“소장님, 지금 전세로 살고 있는데요...계속 전세로 사는 것이 나을까요? 아니면 돈을 조금 보태 집을 사는 게 나을까요?”
최근 필자에게 가장 많이 물어보는 말이 전세로 계속 사는 것이 나을지, 아니면 집을 사는 게 나을지의 여부다. 그럴 때마다 필자는 이렇게 되묻곤 한다.
“집 없는 설움이 클 텐데...집을 살 수 있는 능력이 되는 데도 불구하고 왜 고민을 하죠?”
“내 집 마련을 하고 싶긴 한데, 집값이 더 떨어질 것 같아서 사는 게 망설여지네요.”
전세금이 계속 오르고 있지만 매매가는 오르지 않고 있다. 매도세는 많으나 매수자가 없어 거래 역시 실종 상태다. 집값이 고점 대비 많이 떨어졌음에도 불구하고 매수자가 없는 이유는 집을 사야 할 사람들이 아직도 시장을 관망하고 있기 때문이다.
지금까지 전세금은 매매가의 바로미터였다. 적정한 전세금은 매매가의 49% 수준으로 전세금이 오르면 매매가를 밀어 올리는 것이 그간의 부동산 원칙이자 시장 논리였다. 그러나 전세금이 매매가의 70% 수준까지 오르는 지역이 속출하고 있지만 매매로 이어지지 않는 이상한 현상이 지속되고 있는 것이다.
매매가 대비 전세금이 적정 수준 이상으로 오르는 이유는 크게 두 가지로 살펴볼 수 있다. 첫 번째는 교통이나 학군, 환경 등 거주조건은 좋으나 매수세가 없기 때문이다. 이는 미래가치를 낮게 보는 세력이 많다는 뜻이기도 하고, 현재가치에 거품이 많이 끼어 있다고 판단하는 수요자가 많다고 해석할 수도 있다. 반대로 매매가 대비 전세금이 낮은 이유는 재개발이나 재건축 지역과 같이 미래가치는 좋은데 현재 거주하기 불편한 지역이기 때문이다.
두 번째 이유는 미래가치가 좋다고 해도 부동산 경기가 나쁠 것으로 판단하고 있기 때문이다. 아무리 내 집 마련이 목적인 수요자라고 해도 투자 목적을 겸하기 마련이다. 부동산이 재산에서 차지하는 비중이 높은 나라일수록 거주공간이 자산증식의 수단이 될 수밖에 없다.
부동산 경기가 불확실한 상태이고 현재가치에 거품이 많이 끼어 있다고 생각된다면 부동산 투자를 보류하는 것은 현명한 선택이다. 좀 더 넓은 집으로 갈아탄다든가, 여유 돈으로 부동산을 구입해 묻어둔다든가, 대출을 일으켜 부동산 시세 차익을 노리는 행위는 분명 시장에 역행하는 투자 행태일 수 있다.
그러나 내 집 마련까지 보류하는 것은 슬기롭지 못한 생각이다. 내 집 마련을 하지 않게 되면 집 없는 설움을 계속 겪을 수밖에 없다. 먼저 매매가는 오르지 않더라도 전세금이 오른다면 오른 전세금을 마련하기 위해 허리띠를 졸라매야 한다. 전세금을 마련할 수 없다면 변두리로 이사 가는 비극을 가족들이 겪어야 한다. 만약 매매가가 오르게 되면 내 집 마련의 꿈은 더 멀어질 수밖에 없다. 오르는 집값을 모은 돈이 따라잡을 수 없기 때문이다.
일단 내 집은 마련해야 한다. 지금처럼 전세금 비중이 높을 때는 돈을 조금만 보태거나 대출을 약간만 받아도 내 집을 마련할 수 있다. 내 집을 마련하게 되면 향후 전세금 오를 걱정을 할 필요가 없고 어디로 이사 가야 하나 고민할 이유가 없다. 설사 집값이 떨어진다고 해도 집이 한 채밖에 없는 서민에게는 별 충격이 없다. 내 집값만 떨어지는 게 아니라 다른 집값도 떨어지는 것이므로 부동산 교환에는 전혀 문제될 것이 없기 때문이다.
게다가 앞으로는 소형 주택이 각광 받는 시대다. 아파트도 역세권 소형이 인기 상종가를 치고 있다. 환금성이 좋은 데다 여차 하면 반전세나 월세로 돌려 수익형 부동산으로 전환시킬 수도 있기 때문이다.
따라서 지금은 역세권이나 거주 환경이 좋은 곳의 소형 주택을 구입해야 할 때다. 1인 가구가 점점 증가하고 있는 것에 비해 도심 내 소형 주택 공급은 부족한 상태가 지속될 것이기 때문에 소형 주택의 가치는 점점 높아질 수밖에 없다. 이런 곳에서 집을 구입할 수 있는 데도 불구하고 비싼 전세를 사는 것은 현재를 위해 미래를 포기하는 행위며, 향후 상당한 기회비용을 지불해야 할 것이다.
내 집은 더 큰 꿈을 꾸기 위한 전진기지이다. 히말라야 같은 높은 곳을 오르는 등반대는 반드시 베이스캠프를 차린다. 지치고 힘들 때는 쉬면서 원기를 보충해야 한다. 그래야 재도약을 할 수 있고, 반전을 꾀할 수 있다.
전세금 비중이 높아지는 이때가 아마도 내 집 마련의 마지막 기회일 수도 있다.