부동산

한국은행은 11월 16일 기준금리를 0.25%인상하였다 7월에 0.25% 인상에 이어 두번째 금리인상이다.

7월이후부터 계속되는 원화절상에 따른 대외수출의 감소와 금리인상시 가속화 될수 있는 해외 자금유입에 대한 우려때문에 금리인상을 주저하다가 이번 G20회담을 계기로 인상된것으로 보인다.

이번 금리인상를 시장 반응과 비교하여 부동산 시장을 분석할때 결론을 먼저 내리면 금리인상은 부동산 시장에 영향을 줄것 같지 않다. 그 이유는 부동산 시장보다 반응이 빠른 채권시장에서 기준금리가 인상되었는데도 채권금리는 오히려 하락했기 때문이다.

금리가 인상된 11월 16일 국내주요금리동향은 하락세였다.




기준금리가 인상하면 각종 금리가 올라가는것이 정상인데 대부분의 금리가 하락되었다. 지난 10월 인플레이션이 한국은행 목표치를 초과한 4.1%를 기록하면서 채권시장 참여자들이 한발 빠르게 움직인 결과로도 보이며, 또한, 앞으로 한국은행이 세계 금융시장동향과 환율 분쟁등에 있어 금리에 자유롭지 않을것이라는 전망에 힘입은 결과로 보인다.




국고채 금리동향을 보면 이러한 시장평가가 나온다.

위의 표는 KODEX국고채 시세동향인데 10월중순까지 가격이 꾸준히 상승하다가 인플레이션 압력이 가중된 10월중순부터 금리인상 가능성이 제기되면서 하락을 1달가까이 지속되었다. 금리가 인상되면 채권시세는 하락을 하는게 정상이기 때문이다.

그런데, 금리 인상이 발표된 11월 16일부터 한달간의 하락세를 마감하고 상승세로 전환하고 있다. 시장은 이번 금리인상에도 불구하고 금리상승이 제한적일수 밖에 없다는 전망을 하고 있는 것이다. 사실상 이런 전망이 나오게 된 근거는 지난 주말 있었던 G20 정상회담의 결과로 보인다. G20 회담 직후 국제 상품 시세를 보면 G20 회담이 시장에 미친 영향을 알수 있다




12일 G20 정상회의에서 미국과 중국으로 대표되는 통화전쟁이 일단 진정되었고 한국을 비롯한 신흥국들의 자본 유출입규제가 승인되었기 때문에 글러벌 투기성 자금들이 상품시장에서 대표 상품인 금과 원유를 대거 매도하면서 금값과 원유가격이 급락하였다.

하지만 이번 G20정상회담에서 환율 경상수지 가이드라인합의가 실패되었고 정상회담이 끝나자 마자 다시 미국과 중국이 다시 환율논쟁이 재연되고 있다는 점은 지금과 같은 이런 추세 금리상승,상품가격 하락이 장기적이 될수 없다는 판단을 갖게 한다.


G20회담에 이은 APEC정상회의에서 11월 13일 팀 도닐런 백악관 국가안보회의 부보좌관은 기자회견에서 "후 주석이 내년 1월 워싱턴을 방문할 때까지 위안화 환율 개혁에 대한 진전을 보여줄 필요가 있다"고 발언하였고 이에 후진타오 주석은 . "중국은 내수 확대를 원하고 있으며,관리 가능하게 점진적으로 환율을 개혁하겠다"고 이야기 하였다.


APEC회의에서 미국과 중국의 발언을 볼때 통화전쟁은 재연될수 있고, 통화전쟁이 재연되는 경우, 수출에 의존하고 있는 한국의 입장에선 환율상승은 불가피하다고 본다.




최근 4일동안 상승한 환율이 G20 영향이었고 G20이 미국,중국,브라질,독일등을 중심으로 다시 논쟁이 불 붙고 있기에 환율은 짧은 상승을 마치고 다시 하락할 가능성이 높다.

그리고 내년까지 환율하락세가 지속된다면 아무리 인플레이션이 높다고 하더라도 한국은행은 금리인상에 소극적일수 밖에 없다. 금리가 인상될수록 금리차익,환차익을 노리는 글로벌 유동자금이 밀려올수 있기 때문이다.

이런 시각에서 한국은행 김중수 총재는 금리인상을 발표할때,"현재 정책 기조는 여전히 완화적인 기조에 가깝다"고 말하면서 "기준금리(인상)를 사전적으로 예단할 필요는 없다"고 단서를 달았다.

금리에 대한 시장의 반응과 각국 정상들의 최근 환율 발언 그리고 한국은행 김중수총재의 발언을 볼때 금리인상이 시장에 주는 영향은 빠른 시간안에 미미해지고 경제라는 큰 틀속에 속혀있는 부동산 시장에 주는 영향은 당연히 거의 없다고 예측할수 있다. 지금의 부동산 시장은 금리 보다는 전세가격 상승세가 주는 영향이 더욱 크다.





(국민은행 전세가격 동향)

전세가격이 가을 이사철에 급상승하였고 비수기인 11월에도 아직까지 높은 상승세를 보이고 있는데 이것은 작년 11월 전세 가격과 비교할때 상승율에서 많은 차이가 나온다.

작년 11월보다 높은 전세가격 상승률은 내년 2월 본격적인 이사철이 시작되면 올해 9월 상승률보다도 더욱 높은 상승률을 보일것으로 예측된다. 전세가격 상승률이 높아진다면 부동산 매매가격은 상승하면서 시장은 활발해질수 밖에 없다.

현재의 시점에선 금리인상을 부동산 시장과 연관지어 생각하기 보다는 내년 전세가격 상승과 연관지어 생각해야 하며, 올해보다 입주물량이 30%이상 감소하는 내년에 전세가격 상승은 매매가격 상승의 방아쇠가 될것이다.

 

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