2006년도 부동산시장은 아파트쪽에서는 판교신도시가 상가쪽에서는 동탄이 화두일것입니다. 물론 경우에 따라서는 절대적이라고는 볼수는 없지만 최소한 대세인것만은 부정할수 없는 사실일 겁니다.
그 동안 저는 칼럼을 통해서 많은 유망지역에 대해서 말씀을 드렸습니다. 그런데 유망지역이라고 해서 모두에게 해당되는 것은 아니라는 점입니다. 한가지 분명한 것은 그 중에서도 보석중에 보석은 있기 마련입니다.
제가 얼마전 신도시 내 상가에 대해서 글을 섰습니다. 많은 분들이 문의를 주시고 보다 자세한 내용의 설명을 해줄것을 요청을 하셨습니다.
그 중에서 동탄신도시의 부동산이 유망하다고 보여지므로 한 번 다루워 보는 것도 여러 분들에게 도움이 될것같아 보입니다.
동탄신도시는 약 4만 세대(12만명) 을 수용하는 첨단 자족 친환경 도시를 목표로 화성시 태안읍, 동탄면 일원에 약 273만평 규모로 위치하여 2006년 말에 시범단지 주민 입주를 시작으로 2007년 말에 사업이 완료되는 도시입니다.
동탄시도시의 목적은 수도권에 집중을 억제하고 국토의 균형발전을 실현함으로서 친환경 인간중심 거주단지를 조성하여 첨단사업 중심의 성장거점도시의 육성에 목적이 있습니다.
[[동탄시도시의 입지]]
동탄신도시는 서울에서 약 40km부근에 위치해 있으며 서울 생활권과는 거리가 좀 있습니다.
그러나 고속화 도로로 수원영통을 지나서 동탄으로 연장할 계획이고 2008년도에 개통될 분당선 연장 방죽역과 가까워 앞으로 서울에서의 접근성이 좋아질 예정입니다.
동탄신도시는 위치상 수원,화성,용인,오산지역의 새로운 중심지가 될 수 있으며 수원과 생활권을 같이 하게 됨으로써 잠재력이 뛰어나다고 볼 수 있습니다.
[[현재의 아파트의 거래 동향]]
이미 민간 아파트 분양이 끝난 시점이여서, 아파트 물건은 합법적으로 전매가능한 아파트분양권 밖에 없습니다. 수요자 층이 두터워 벌써 수천만원대의 프리미엄이 붙어 있습니다.
지금은 합법적으로 전매가능한 아파트 분양권은 거의 물건이 소진된 상태이고, 지금은 시범단지내 3년후 분양전환 가능한 임대아파트 33평형에 프리미엄만 약 1억~1억5000만원이 붙어 있습니다.
시범단지 외에 2008년도에 입주 가능한 경기지방 임대 아파트나 모아 임대 아파트에는 프리미엄이 약 5000만~6000만원 형성되어 있는 상태입니다.
[[중심상업용지와 근린상가 용지 내 상가]]
동탄신도시는 자체의 구매력 외에 삼성전자의 세계최대 반도체 공장 증설계획에 따른 유동인구 증가, 주변지역에 건설되는 5개의 위성 신도시 때문에 상가 수요층이 몰려들어 구매력이 커질 것으로 보입니다.
그만큼 상가의 수익률이 양호할 것으로 예상되면서 중심상업용지의 경우 평당 4000만원 이상으로 분양하고 있습니다.
7월부터 본격적인 분양이 시작될 예정이지만, 지금 분양하고 몇몇개는 평당 4,000만원 이상으로 분양하고 있습니다. 벌써 1층의 약국자리 같은 경우는 선점되어 있는 상태이고 좋은 자리다 싶으면 높은 분양가에도 불구하고 빠르게 소화되고 있는 상태입니다.
동탄상가가 주목할만한 상권이 될거라는 기조의 바탕에는 탄탄한 소비계층과 안정적인 임대, 어느 정도의 수익성을 예상하고 있음을 반영하고 있습니다.
지금 몇몇 필지가 평당 3,000만원 수준으로 선분양하고 있는 건들도 보인다고 합니다.
선분양은 법적으로 보호받기 힘들기 때문에 정말 믿을만한 분과 거래하는 것이 아니라면 삼가는게 좋습니다. 만약 선분양시에는 꼭 토지 매입을 완료했는지 확인해 보고, 토지사용승락이 떨어졌는지 확인하셔야 합니다.
[[중심상업용지]]
중심상업용지는 크게 4개 부분으로 나누어 집니다. 동탄신도시의 랜드마크 격인 메타폴리스를 비롯, 그 동쪽에 근린공원을 싼 큰 원호모양으로 크게 3개 블럭으로 나뉘게 됩니다.
