1.선진국들의 피할수 없는 선택, 통화 팽창정책
미국과 유럽,일본등의 선진국들의 통화팽창 정책은 2008년말 부터 대규모로 시행되었던
재정정책과 유동성 공급 정책에도 불구하고 경기침체가 선진국 중심으로 계속되고 있는데다가
그리스와 아일랜드에서 보듯 재정위기가 국가위기로 진화되는 상황에서 어느 정도는 예견된
정책수단이라고 볼수 있다
경상수지 적자가 지속되고 내수경기 회복이 느린 미국도 재정적자가 지난 2년간
약 3배가 늘어난 상태에서 더 이상의 재정정책 진행이 어려운 상태이다
경기회복을 위한 재정정책을 쓸수 없다면 유일하게 쓸수 있는 정책은 통화팽창정책이다
미국이 통화팽창정책인 양적완화 정책을 들고 나올때 각국의 이해관계 및 사정도
통화팽창이란 면에서 볼때 동병상련의 입장에 놓여있다
우선, 유럽은 그리스와 아일랜드등의 재정위기에 따른 위기의 유럽 전역 도미노 현상을 막고자
트리세 총재가 밝혔듯이 무기한 단기적 유동성 공급에 따라 양적완화 정책이 계속 시행중에 있고
일본 또한 엔화가치 평가절상을 막기 위하여 발권력을 동원한 양적완화 정책에 들어간 상태이다
미국,일본,유럽등 선진국의 양적완화 정책을 포함한 통화팽창정책으로 전 세계 금융시장의
글로벌 유동성은 급격히 커지고 있다
2,글로벌 유동성 자금의 목적지 - 신흥국 자산
미국의 양적완화 정책으로 풀린 자금은 미국을 떠나 신흥국으로 보다 높은 수익을 찾아 이동중에 있다
미국과 유럽,일본은 경제성장속도가 느리고 디플레이션 우려가능성이 있어 적정한 투자처가 아니기
때문에 경제성장율이 높으면서 인플레이션 가능성이 높은 신흥국으로 글로벌 유동성자금이 모이고 있다
글로벌 유동성자금이 신흥국 증시로 몰려드는 이유는 G20 재무장관회의에서 보듯이 환율조작을 통하여 각국의 경상수지를 인위적으로 GDP의 4%수준이내로 조정하기로 합의한 사실에서 유추할수 있듯이 현재 한국,중국등 경상수지 흑자 신흥국들의 통화절상은 불가피하고 통화가 절상되면 투자수익외에 환차익을 얻을수 있기 때문이다
통화절상에 따른 자산가격상승의 예는 일본의 1980년대를 연상하면 된다
일본은 미국의 재정적자와 무역적자를 줄이기 위하여 플라자합의에서 엔고(평가절상)을 받아들였고
플라자합의이후 엔화는 1년만에 달러당 235엔에서 150엔대로 50% 가량 상승하였다
엔화가 급격히 절상되자 일본중앙은행은 엔고에 따른 수출감소와 경기후퇴를 막기위하여
지준율을 50% 줄이면서 대규모 유동성을 시중에 공급하였고 이러한 유동성은 자산버블을 불러왔다
주식은 1983년부터 1990년까지 매년 20%씩 상승하였고,부동산 가격은 일본 6대 도시의 지가지수(상업지 기준)기준으로 1985년 128.9에서 1990년 502.9로 4배 급등했다.
과거 플라자합의이후 일본의 주식,부동산등 자산버블현상이 있던 전례를 볼때 미국,유럽,일본에서 급격히 증가하고 있는 유동성 자금은 보다 높은 수익률을 찾아 빠르게 한국,중국등 신흥국으로 빠르게 이동할것으로 보인다
3.GDP 대비 수출 비율 40%인 한국의 통화절상과 한국은행의 유동성공급
1985년 플라자 합의 당시 일본의 GDP 대비 수출비율은 13~15%비율이고
위안화 절상을 시도하고 있는 중국의 GDP 대비 수출비율은 30%수준이지만
한국의 GDP대비 수출비율은 다른 경쟁국가 대비 매우,굉장히 높은 40%비율에 이른다
한국 경제는 수출 중심의 경제인데 수출이 환율때문에 막힌다면 GDP의 60%비중인
내수를 살릴수 밖에 없다 내수를 살리기 위해서는 과거 일본이 플라자합의이후 엔고에 따른
수출감소를 막고 침체되는 내수경기를 살리기 위하여 지준율을 축소하면서유동성을 공급하였듯이
한국도 원화 절상에 따른 수출감소와 내수를 살리기 위하여 유동성을 공급할것으로 예상된다
또한,내수를 살릴때는 GDP의 18%비중을 차지하는 건설업 활성화는 반드시 필요한 과제가 된다
4.인플레이션과 금리인상
미국이 2차 양적완화 정책을 시행하고 일본이 제로금리로 복귀하면서 양적완화 정책을
시행하는데에는 인플레이션 기대치을 유도하여 침체된 내수경기를 인플레이션으로
회복시키고자 하는 의도도 있다
약달러로 세계기축통화가 평가절하되면 금값 상승에서 보듯이 전 세계적으로 원자재가격이
상승한다 원자재가격이 상승하면 인플레이션이 발생되고 디플레이션 악몽에 시달리는 미국과
일본는 인플레이션이 발생되면 디플레이션 망령이 사라지면서 내수 경기 회복이 가능하기 때문이다
반면에 지난 10월에 물가목표치를 초과하는 4.1% 인플레이션을 겪고 있는 한국과 중국등은
수입원자재 가격 상승과 유입되는 글로벌유동성 자금때문에 오히려 과도한 인플레이션을 우려해야 하는 문제를 안고 있다
이러한 인플레이션에 한국은행이 대처하고자 금리를 올릴수도 있겠지만 한국은행이 10월 금통위에서 기준금리를 동결한 것도 물가 상승보다는 원/달러 환율 하락 문제를 더 심각하게 판단했기 때문이다.
