2010년 재건축 시장은 한 마디로 말해 고전의 연속이었다. 전반적인 부동산 경기 침체와 조합원 간 갈등, 수익성 악화 등이 겹쳐 거래는 실종되고 가격도 전반적으로 하락을 면치 못했다. 2010년 하반기 들어 바닥을 쳤다고 판단한 매수세가 조금씩 늘어나면서 급매물 위주로 거래가 이루어지고는 있지만 아직 가격을 이끌 정도의 세력을 형성하지는 못하고 있다. 이는 재건축시장 전망이 여전히 불투명하다고 판단하는 세력이 많기 때문이다.
하지만 강남재건축으로 대별되는 재건축시장은 무서운 가격 상승 잠재력을 가지고 있다. 바로 고덕주공단지에서 비롯된 무상지분율 상향 조정이다. 당초 130% 대로 예상되던 고덕주공아파트 재건축사업의 무상지분율은 두산건설이란 신진 세력의 등장으로 174%까지 치솟았다.
무상지분율 상승이 가능했던 가장 큰 이유는 용적률이 법정상한까지 상향 조정됐고 임대아파트 의무비율이 폐지돼 사업성이 향상됐기 때문이다. 여기에 주민들의 의식 수준이 높아지고 조합의 투명성이 개선된 것도 큰 힘이 됐다. 재건축시장에 진출하려는 두산건설의 확고한 의지가 경쟁자보다 낮은 마진을 감수할 수 있었던 것도 이와 같은 무상지분율 산출이 가능했던 이유다.
두산건설은 2010년 5월15일 열린 고덕주공6단지 시공사 선정 총회에서 무려 174%란 확정지분제를 제안해서 162%의 대우건설과 151%의 현대건설·포스코건설 컨소시엄을 제치고 시공사로 선정됐다. 두산건설이 높은 무상지분율을 제시해 선정된 덕분에 고덕주공7단지는 무상지분율 163%를 제시한 롯데건설이 시공사로 선정됐고, 둔촌주공은 164%를 제시한 현대건설 컨소시엄이 선정됐다. 130%대의 무상지분율을 추진했던 고덕주공2단지는 조합원들의 반발로 시공사 선정이 불발된 채 공공관리자제도를 기다리고 있다.
174%의 무상지분율이란 18평형(대지 지분 23.92평)을 보유한 조합원이 40.67평을 무상으로 받을 수 있다는 뜻이다. 가장 큰 평수인 27평형(대지 지분 36.27평)의 조합원은 무상으로 63.1평을 받게 된다. 18평형의 조합원이 33평형을 신청하면 1억 3,540만 원을 돌려받게 되며, 44평형을 신청하면 3,500만 원만 추가부담금으로 내면 된다. 18평형의 권리인정금액은 무려 6억 6,804만 원으로 대지 평당 2,793만 원이나 된다. 18형의 2010년 11월 현재 시세가 5억 6,000만 원이므로 권리인정금액보다 무려 1억 804만 원이 저평가돼 있다. 게다가 이주비가 3억 원이 지급되므로 전세(9,000만 원)를 끼면 이자 부담 없이 1억 7,000만 원의 실투자금으로 구입할 수 있다.
그런데도 거래가 활발히 이루어지지 않고 가격이 상승하지 않고 있다. 강동구 고덕주공단지가 거주 환경이 좋고 사업 추진이 비교적 빠르다는 점을 감안하면 이례적인 일이다. 이는 그만큼 부동산 경기 침체의 골이 깊은 데다 향후 아파트 시장의 전망을 밝게 보지 않는 세력이 많기 때문일 것이다.
40.67평을 무상으로 받을 수 있는 18평형의 현재가치는 40.67평에 인근 아파트 평당 시세인 2,352만 원(고덕주공 1단지를 재건축한 아이파크의 34평형 평당 시세)을 곱했을 때 9억 5,650만 원으로 평가된다. 이 현재가치보다 무려 4억 원 가량 낮게 평가돼 있기 때문에 가격 상승력의 잠재성은 어느 때보다 크다고 하겠다.
따라서 경기 회복 기대감이 높아지고 사업 추진이 안정적으로 빨라질 수 있는 확신이 들면 가격 폭등으로 이어질 수도 있다는 점에 유의해야 한다. 어찌됐든 서울 도심의 요지에 새 아파트를 비교적 싸게 구입할 수 있는 기회이기 때문이다.
무상지분율 상향 조정에도 저평가돼 있는 강남 ‘빅3’
고덕발(發) 무상지분율 상승은 강남3구 재건축단지의 가격 상승을 촉발시킬 것으로 전망되고 있다. 2010년 상반기 안전진단을 통과한 은마아파트와 잠실주공5단지는 물론이고 이미 안전진단을 통과한 개포주공단지와 잠실 진주아파트, 반포 한신2차아파트, 아직 안전진단을 통과하지 못했지만 전략정비구역으로 지정된 압구정현대아파트 등은 고덕주공보다 사업성이 높다는 이점을 안고 무상지분율의 상향 조정을 기대하고 있다.