몇몇 부분들은 특정용도 제한지역으로 pc방이나 단란주점 같은 위락시설 등이 제한됩니다.
메타폴리스는 두 말할 필요없이 가장 뛰어난 필지입니다. 사업이 장기화될 우려가 있지만 계획대로 호텔, 업무시설, 초고층주상복합아파트 등이 완성됐을 시에는 엄청난 상권집중화가 예상됩니다.
[[근린상업용지]]
단독택지와 아파트들이 집중적으로 둘러싸임으로써 외부에서 유입되는 소비계층보다는 배후 고정계층을 타겟으로 하고 있습니다.
주위에 초.중.고등학교 9개가 있으므로 특히 학원, 20대를 겨냥한 먹거리 업종들이 들어설 것 같습니다.
근린상업용지 내 상가는 3~4 층에 학원 임대를 놓으실 분들이 분양받으면 안정적인 투자가 될 것입니다. 근린상업용지는 올해 7월달에 분양할것으로 예상됩니다.
[[메타폴리스란?]]
약 3만평 규모로 1단계로 40~50평형 1천2백66가구로 구성된 1,266가구의 초고층(57~66층) 주상복합아파트, 할인점, 영화관, 스포츠센터 등이 들어서며 2단계로 2009년까지 업무시설, 방송국, 백화점,호텔 등이 입점할 예정입니다.
메타폴리스에 주상복합 아파트는 작년 동시분양 때 하지 못하고 계속 연기해 왔습니다. 포스코 건설에서 2006년 9월달 쯤 분양할 예정입니다.
메타폴리스는 크게 A블럭과 B블럭으로 나뉩니다.
A블록- 최고 66층 규모의 주상복합과 19층짜리 호텔 및 9층짜리 백화점,36층짜리 벤처센터가 들어설 예정입니다.
B블록- 57층짜리 주상복합과 9층짜리 아카데미센터,56층짜리 미디어센터 등이 설치될 예정입니다.
이 정도의 청사진이 예상되니 동탄신도시의 올 최고 투자대상은 상가로 꼽힙니다.
7월부터는 상가분양이 가능해지는데다 용지의 경우 양도세감면혜택까지 누릴 수 있어 하반기 상가를 중심으로 동탄신도시가 활기를 띌 것으로보입니다.
상가 관련 전문가들은 향후 동탄신도시 중심상권에 분양되는 상가의 경우 안정적인 임대와함께수익률도 7%를 훌쩍 넘어설 것으로 예상하고 있습니다.
문제는 평당 3000만원이 넘을 것으로 보이는 분양가입니다. 그러나 높은 분양가가 걸림돌이기는 하지만 중심상권의 경우 향후 평당 매매가가 4000만원대에 이를 것으로 보여 충분히 투자가치가 있다고 보여집니다.
동탄신도시의 중심상업지의 경우 근린공원과 주차시설 등에 인접한 상권에 관심을 가져볼만 합니다.
높은 입지여건에도 불구하고 3000만원대 후반의 분양가는 수익률에 지대한 영향을 줄뿐만 아니라 임차인이 입점하는데 여러움이 예상됩니다.
동탄 신도시내 상가의 경우 신도시의 구조상 근린상가의 공급이 주가 될것으로 보입니다. 그러나 단지내 상가의 경우는 입주시부터 상권이 형성되는 반면에 근린상가의 경우는 생활에 필요한 필수업종으로 구성이 되어 있고 상권이 안정적으로 형성되기 까지는 일정의 시간이 요구됩니다.
그러나 동탄신도시의 경우는 2006년 12월부터 시범단지에 입주가 시작될것으로 예상되어 상권이 빠르게 안정될것으로 보입니다.
신도시 상가의 투자의 경우 투자에 임하실때 중장기적인 계획을 가지고 임해야 하고 특히 초보투자자의 경우에는 입주우수성을 고려한 투자에 있어 수요층의 도보 이용 접근성과 차량접근면에서 우수한 상가를 선별하는것이 좋으며 주차시설등 부대시설유무,배후단지와의 최단접근성을 고르는 안목이 요구 됩니다.
동탄신도시는 분당신도시의 절반에 이르는 면적이지만 인구밀도가 낮고,녹지율이 높아 다른 신도시보다 쾌적한 환경을 자랑하고 있습니다. 그래서 사업계획이 끝날 2007년말이후 2012년 삼성 반도체 제 2공장이 완공될쯤이면 수도권 남부의 핵으로 등장할것입니다.
동탄신도시의 아파트 분양이 2기신도시에서 선두주자 였듯이 상가의 선두주자는 동탄신도시라고 보여지며 판교의 분양이 마무리될 2008년도에는 판교의 상가가 유망해