한국은행이 금리를 인상할때 미국,일본,유럽등 제로금리권의 선진국 글로벌 유동성 자금이 환차익과 금리차익을 얻고자 더 많이 몰려온다면 환율의 평가절상 속도가 더욱 가파르게 진행될수 있다는 위험요소가 있다
이들 다르게 표현한다면 지금과 같은 수출주도형 경제를 끌고 가기 위해서는 일본,중국등 수출경쟁국 대비 GDP에서 수출비중이 40%로 매우 높은 한국으로선 어쩔수 없이 G20회의 결과로 어느 정도 환율 평가절상을 용인해야 하고, 인플레이션 억제를 위한 금리인상에 소극적일수 밖에 없다는 결론이
나오게 된다
따라서, 내년에는 올해보다 더 심한 인플레이션이 발생되고, 이러한 인플레이션이 발생되어도
수출을 위해서는 금리인상폭은 크지 않을것이라는 전망을 할수 있다.오히려 감소되는 수출규모만큼
국내 경제를 살리기 위하여 부동산등 시장 활성화를 통하여 내수진작을 유도하여야 하는 상황이
나오게 된다
이러한 관점에서 볼때 지금 부동산 시장에 넓고 깊게 퍼져있는 금리인상에 대한 우려와
금리인상에 따른 부동산 시장 침체 걱정는 하지 않아도 된다고 본다
오히려 정부는 환율이 평가절상 될수록 내수를 살리기 위하여 더욱 더 부동산 카드를 만져야
하기 때문이다
5.부동산 시장 상승폭은 어디 까지?
정부가 부동산 규제 카드 보다는 활성화 카드를 만지거나 시장에서 부동산 가격이 상승할때
가격 상승을 용인할수 밖에 없다면 부동산 가격은 어디까지 상승할까?
일본이 1985년 플라자 합의이후 50%절상된 엔고에 따라 부동산 가격이 4배 상승하였다면
우리나라 부동산 가격도 상당히 큰 폭으로 상승할수 있다고 본다
먼저,일본이 엔고로 인하여 주식,부동산 버블과 이 후유증으로 고생하였고 이러한 사정을 알고
있는 중국,한국등은 자국 통화가치 평가절상에 동의하지만 같은 전철을 밟지 않기 위하여
노력을 할것이고 과거 일본 중앙은행처럼 지준율을 1/2로 낮추는등 급격한 통화팽창수단을
사용하지 않으리라 보기 때문에 일본처럼 4배 가까운 상승률은 나오기 어렵다고 본다
하지만, 인플레이션 과 몰려오는 글로벌 유동성자금은 피할수 없는 사실이기 때문에
중앙은행의 목표치인 인플레이션률 보다는 훨씬 높은 상승률은 쉽게 예측할수 있다고 본다
글로벌 유동성 자금의 타켓인 자산 가격은 위험 리스크를 감안할때 중앙은행의 인플레이션 목표치
보다는 높은 수익률을 목표로 하고 있기 때문이다
올해의 한국은행 물가목표치가 3%에서 상하조정폭 1%였지만, 내년에는 이 목표치가
원자재발 인플레이션로 조금 더 상향 된다고 볼때 기준치는 4~5%이고 상하 1%조정폭이
설정된다고 본다
내년 물가 상승폭이 4~6%에 이르고 자산가격이 이보다 더 높게 상승한다면
내년에 부동산 및 주식의 상승폭은 최소 6%이상은 상승한다는 결론이 나온다
이러한 한국은행의 인플레이션 방임 정책, 글로벌유동성 유입,인플레이션 발생,원화가치 절상등은 지난 4년간 아파트 공급량 부족과 전세가격 상승과 맞물려 내년 부터는 최소 6%이상 상승을 뛰어넘는
상상외의 높은 상승률을 기록할것으로 전망된다
6.부동산 가격 상승은 언제까지 지속될것인가?
