상편에 이어서 하편을 시작하겠습니다.
[['개발호재 풍부 파주신도시 주목…’]]
파주신도시는 수도권 내륙화물기지,제2자유로,한류우드 등 개발호재가 풍부해 향후 발전 가능성이 높은 것으로 평가되고 있습니다. 주택건설사들은 올 하반기 운정지구를 중심으로 분양에 나서게 됩니다.
우선 파주읍 봉서리에는 2011년 완공을 목표로 총 11만8000여평 규모의 남북화물내륙기지가 건설될 예정입니다. 경기도가 최근 한국인프라개발을 우선협상대상자로 선정하면서 사업이 급물살을 타고 있습니다.
특히 남북화물내륙기지는 남북한 경제교류의 핵심축이 되는 개성∼파주 경제특구의 물동량을 처리함으로써 향후 남북간 물류 허브센터의 역할을 담당하게 됩니다. 이에 따라 향후 기반시설 확충과 유입인구 증가로 인한 집값 상승이 기대되고 있습니다.
또한 파주지역의 집값 상승을 주도했던 LG필립스 LCD산업단지 조성사업에 이어 LG화학 등 LG그룹 4개 계열사의 공장건립도 추진 중입니다. 예정대로 진행될 경우 1만명 이상의 고용창출 효과가 예상되며 인근 지역의 주택수요를 크게 증가시킬 것으로 보입니다.
인근 고양시가 추진하는‘한류우드’ 사업도 호재입니다. 프라임그룹이 주도하는 한류우드는 디즈니랜드와 유니버설 스튜디오를 묶은 테마파크를 시작으로 종합 영화촬영 공간,대형 콘서트홀,숙박시설,대형 쇼핑타운 등이 들어서게 됩니다.
제2자유로 개통,경의선 복원 등 교통여건 역시 대폭 개선될 예정입니다. 건교부는 파주 운정지구와 서울 상암동을 연결하는 제2자유로를 2008년 완공을 목표로 추진하고 있습니다.
2000년 9월 착공한 경의선 복원공사도 2008년쯤 마무리될 계획으로 파주∼서울간 30분 생활권이 가능해질 전망입니다. 이밖에도 남북교류협력단지 조성,통일동산 개발,군사보호구역 해제 등 다양한 개발사업이 대기 중입니다.
올해 파주지역 분양물량은 모두 11곳 1만여가구에 달하는 것으로 예상됩니다. 분양물량 대부분이 운정지구에 집중되며 분양 시기는 대부분 하반기에 몰려있습니다.
교하지구와 함께 파주신도시의 한 축을 이루고 있는 파주 운정지구는 교하읍 일대 총 280만여평 규모의 택지지구로,대한주택공사가 사업시행을 맡아 4만7000여가구,13만2000여명을 수용하게 될 전망입니다.
인근에 일산과 교하지구,파주 LCD공장,출판문화단지,고양 국제전시장,지방산업단지 등이 입지해 성장 잠재력이 높은 곳으로 평가받고 있으며 국내 신도시 최초의 첨단 정보화도시(U-city)로 개발될 예정이어서 주목받고 있습니다.
파주신도시는 아직까지 저평가돼 있어 상대적으로 분양가가 저렴할 것으로 예상되며 여러 개발호재가 풍부한 만큼 수요자라면 장기적인 안목을 갖고 관심을 가져볼만하겠습니다.
[['강남 접근성과 주거환경이 우수한 하남 풍산지구…’]]
강동 및 송파구와 인접한 하남시 풍산지구는 풍산동, 덕풍동, 신장동 일대 그린벨트를 해제해 30만7000평 규모로 조성되는 택지개발지구입니다. 한강과 미사리조정경기장공원 등 친환경적인 주거환경이 장점입니다.
원가연동제가 적용되지 않아 평당 분양가는 1250만∼1400만 원대가 될 전망입니다. 소유권 이전등기만 하면 전매가 가능해 재산권 행사는 자유로운 편입니다. 6월경 대명건설과 우남건설의 공급 물량이 남아 있습니다.
앞에서 언급해드린 용인지역,성남 도촌지구,화성 향남지구,의왕 청계지구,파주신도시,하남 풍산지구를 제가 언급해 드렸습니다. 그러나 유망지역은 이게 다가 아닐겁니다.
문제는 지금의 유망지역은 너무 많아서 혼란이 온다는 것입니다. 그래서 제가 앞에서 말씀을 드린것처럼 어느 하나의 기준을 가지고 청약전략을 짜셔야 내집마련의 꿈은 물론이고 판교이상의 재테크마련을 실현하실수 있다고 봅니다.
