리모델링아파트 과연 부활인가 몰락인가?
수도권의 1기신도시들은 대부분 재건축년한을 기다리기에는 현행 도시 및 주거환경정비법상 기간이 너무 많이 남아있고 따라서 현행 재건축이 시행될수있는 노후도기준 즉 아파트내용년수와 실제 노후도의 심각성을 고려하지않은 일괄적인 내용년수 기준으로 인하여 재건축사업이 추진되어왔다. 분당의 한 아파트를 예를 들어보면 이미 조합설립인가를 받고 시공사까지 선정되어 가구당 전용면적도 30%정도 증가하는 안을 통과시킨 상태이다.
1.리모델링의 문제점(1)
현행 리모델링 사업은 일반분양이 없기 때문에 대수선비용의 전액을 아파트주민들이 부담을 하여야한다. 이런부분을 고려하면 리모델링은 사업이라기 표현하기 보다는 주민이 힘을합쳐
공동으로 대수선하는 주택개량의 단체행위에 불과하지 않는다. 사업이라는것은 자본이 투입되면 투입된이상 잉여 이득이 생겨야하나 리모델링사업은 본인집만 새로 고쳐지고 늘어나는뿐 더 이상의 잉여이득은 생겨 나지 않는 구조이기 때문이다.
2.리모델링의 문제점(2)
아파트의 단지의 효용은 변경될수 있다. 즉 주차장을 지하화 한다던지 엘리베이터 댓수를 늘리거나 복도를 활용하여 전용면적을 넓히는 단순 리폼은 가능하지만 일조권이라든지 조망권을 고려한 새로운 형태의 단지배치가 아닌 유행지난 아파트 배치는 변경될수 없기 때문에 주변이 재건축아파트로 현재의 트랜드를 갖춘 아파트가 인근에 신축이 된다면 그지역에서는 영원히 유행지난 아파트로 남을 가능성이 크다. 즉 유행지난모양의 가방을 조금 크게 만든다고 하더라도 유행지난 가방이란 뜻이다.
3.리모델링의 문제점(3)
리모델링을 통하여 외관상 새로운 아파트로 변하는것은 좋다고 하더라도 리모델링으로인한 완성된아파트의 기준이 없다. 리모델링된 아파트를 과연 신축아파트로 볼것이냐 아니면 노후가진행된 아파트의 연속으로 볼것이냐라는 뜻이다. 껍데기 즉 골조는 남겨놓고 내부 설비라든지 보강은 하겠지만 여간 찝찝한것이 아니다.
주름살은 생겼는데 그걸 화장을 아무리 진하게해서 가려놔도 늙은건 늙은거다.
그렇다면 리모델링된 아파트의 내용년수에대한 기준이 수립되는것이 당연한데 거기에대한
기준은 없다.즉 또다른 재건축을 할수있는 기준이 언제 부터이냐라는 뜻이다.
4.리모델링 활성화방안 문제점(4)
리모델링의 수직적증축을 허용하여 세대수를 늘려 일반분양이 10%늘어나면 분담금은30%가 줄어든다는 내용으로 리모델링 활성화법안이 발의되어 있지만 세대수늘어난 만큼에대해 대지의 면적이 늘어나는것이 아니기에 지분에대한 배분을 어떻게 다시 산정할것인가도 중요한 사안이다.
즉 바꾸어 말하면 분담금이 줄어든 만큼 내재산 즉 내대지지분을 일반분양을 하여 내살은 깎아먹었다는 뜻이다. 이것이 과연 분담금을 줄인 의미일까 다시 생각해본다.
5.결론
리모델링을 활성화시키는것이 주목적이 아니고 신도시들이 생기면서 즉 노태우정부때 200만호건설의 공약을위해 부실시공된 신도시들의 아파트재건축 내용년수를 단축시켜서 재건축으로 유도하는것이 미래의 주택트랜드 및 국민소득 증가에 따른 양질의 주택을 공급하는 방법이다.
기간의 이익으로만 봤을때 현재의 시공능력으로 과거에 지어진 아파트를 빨리 재건축하는것이 사회적인 비용의 증가라는 척도로 보는것은 잘못되었다는 뜻이다.
서울시 조례 참고
1.철근·철골콘크리트,강구조 공동주택 :
별표 1(개정 2006.01.01, 2008.03.12, 2009.07.30)
가. 1992년 1월 1일 이후 준공된 5층 이상의 건축물은 40년, 4층이하의 건축물은 30년
(개정 2009.07.30)
나. 1982년 1월 1일부터 1991년 12월 31일까지 준공된 5층이상 건축물은 22＋(준공연도－1982)×2년, 4층이하의 건축물은 21＋(준공연도－1982)년(개정 2009.07.30)
다. 1981년 12월 31일 이전에 준공된 건축물은 20년(개정 2009.07.30)