둔촌주공이나 고덕주공6단지처럼 조합이 최저 무상지분율 이상으로 사업 제안하는 업체만 입찰에 참가시킬 것이 분명하기 때문이다. 만약 기대한 만큼의 무상지분율을 시공사가 제안하지 않는다면 고덕주공2단지처럼 조합원들의 반대로 시공사 선정이 이루어질 수 없을 것이 확실하다.
‘빅3’로 불리는 은마아파트와 잠실주공5단지, 개포주공단지는 서울 최고의 입지를 자랑한다는 점에서 재건축시장의 보물로 꼽힌다. 그동안 재건축 규제와 주민 간 갈등, 부동산 경기 침체와 맞물려 관심에서 멀어졌지만 재건축 완화와 무상지분율 상향 기대감으로 다시 관심의 초점이 되고 있다. 다만 주민 간 갈등, 부동산 경기 침체가 변수로 작용하고 있어 가격 상승에 장애가 되고 있다, 하지만 ‘재건축만 되면 강남 최고의 아파트가 된다’는 인식이 상존하고 있어 언제라도 가격은 다시 상승할 수 있다.
용적률 상향 조정으로 1대1 재건축을 하지 않아도 되는 은마아파트의 예상 무상지분율은 200% 내외다. 이는 용적률이 상향 조정되기 이전 수준인 174%와 현격한 차이가 난다. 무상지분율 30%는 돈으로 환산하면 3억에서 많게는 5억 원을 조합원이 더 벌게 된다는 뜻이다. 그럼에도 은마아파트 가격은 상승하지 않고 있다. 174%였을 때 34평형 시세 최고가가 13억 7,000만 원(2007년 2월)이었던 데 비해 무상지분율이 무려 30% 가까이 상승했음에도 2010년 11월 현재 시세는 11억 원에 머물러 있다.
34평형(대지 지분 16.3평) 보유자가 무상으로 받을 수 있는 평수는 32.6평 내외가 될 것으로 추산된다. 34평형에 배정되면 추가부담금이 거의 없게 되며, 44평형에 배정되면 3억여 원이 추가부담금이 될 것이다. 32.6평을 무상으로 받을 수 있으므로 현재가치는 인근 시세인 평당 4,000만 원을 곱했을 때 13억 4,000만 원으로 상당히 저평가돼 있는 것으로 판단할 수 있다.
잠실주공5단지의 예상 무상지분율은 210% 내외로 추산된다. 36평형(대지 지분 24.5평, 수영장 지분 포함 시 27평)의 무상평수는 56.7평으로 인근 시세를 평당 3,000만 원으로 계산하면 현재가치는 17억여 원이나 된다. 그러나 역시 과거 최고가 16억 원에 한참 미치지 못한 13억 원에 머물러 있다.
개포주공단지는 2종일반주거지역이나 지구단위계획구역이어서 계획용적률이 190%, 상한용적률이 235%로 제한돼 있다. 법정상한용적률인 250%를 적용받는 단지보다 사업성은 다소 떨어질 수 있으나 밀도가 낮아 향후 강남에서 가장 쾌적한 거주 단지로 각광받을 가능성이 높다. 조합설립 인가가 난 1단지는 물론이고 아직 조합설립 인가가 나지 않은 2,3,4단지와 시영 역시 현재가치보다 저평가돼 있다고 판단된다.
실거주를 겸할 수 있다면 압구정 현대아파트를 무조건 구입하라
재건축이 되면 서울에서 가장 비싼 아파트가 될 것이 확실시되는 압구정현대와 한양, 미성아파트 재건축단지는 전략정비구역이어서 지구단위계획이 확정돼야 사업 윤곽이 잡힐 듯하다. 계획용적률 210%로 추진되는 이 지역은 기부채납 면적을 26.9%~30%로 확정할 경우 최고 50층, 평균 40층을 보장받게 된다.
향후 아파트 입지의 가장 중요한 요소가 한강 등 조망권 확보라는 점을 감안할 때 압구정 전략정비구역의 성가는 지금보다 더욱 높아질 것이 분명하다. 그러나 주민들 대부분이 65층 이상의 초고층 아파트를 원하고 있어 사업 추진이 늦어질 우려도 있다. 그럼에도 불구하고 압구정 현대아파트 등은 실거주를 겸해 투자할 경우 최고의 미래가치가 보장된다는 점에 이의를 제기할 사람은 별로 없을 것이다.