미국의 2차 양적완화 정책, 일본의 제로금리 복귀와 양적완화 정책, 지속되고 있는 유럽의
양적완화 정책등이 지속되는 한 한국,중국등의 부동산 가격은 최소 수년간 지속 상승할것으로 보인다
그 이유는 양적완화 정책이 중단되는 시점은 디플레이션 문제가 가장 심각한 일본에서 먼저
인플레이션이 발생되야 하고, 일본에서 인플레이션이 발생됨에 따라 미국이 인플레이션이
발생되야 하기 때문이다
따라서,한국의 부동산 가격 상승은 일본과 미국이 인플레이션이 발생되기전까지는
글로벌 유동성 자금 유입과 원화 평가절상에 따른 수출감소와 이에 따른 내수 경기 진작책으로
부동산이 상승으로 움직일수 밖에 없고
일단, 상승세를 지속하는 상황에서 일본,미국등에서 인플레이션이 발생되면 전 세계적인 인플레이션
에 따른 실물자산 선호 현상으로 가격이 추가 상승하게 된다
즉, 한국을 포함한 중국등 신흥국의 주식,부동산 가격은 선진국의 인플레이션 발생 전후
모두 상승할수 밖에 없는 요인을 가지고 있기 때문에 결론적으로 국제경제 유지를위한
버블의 대상이 될수 밖에 없는 상황에 놓이게 된다
이러한 버블의 발생 규모와 시기는 정확히 알수 없지만, 일단 작은 버블이든 큰 버블이든 발생이
될때까지 부동산 가격은 상승한다고 보기 때문에 상승시기도 1~2년의 단기가 아닌 3~5년의 중기간
이 되어야 한다
인플레이션은 상품의 가격이 상승하는 것이지만, 상품의 가격 상승은 인플레이션이 있을것이라는
기대심리가 작용하여야 하고, 기대심리는 인플레이션이 단기간에 끝날것이 아니라 장기간 지속될것이라는 견해에서 나오기 때문이다
미국이 2차양적완화 정책이후 10년 재무부 채권을 매입하여 금리를 하락시키는것은
10년 장기채권의 금리하락을 통한 인플레이션 기대심리를 높일수 있기 때문이다
이러한 현실적 상황은 반대로 세계공조가 무너져 미국이 일본처럼 10년 가까이 부동산 가격
하락현상에 빠지게 된다면 반대로 한국,중국등 신흥국의 부동산 가격은
미국에서 인플레이션 현상이 나오는 최대 10년까지 부동산 가격 상승이 나올수도 있다는
해석도 가능하다
7.부동산 상승폭은 지역별 상품별차이가 크게 나올듯
부동산 시장이 전국적으로는 내년에 최소 5%이상 상승하고 3~5년간 수년간 상승한다고 볼때
상승폭은 지역별로 상품별로 차이는 크게 발생할것으로 보인다
글로벌 유동성 투자 자금의 성격상 투자대상은 투자자금이 크고 물량이 많은 지역에 집중되기
때문이다 큰 자금으로 쉽게 매수할수 있는 고가 중대형주택이 현행 양도세 세제상 투자에
유리하기 때문이다
고가,중대형 주택이 많이 몰려있는 지역은 서울 강남을 비롯하여,서초,송파,목동,분당,용인,평촌등
과거 버블세븐지역이고 이들 지역은 지난 4년간 가격이 정체 또는 하락폭이 컸기 때문에
글로벌 유동성시대의 고인플레이션에 가장 적당한 투자지역이 된다고 본다
이러한 판단의 근거에는 최근들어 버블세븐 지역 모두 부동산 가격이 하락해서 상승으로 전환하였고
특히 하락폭이 컸던 용인 수지의 중대형 아파트가 그 선두에 서있다는 점에서 근거가 나온다
지금 시장에선 서울의 강북을 비롯하여 수도권 비인기 외곽지역이 가격정체,거래실종이 지속되고
있음에도 과거 버블세븐이 상승세와 거래가 이어지고 있음을 주목해야 한다
따라서, 부동산이 내년에 큰폭 상승으로 전환될때 주요 투자처는 지난 4년 처럼 서울의 소형아파트가
아닌 버블세븐지역의 중대형 아파트가 될것으로 예상한다