은 더블딥의 우려가 나오자마자
다시 양적완화정책을 시행하면서 위안화 절상 압력등을 행사하고 있고 이러한 정책으로 인하여
중국을 포함한 아시아각국으로 밀려들고 있는 외화로 각국 통화는 지금 절상되고 있다
일본이 플라자 합의이후 주식거품,부동산 거품의 버블에 빠졌던 예를 들 필요도 없이
지금 대한민국의 원화는 상승하면서 주식시장 또한 상승하고 있다
원화가치가 상승하고 ,주식시장이 상승할때 부동산 시장도 상승의 대열에서 예외는 될수 없다
8.최고의 매수 타이밍은 2010년 4/4분기
내년에 부동산 시장이 시장 내외적인 요인에 의하여 상승한다고 볼때 최고의 매수타이밍은
올해가 매수 타이밍이라고 본다
아직 부동산 시장은 지난 7월 저점가격을 확인후 강보합을 띠고 있는 L자형 형태이기에
U자형 상승이 시작되기 전에 쉽게 매물을 확보할수 있다는 점이 장점이고
지금 뜨거운 전세 시장이 10월 중순되어 이사철이 끝나면 전세가 상승이 둔화되기에
매도자중 급매 매도자들이 다시 마음이 급해질수 있기 때문이다
그래서, 필자의 개인적인 견해로는 독자들에게 4/4분기인 10월~12월 사이에 매수할것을 권유한다