대외적으로는 G20 정상회의가 다음달 11.12일 양일간에 걸쳐서 서울에서 개최된다 다른 것은 제외하고 뭐니 뭐니 해도 환율문제 특히 위안화 절상 문제가 최대 관심사 인 것 같다.
위안화가 절상되면 통상 원화가치도 상승되므로 그만큼 외국자본의 유입이 커져 자본투자도(주식등)늘어 날 것 으로 보여진다 이는 그 동안 침체되었던 국내 부동산 시장도 최근 몇가지 긍정적인 조짐에 더불어 향후 부동산 시장에 긍정적인 시그널을 줄것으로 판단된다.
한편 대내적으로는 17개월만에(2009.4월이후)실질금리 마이너스시대를 열었다 이는 현재 물가상승률보다 시중은행 금리가 더 낮다는 의미로 이 또한 자금이동의 중요한 시그널을 보고 있어 향후 주식시장과 부동산시장에 귀추(歸趨)가 주목 될 것으로 보여진다.
부동산 시장의 긍정적인 시그널
먼저,주지하시다시피 공급측면에서 건축 인.허가실적을 놓고 보면 2007년 55만가구에서 2008년 37만가구,2009년 38만가구.2010년 33만가구(예정)으로 감소하고 있다 물론 2007년 건축인.허가 실적이 많은 것은 분양가 상한제(2007.9.1)를 피하기 위한 것도 한몫 작용한 것으로 보여지나 일반적으로 보면 최근 3년 건축인.허가 실적이 감소된 것은 사실이다.
이는 2007년에 받은 주택 인.허가는 통상 2010년에 입주되고 2008년 인.허가는 2011년에,2009년 인.허가는 2012년경에 입주될 것으로 판단되므로 향후 공급부족은 명약관화(明若觀火)하다.
다음으로,금리측면에서 살펴보면 서두에서 언급했듯이 현재 물가상승율이(9월) 3.6%인데 시중은행 1년만기 정기예금 금리는 3%대 초반이거나 2%대로 추락하였고 3년만기 국고채 금리 역시 3%대로 추락하여 17개월여만에
실질금리 마이너스시대로 접어들었다 시중은행 예금금리가 떨어진 것은 그 만큼 채권등 조달금리가 하락했기때문이고 그런까닭에 시중은행 예금이탈이 불가피한 것으로 보여진다.
왜 금리는 계속하여 저금리를 유지하고 있는가?
짧게 말씀드리면 대외적으로는 국제적인(미국등) 경기불안이 여전히 존재하고 있고 또한 원화강세 흐름이 금리인하를 자극하고 있기 때문으로 보여지고 대내적으로도 하반기 경제성장 둔화가 예상되어 한국은행에서도 저번에 기준금리를 19개월만에 첫 상승후 3개월째 2.25%로 계속유지 할수밖에 없는 상황이기 때문에 당분간 저금리가 지속적으로 불가피 할 것으로 판단된다.
셋째로,미분양 감소인데 2008년 12월 165천가구인 미분양 물량이 2009년 123천가구,2010.8월 현재 103천가구로상당폭 줄어들었다 이는 세제상 헤택에 분양사의 할인혜택등과 경기인식에 따른 결과로 보여진다.물론 전체 미분양 물량중에는(최근 3년)수도권 보다는 수도권외 지방 미분양 물량이 더 감소된 것으로 나타났다.
넷째으로, 인구이동이다 이는 세간에서 혹자들이 말하는 2016년을 정점으로 2018년부터 본격적으로 인구가 감소한다고 주장하지만 통계청 입장은 2018년까지는 지속적 인구증가가 예상되나 2019년부터는 외국유입인구가 없다고 가정할때 2022년까지 감소가 예측되고 외국유입 인구를 가정하면 2026년까지 인구감소가 지연되는 것으로 예측한다는 것 이다 외국인구 유입은 2006년부터는 순유입국으로 돌아서 현재 순유입 년 6~7만수준으로 외국인 인구수가 공식적으로는 약 120만,비공식적으로는 약 180만명으로 추산되고 있다.
따라서 향후 총 인구감소는 생산인구감소등 필연적일수도 있지만 외국유입 인구수나 또한 출산장려책등 사회복지 혜택으로 상당기간 인구감소를 지연시킬수 있다는 것이고 또한 갈수록 이혼율,독신가정,세대(가구) 분리속도등도 늘어나므로 단순 총 인구감소가 주택가격 하락에 미치는 영향을 판단하기는 상당히 어렵다.
주택가격이 추가 하락할려면 대.내외 경제불안으로 소득.구매심리감소,금리상승등이 더 해져야 하지만 현재 상황으로서는 부정적인 시그널보다는 긍저적인 시그널이 훨씬 깅하고 많다는 것으로 판단된다.
특이한 것은 최근 3년간 수도권 인구이동을 보면 서울은 계속하여 전출이 많고 인천은 약 보합상태이며 경기도는 지속적으로 유입이 많다는 것 이다(수도권 순유입 2007년 9500명,2008년 4300,2009년4400,2010.8월 2700명)
마지막으로,경기상승에 따른 소득.구매력증대는 2010년 현재(2/4분기) GDP는 7.2%로 전년동기대비(2009.2/4분기△2.2%)무려 9.4%로 성장하였다 물론 대부분 성장요인이 대외무역수지등에서 달성한 것이라고는 하여 서민들은 피부로 와닿지는 않지만 분명 그 이전보다는 낫아지고 있다는 것에 주목할 필요가 있고 올해말도 연 5%대를 달성할 것으로 전망하지만 대부분 부동산 자산에 편중된 소득자들의 실질소득은 좀처럼 낫아지고 있지 않아 현실적으로 괴리가 있는 것도 사실인 것 같아 여기서는 크게 언급하지 않겠다.
마무리하면서
주택가격 추가하락을 주장하는 요인중에는 하나같이 베이비붐어세대 은퇴(55~63년생)와 2016년부터는 인구감소에 따른 주택구매연령계층감소를(35~55세)든다 필자가 판단하기로는 급변하는 국제정세에 단기도 예측하기 어려운 상황에서 막연히 장기적인 측면,그것도 수량적인 측면에서 주택가격 하락의 한 요인인 인구부문만을 가지고 전체 주택가격 하락을 논하는 것은 어불성설(語不成說)이자 자가당착(自家撞着)이다.
인구문제는 외람되지만 고전파 경제학자 멜더스도 평생을 연구한 이론이지만 현재는 어떠한가? 하물며 세간에서 10년후 미래를 예측하기 어려운데 이를두고 막연히 주택시장에 접목시켜 왈가왈부하는 것은 어쩌면 넌센스인지도 모른다 미래인구에측에 따른 주택시장 변화는 그렇다 할정도의 참고사항이지 단기예측에는 영향을 주지않으므로 현실적인 흐름이나 현실적인 예측에 관심을 가져야 할때이다.
이를테면 현재시점이 주택매입의 적기라고 하면 본인은 추가하락을 염두에 두어 아니라고 강하게 부정하더라도한번쯤은 반대적인 시각도 꿰 뚫어보아 스스로 그 흐름을 깨우치는 것이 현자(賢者)이지 남들이 통상 예스라고 할때 본인만 노라고 아집을 부리면 그때는 '시위를 떠난 화살'이 되어버린다는 것을 상기시키면서 이 글을 마친다.