전세가격이 꾸준히 상승을 하고 있다
집없는 서민들의 시름에도 불구하고 전세가격은 어제,오늘 그리고 내일이 틀리게 상승을 하고 있다
전세가격 상승 부담에 못이겨 서울 강남에서 강북으로 다시 강북에서 수도권으로 이사하는
임차인들의 길고 긴 행렬이 이어지고 있지만 수도권이라고 하여 전세가격 상승폭 크기가 만만치 않아
더 이상 오갈데 없는 임차인들은 반전세로 방향을 돌리고 있다
기존 보증금에 올라간 전세금액만큼 월세로 바꾸는 반전세는 집없는 서민들의 슬픈 자화상이다
아파트 매매가 상승이 사실상 내집마련의 꿈만 포기한다면 집없는 서민들에게 머언 딴 나라
이야기가 되겠지만, 전세가격 상승은 길거리에 나앉을수 밖에 없어 전세가 상승속도와
상승폭이 클수록 사회적 충격파는 매매가 상승보다 더 크다고 본다
이러한 전세가 상승이 왜 시작되었으며 어디까지 상승할것인지 생각을 해보았다
승자의 저주가 (勝者--詛呪, Winner’s Curse) 전세가 상승을 불러왔다
기업 M&A에서 치열한 경쟁을 통하여 M&A에는 성공하였지만
경쟁중에 과도한 비용을 치르면서 많은 부채를 떠안게 됨에 따라
경쟁에서 이긴 승자 기업이 승리의 댓가로 오히려 위험에 빠져드는 상황을 승자의 저주라고 한다
부동산 시장에서 정부와 하락론자들은 이구동성으로 부동산 거품론,10년 대세하락론,다주택자 규제을
이야기하면서 부동산 시장 전체를 지난 4년간 침체에 빠뜨렸다
일반인들은 정부와 하락론자들의 과대포장된 부동산 가격 하락의 진군 나팔소리에 귀를 기울였고
그 결과는 많은 사람이 집을 매매하지 않았으면, 대부분의 건설회사도 지난 4년간 아파트 신축을
주저 하였다
결국, 부동산 가격 하락이라는 결과로 그들은 자신들을 시장에서 승자로 치부하였지만
시장의 저주처럼 가격하락의 경제적 비용으로 공급물량이 급감할수 밖에 없었다
지난 4년간 인구통계치를 근거로 한 국토해양부 아파트 공급목표치는 매년 10만가구씩 부족하게 됨에 따라
아파트 건축기간 3년을 감안한 공급량이 현실화된 2009년 부터 전세가격은 상승하기 시작한것이다
전세가 상승은 무대책이 유일한 대책
인구는 수도권 기준으로 2025년까지 늘어나고, 해외 전입인구까지 감안하면 인구는 2030년까지
인구는 증가한다 사람 숫자는 늘어나는데, 목표치에서 10만가구씩 부족한 공급량과 재개발과 재건축으로
멸실된 가구수가 늘어나는데 전세가 상승은 어쩌면 당연한 것이라고 할수 밖에 없다
전세가 상승이 안정되려면 새롭게 공급량이 늘어나야 하는데
공공주택 공급주체인 LH,SH공사는 부채의 늪에 빠져 기존 공급 목표량도 축소하고 있고
민영주택 공급주체인 민간 건설회사는 과거 분양한 아파트의 악성 미분양 물량으로 인하여
기업 생사의 갈림길에 놓여있다
공급량 부족에 의하여 전세가격이 상승하고 매매가격이 상승하여도
지금 당장 아파트를 공급할수 있는 공공,민영 건설주체가 시장에 없다면
전세가 상승에 대한 시장의 적절한 공급은 당분간 나오기 힘든 상태다
기껏해야, 정부가 전세가 대책을 내놓는다고 하더라도 전세자금 대출의 폭과 수혜대상을 늘릴뿐이다
전세자금 대출은 결국 빚내서 올라가는전세금에 충당하라는 것인데,
빚내라는 정책이 유일한 전세대책이라면 사실상 대책은 없는 것이다
어쩔수 없이,그래도 전세가 상승 대책을 시행 한다면
대책은 없지만, 정부는 담너머 불구경하듯 전세가 상승을 구경하면서 앉아 있을수는 없다
2012년 국회의원 선거도 해야 하고, 대통령 선거도 해야 하는데 정치인이 직업인 사람들은
어떻게 하든 국민들 마음을 달래야 하기 때문이다
그래서 억지로라도 전세가 상승에 대한 대책을 만든다면 시장 거래를 활성화 시키면서
기존 중고주택을 임대주택으로 만들어야 하는게 현재로선 유일한 대책이다
다른게 표현하자면 ,1주택자 소유의 집을 다주택자 소유로 바꾸어 시장에 전세 공급량을 늘리는게
현재로선 지금 당장 임대주택 공급량을 늘릴수 있는 유일한 대책이 되는것이다
따라서,다주택자에게 양도세 중과세를 부여하기 보다는 반대로 양도세,소득세,등록세,취득세
감세혜택을 주면서 시장에 임대주택 공급을 늘리려고 할것이다
그리고, 서울 및 5대 신도시에 있는 양도세 비과세 기간중 2년 거주 요건을 폐지하여 거주 부담을 없애서
지방에 있는 자금을 이용하여 서울 및 5대 신도시의 임대주택 공급량를 늘리려고 할것이다
정부의 딜레마, 전세가를 상승시킬것인가? 매매가를 상승시킬것인가?
