추가부담금이 적어 투자 대비 수익률이 높은 지역을 찾았다고 해도 반드시 현장을 방문해 몇 가지 사항을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 이를 임장(臨場)이라 하는데, 부동산 고수들 사이에서는 ‘현장에 답이 있다’는 말이 정설로 돼 있다.
먼저 사업진행 속도를 체크해야 한다. 아무리 사업성이 좋은 지역이라고 해도 조합원 간 갈등이 심하거나 소송에 휩싸여 있다면 사업 지연으로 비용이 증가하므로 ‘빛 좋은 개살구’가 되기 십상이다. 조합 사무실이나 중개업소는 팔이 안으로 굽는 설명을 하는 경향이 강하므로 수퍼마킷이나 약국, 세탁소 등 상가 세입자들에게 “정비사업이 잘 진행될 수 있겠느냐”고 묻는 것이 객관적인 답을 들을 수 있는 방법이다. 상가 세입자들은 거의 모두 정비사업에 반대하는 입장이기 때문이다. 이런 이유로 해서 상가 비율이 높은 지역이나 재래시장이 포함된 정비구역은 피하는 것이 상책이다.
정비구역에 가면 비상대책위원회나 입주자대표회의 등의 반대 플랫카드를 심심치 않게 볼 수 있다. 이런 것들이 눈에 띄면 불안해서 투자를 포기하는 사람들이 많은데, 정비구역에서는 다반사이므로 무조건 포기하기보다는 반대의 강도나 이유를 잘 알아보고 판단하는 것이 현명하다. 반대하는 사람들이 있다고 해도 찬성하는 인원이 75%를 넘으면 사업을 진행할 수 있기 때문이다.
두 번째로는 어떤 건설사가 시공사로 선정돼 있는지 혹은 유력한지를 살펴봐야 한다. 소위 삼성이나 현대, GS, 동부, 대우 등 대기업들이 눈독을 들이고 있는 지역이라면 사업성도 그만큼 좋다고 예상할 수 있다. 입주 시 프리미엄도 어떤 브랜드냐에 따라 많은 차이가 나기 때문에 유명 건설사들이 탐을 내는 지역일수록 가치도 높아진다고 할 수 있다.
세 번째는 전세금 비중이다. 정비구역의 주택들은 정비사업 추진이 진행될수록 프리미엄이 높아지기 때문에 전세금 비중이 점차 줄어들게 된다. 예를 들어, 평상시 전세금 비중은 매매가의 40~50% 수준이나 조합설립 인가 즈음이 되면 30% 이하로 떨어지는 곳들이 속출한다. 전세금 비중이 낮으면 초기투자비용은 많으나 입주까지 남은 시간이 적고, 전세금 비중이 높으면 초기투자비은은 적지만 입주까지 기간리스크가 그만큼 높게 된다. 기본계획 수립 전 구역에서는 전세금 비중이 높은 신축빌라의 선호도가 높은데, 이는 초기투자비용이 낮은 데다 가격 상승력은 높기 때문이다.
네 번째, 조합설립 인가가 난 구역에서 매물을 구입할 때는 반드시 매도자가 동일 정비구역 내에 또 다른 주택을 보유하고 있지 않은지 조합에 확인해야 한다. 논란이 있긴 하지만 조합설립 인가 후 동일정비구역 내에 2주택 이상을 보유하고 있는 조합원으로부터 주택을 구입하면 별도의 조합원으로 인정받지 못해 향후 별도의 분양자격이 발생하지 않는다는 것이 법제처의 유권해석이기 때문이다.
마지막으로는 가격을 분석할 때 평당 단가만 따져서는 안 된다는 점이다. 정비구역의 주택 값은 대지 지분 당 단가로 따지게 되는데, 평당 단가가 싸다고 해서 선호하는 것은 위험천만한 일이다. 평당 단가보다는 향후 감정평가금액이 많이 나올 수 있는 땅을 선택해야 한다. 도로에 인접해 있거나 골목 입구에 있는 땅, 정방형으로 잘생긴 땅이 감정평가가 높게 나오기 때문에, 반드시 공시지가를 확인해서 평당 단가의 적정 여부를 따져야 할 것이다. 단독주택은 도로에 물려 있는 대지가 포함된 경우가 많은데 도로는 대지의 3분의 1 정도로 감정평가되므로 대지에 도로가 포함돼 있는지를 살펴봐야 한다.
부동산 경기가 침체돼 있다고 해도 정비사업은 경기와 상관없이 단계별 추진 절차가 진행될수록 제값을 찾아 상승하는 사이클을 갖고 있다. 따라서 지금처럼 경기가 침체돼 있을 때 ‘진주’를 싸게 살 수 있는 기회가 된다는 것을 명심하자. 특히 고덕발(發) 무상지분율 상승으로 인해 향후 강남재건축 시장의 강력한 상승이 예상된다. 서울에서 가장 입지가 좋은 지역에서 새 아파트를 받을 수 있는 거의 유일한 방법인 데다 무상지분율 상승으로 추가부담금이 2억 원 이상 줄어들어 수익률이 높아졌기 때문이다.
공공관리자 제도가 정착되면 사업진행 속도가 빨라져 부담이 줄어들게 된다는 것도 희소식이다. 게다가 재개발 사업은 계획용적률이 20% 상향 조정됐고, 임대아파트 의무 비율이 폐지된 재건축 사업은 법정상한용적률까지 상향 조정돼 일반분양 물량이 늘어나 사업성이 현저히 좋아졌다.
신도시가 만들어지고 값싼 보금자리 주택이 공급된다고 한들 서울 도심의 아파트를 당할 수는 없다. 부동산의 가치가 입지에 있다는 평범한 진리를 새삼 들먹이지 않더라도 도심의 아파트를 선점할 수 있는 재개발과 재건축 투자의 가치는 영속적일 수밖에 없다.