그래서 각 택지개발지구들의 향우 분양일정을 대략 살펴보면 이렇습니다.하남 풍산지구가 5월초에 분양을 시작으로 의왕 청계지구가 5월 중순,화성향남지구가 5월말,용인 흥덕지구가 6월.9월,성남 도촌지구가 11분양 예정이고 판교 중대형 평형이 8월,파주 신도시,고양시 행신지구등이 하반기에 분양될 예정이고 2007년에는 광교신도시가 분양예정입니다.
그래서 2006년은 8.31 부동산 정책의 발표로 세부담을 느낀 기존물량을 더하면 2000년도 이후 최고의 물량이 주택시장에 나오는 셈입니다. 그래서 명확한 기준을 세우고 계시지 않으면 옥석을 고르시는데 애로 사항을 생기실것으로 보여집니다.
그래서 내집마련의 전략을 세우시는 분들은 보유한 청약통장으로 어디에 청약할 수 있는지, 통장별 청약 전략은 어떻게 세워야 할지 보겠습니다.
[[청약저축 가입자인 경우]]
3월 판교 중소형 주택 청약에 당첨되지 않은 청약저축 가입자라면 8월 판교 청약에서 공급되는 전용면적 25.7평 이하 주공 분양 물량에 다시 한번 도전할 수 있는 기회가 있습니다. 물론 3월 청약 때와 마찬가지로 가입한 지 오래되고 저축 총액과 납입한 횟수가 많을수록 당첨 가능성이 높습니다.
따라서 장기 무주택자이고 성남시 거주자인 청약저축 가입자와 납입액과 납입횟수가 많은 가입자라면 청약통장을 변경하지 말고 갖고 있는 청약저축 통장 그대로 활용하는 게 좋습니다.
무주택 기간이 짧고 납입액과 납입 횟수가 적은 청약저축 가입자라면 청약예금으로 변경해서 8월 공공분양 및 공공임대, 민간임대 등에 청약하는 것도 하나의 방법입니다. 하지만 청약예금으로 바꾸게 되면 다시 청약저축으로 바꿀 수 없다는 점은 감안해야 합니다.
단, 6월말께 주택 청약제도가 공공택지 내 모든 중소형 주택을 무주택자에게 배정하거나, 기존 추첨제 방식에서 가구주 연령, 가구 구성원수, 무주택 기간 등을 고려한 가점제를 통해 당첨자를 가리는 쪽으로 바뀌게 된다면 굳이 청약예금으로 바꿀 필요가 없어집니다.
따라서 무주택 기간이 길지 않거나 저축 총액이 짧은 가입자들은 6월로 예정된 청약제도 변경을 지켜본 뒤 청약예금으로 전환할 지 여부를 결정하는 것이 바람직합니다.
8월 판교 청약에만 올인하기 보다는 유망 택지지구로 꼽히는 성남 도촌이나, 의왕 청계, 화성 동탄 등의 대체지도 적극 노려볼 만합니다.
[[청약부금 가입자인 경우]]
청약부금은 전용 25.7평 이하의 민영주택에만 청약이 가능하므로 8월 판교 청약에는 신청을 할 수 없습니다. 판교 청약은 포기하더라도 청약예금으로 전환해서 향후 중대형 신규 물량을 노리는 전략도 생각해볼 수 있습니다. 청약통장을 바꾸지 않는다면 포스트 판교로 불리는 유망 택지지구에서 공급되는 전용 25.7평 이하의 민간 아파트를 골라볼 수도 있습니다.
[[청약예금 가입자인 경우]]
청약예금 가입자들은 8월 판교 중대형 청약이 좋은 기회가 될 것으로 보입니다. 단, 서울 300만원짜리 청약예금 가입자들은 8월에는 청약하지 못합니다. 전용 25.7평까지만 청약이 가능하기 때문입니다. 이들은 증액하더라도 1년 뒤에나 큰 평형에 청약할 수 있는 1순위 자격을 얻게 됩니다. 서울 300만원 가입자들은 파주 및 광교(이의) 신도시 등 2기 신도시나 화성 향남지구에서 공급되는 25.7평 이하 물량으로 눈을 돌리는 것이 좋습니다.
판교 중대형의 경우 무주택 우선공급 물량이 없기 때문에 수도권 청약자들이 청약할 수 있는 물량이 3월 중소형 청약 때에 비해 많다는 것도 큰 장점입니다. 성남시 지역우선 물량(30%)를 빼고는 나머지 70%가 수도권 거주자들을 대상으로 공급됩니다.
판교 외에 5월 시작되는 화성 향남지구 동시분양 물량과 용인시 성복동 일대 등 유망 지역들에서도 분양이 봇물을 이루는 만큼 이들 지역 청약에 적극 나서는 것도 지혜로운 선택입니다.
판교 이후 나올 아파트 분양 물량은 크게 택지지구와 민간 건설업체 분양 물량으로 나눌수 있습니다. 택지지구는 낮은 분양가와 계획도시