앞에서 보았듯이 전세가 상승을 막을려면 신규공급이 없는 상태에선 다주택자.임대사업자를 장려하는
방법 밖에 없다.
하지만, 반대를 위한 반대를 좋아하고 시장을 이해하기 보다는 원칙과 선명성을 주장하는
야당과 합의는 힘들다고 보기에 정치권의 대결단이 없으면 당분간 특별한 전세가 상승대책은 나오기
어렵다고 생각한다
야당과 합의가 없을때 정부 독단적으로 전세가 상승을 억제하기 위한 다주택자 지원대책을 내놓는다면
야당을 포함하여 시민단체,재야단체,찌라시 인터넷 뉴스매체의 공격에 정부는 외통수에 놓이게 될것이다
그렇다면, 정부의 선택은 단 한가지 뿐이다 전세가 상승을 방치할수 밖에 없다.
전세가격이 상승하면서 매매가격 상승이 뒤를 잇게 되고 자연스럽게 매매가 상승폭이 커지면
다주택자들이 각종 세금,금융규제에도 불구하고 2주택,3주택을 구입하여 자연스럽게 시장에
전세주택 공급을 늘릴수 있기 때문이다
따라서, 전세가 상승이 필연적으로 매매가 상승을 불러와도 정부는 시장의 방관자일수 밖에 없다
그렇다면,전세가는 어디까지 상승할까?
정부가 전세가 상승을 수수방관할수 밖에 없는 상황이라면 전세가 상승은 어디까지
상승할까 ? 과거 통계와 현재의 상황을 비교하여 보면 지금의 상황은 IMF 직후 상황과
유사하다
최근 10년간의 통계를 보면 IMF 직후 2001년도에 대한민국의 대표기업인 현대건설이 부도났을때
건설업계는 최악의 상황이었고 IMF위기영향으로 신규공급 및 입주물량이 급감하면서 매매가 대비
전세가 비율이 최고를 기록한적이 있다
국민은행 통계자료에 따르면 지난 10년간 전세가 고점은 2001년 12월에 서울에서 매매가 대비 전세가 비중은 63.4%이고
최저점은 2008년 12월 38.7%이고 최근에는 2010년 9월은 43.0% 비중이다
통계를 볼때 전세가는 2008년 12월부터 2010년 10월까지 꾸준히 상승추세를 진행하고 있다
지금의 상승추세 원인은 IMF위기 직후처럼 공급물량 감소와 유동자금 확대에 있기 때문에 과거와 똑 같이 상승한다면
2001년 12월을 기준으로 할때 과거 최고점까지 매매가 대비 전세가 기준으로는 약 20%가량,
상승률로는 최대 50%이상까지 상승 예측이 가능하다
예를 들어 단순 수치로 계산할때 매매가 4억 아파트가 지금은 전세가격이 4억 *43%=1.7억이지만
과거의 최고점까지 상승한다면 4억*63.4%=2.5억까지 상승를 예측할수 있는것이다
그리고 추가로 여기서, 한번 더 생각하여 보면
전세가격이 상승은 매매가격 상승을 불러 오기 때문에
부동산 시장에서 전세가 실제 상승폭은 50%이상이 될것으로 예상할수도 있다
4억 아파트가 전세가 상승이 1.7억에서 2.5억될때 매매가격도 상승하면서 매매가격이 4.5억까지 상승한다면
전세가는 4.5억*0.634=2.8억이 되고,지금 전세에 거주하고 있는 사람들은 전세가 만료될때 2.8--1.7=1.3억의 추가부담을
안게되고 이를 상승률로 표현한다면 76%까지 상승률이 나오게 된다
따라서, 이번 전세가 파동은 소극적으로 계산하여도 현재가 대비 최고 50%이상 상승을 예측할수 있다는 결론을 내릴수 있다
무주택자의 준비는 무엇일까?
전세가격이 상승할때 자금없는 무주택자들은 두가지 옵션중 하나를 선택해야 한다
전세가격 상승에 맞추어 자금을 준비하든가,자금 사정에 맞추어 생활권을 감안하여
서울 외곽,수도권 외곽으로 나가 내집마련을 하는 방법 밖에 없다고 본다
선택은 무주택자가 해야 한다.
어떤것이 옳은지 어떤것이 나쁜지 각자의 사고방식이 틀리고 생활태도가 틀리기 때문에
답을 내어주긴 어렵지만 필자가 생각할땐 지난 4년처럼 IN SEUOL을 주장하며 서울 도심에
머무르기 보다는 상대적으로 집값이 저렴한 서울 변두리,신도시,수도권에서 자금사정에 맞추어
내집마련하는게 현재로선 무주택자들이 가질수 있는 최선의 방법이라고 생각한다
집값이 올라가면 올라갈수록 내집 마련의 꿈은 요원해지고
집값이 떨어지면 떨어질수록 전세가격이 상승하여 앞뒤 갈길이 없는 무주택자의 딜레마는
인구가 감소하여도, 소득수준이 변화 하더라도 계속 될수 밖에 없다고 보기 때문이다