잠실 신천동의 진주아파트는 중층아파트임에도 불구하고 늘어나는 용적률이 많아(155%→300%) 사업성이 매우 우수한 단지로 주목받고 있다. 게다가 제2롯데월드 맞은 편 지역으로 후광효과가 높고 잠실 환승역과 개통 예정인 9호선 역세권이어서 입지가 매우 우수하다. 무상지분율이 210% 내외로 현재가치보다 낮게 평가된 지역이고 안전진단도 통과됐지만 거래는 활발하지 못하다. 이는 추진위와 비대위 갈등으로 사업 추진이 늦어지고 있기 때문이다.
추진위는 비례율을 고집해서 중소형평형 보유자들에게 이점을 주고 있는 반면 비례율 방식으로 추진할 경우 추가부담금 부담이 큰 대형평형 보유자들은 비대위를 구성해서 무상지분율 방식을 추진하고 있기 때문이다. 따라서 진주아파트에 관심이 있는 수요자들은 실거주를 겸한 투자를 하되 주민 간 갈등 추이를 지켜보면서 구입 시기를 저울질해야 할 것이다.
반포1단지를 비롯해 잠원동 한신아파트 단지들 역시 긴 잠에서 깨어나 활발한 움직임을 보이고 있다. 저밀도단지 세대 수 증가 허용이란 강력한 호재에 힘입은 반포 1단지와 2010년 7월 주민총회를 개최한 신반포2차아파트는 전반적인 침체에도 불구하고 가격이 소폭 상승했다. 그러나 매도 물량이 많지 않아 거래가 활발하지는 않으나 물량이 나오는 즉시 소진되고 있다는 점에 주목해야 한다.
반포1단지와 잠원동은 유도정비구역이어서 지구단위계획이 나와 봐야 사업 윤곽을 알 수 있지만 한강변 초고층 추진 지역이고 실거주를 겸한 투자가 유력하다는 점에서 관심을 기울일 만하다. 다만 반포1단지 1주구와 2주구는 대형 평형이 섞여 있어 주민 간 이해관계가 엇갈려 사업 추진이 늦어질 수 있지만, 3주구 AID아파트(1,490세대)는 22평형 단일 평형으로 돼 있어 사업 추진이 빨라질 수 있다는 점에 주목한다.
한강변 조망권이 우수한 데다 무려 5년 만에 다시 사업 추진을 재개한 신반포2차 아파트 역시 실거주를 겸한 장기적 투자 관점에서 매우 유리한 단지로 평가된다. 재건축이 된다면 2010년 아파트 가격을 선도한 래미안퍼스티지보다 우수한 조망권을 자랑하는 데다 9호선 트리플 역세권 지역이라는 점, 예상 무상지분율이 210~220% 내외로 상향 조정될 것이 유력하기 때문이다.
22평형의 대지지분은 11.2평, 45평형은 22.6평이므로 무상평수는 22평형이 23.52평~24.64평, 45평형의 무상평수는 47.46평~49.72평 정도 된다. 일반분양가를 평당 4,000만 원으로 계산할 때, 22평형의 무상평수가 24평 정도 되므로 24×4,000만=9억 6,000만 원이 22평형의 현재가치가 된다. 이 금액보다 매매가가 높게 형성돼 있으면 고평가, 낮게 형성돼 있으면 저평가돼 있다고 판단할 수 있다.
결언
재건축시장은 무상지분율 상승이란 초강력 호재에도 불구하고 가격 상승이 이루어지지 않는 이상한 현상으로 2010년을 마감하고 있다. 이는 부동산 경기 침체 탓도 크지만 재건축사업이 여러 이유로 인해 수익성이 낮다고 판단하는 수요자가 많기 때문이다.
하지만 서울의 요지에 최첨단 새 아파트를 마련할 수 있는 거의 유일한 방법인 데다 최근 몇 년 간 가장 낮은 가격을 형성하고 있다는 점에서 재건축 아파트를 가장 싸게 구입할 수 있는 마지막 기회라는 인식 역시 높아지고 있다.
여기에 고덕주공단지에서 비롯된 무상지분율 상승이란 강력한 호재가 무서운 잠재력으로 작용하고 있다. 따라서 재건축시장, 특히 강남재건축단지는 경기 회복 기대감과 정책 규제 완화라는 변수가 촉매제를 일으키면 타는 불에 휘발유를 붓는 강력한 발화가 일어날 수도 있다.
실거주를 겸할 수 있다면 지금 구입해도 절대 후회하지 않는 선택이 될 것이다. 실거주를 겸할 수 없다면 촉각을 곤두세우고 정책과 경기 향방을 예의 주시해야 할 것이다. 그래야 마지막 기회를 잡을 수 있을 것이다.