벌써 한해도 저물어 가지만 음력으로 보면 아직 동짓달(11월),섣날(12월) 두달이나 남아있다 하지만 고종의 양력 도입후 현대에서는 달랑 한장남은 달력이 가는 한해의 끝자락을 잡고 있을 뿐이다.
올해도 주택 시장에서 기대심리가 크게 살아나지는 않았지만 그래도 그 동안 참아온 '인내의 댓가'라 할까 '바닥'은 확실히 찍었다는 것에 그동안 집이 안팔려 발을 동동구르던 사람들은 위안을 가져볼 필요가 있을 것 이다.
문제는 지금부터이고 특히 내년봄이나 가을즈음에 기대심리를 가져 보지만 그렇다고 향후 주택시장이 반듯이 큰폭 상승된다고 보기에는 아직 국.내외 경제불안과 주택구입 결정에 대한 여러변수가 도사리고 있어 특히 매도자들은 향후시장의 흐름을 예의주시 해야 할 것 이다.
주택가격의 회복.상승에 무게를 두는 것 보다는 실제 매매 가능성에 초점을 두라
현장에서 보면 주지하시다시피 현재 그동안 안팔렸던 주택들중에서 급매수준은 다 소진되어 다음 매물이 대기하고 있는데 그렇게 된 이유는 그동안 주택시장 침체.하락과 저금리 덕택에 힘입어 전세난에 허덕이던 무주택자들이 이참에 전세대신 내집마련으로 대체취득한 것이 주된 원인인 것 같다.
문제는 현재 매룰로 나오는 주택들은 즐비하지만 진작 입주할 주택은 거의 없다는 것 이다 다시말하면 전세구입자가 주택을 매입할려는 것은 반듯이 입주를 해야만 되는 실거주용 주택이므로 아직 주택시장이 완전 회복되지 않은 상황에서 입주가 아닌 투자로 전세를 앉고 집을 살사람은 현재로서는 아무도 없다는 것 이다.
현재 기존 주택시장을 보면 지역마다 차이는 있겠으나 매도예정자는 현재의 전세를 매수자 한테 넘기는 조건으로(전세승계조건)주택을 매각할려는 물량이 80~90%를 넘다보니 실제 입주할 물량 부족으로 실수요자로부터 외면 당하고 있다는 것이 현재 매매시장에서(실수요자 시장) 한계로 나타나고 있다는 것 이다.
그러한 까닭에 매매시장에서 주택가격만 놓고 보았을떄 가격의 차이는 향,층도 중요하지만 입주대상 주택이나 아니냐에 따라 주택가격 차이가 확연하고 문제는 가격차이가 나더라도 매입대상 주택에 바로 입주하지 못하거나 입주하더라도 장래에 입주할 정도로 시간적 여유가 많지 않으면 거래자체가 성립되지 않는다는 것 이다.
다시말하면 어떤 매각대상 주택에 전.월세 임대차 기간이 많이 남은 주택들은 실수요자와 입주날짜를 맞출수가 없어 아예 매매대상에서 제외되므로 매각예정자는 이점을 주지하여 부득이 특정시점에 매각할시에는 기존세입자한테 도움을 받아 매도타이밍을 가져보라는 얘기이다.
그렇지 않고서는 현재나 내년이나 주택가격이 대폭 상승 되지 않거나 철저한 수익율에 의한(임료수입) 주택이 아닌 단순 시세차익 목적으로 전세를 앉고 취득한 주택들은 향후 가격 상승의 문제가 아니라 매매 가능성이 더 중요하므로 매매 가능성을 못찾으면 현재로서는 중소형 위주 실수요자 중심 매수자 우위 시장에서 철저히 외면당한 다는 것 이다.
물론 거시적으로 보면 현재 주택가격 상승요인으로는 공급.입주물량 부족,저금리 기조유지,시중 유동성 자금 풍부,dti 완화에 따른 주택담보 대출증가,미분양감소등이 있겠지만 현장에서 보면 실수요자 측면의 실질적인 한계가 있으므로 각자 주어진 상황에 따라 주택처분의 전략을 미리 짜놓는 것이 현명하지 막연히 향후 주택시장이 좋아지면 매매야 되겠지 하는 생각은 냉철한 판단이 아니라 생각된다.
부동산은 오는가 싶더니 언제 그랬냐는 듯이 금새 가버린다
사실 부동산이라는 것은 언제 오는가 싶더니 가버리고 오르는가 싶더니 내려간다 전세시장의 예를 들어보면 글로벌 금융위기 직후인 2009년초에 전세금이 대폭락하여 일부 임대인이 기존 전세보증금을 못내주어 임차인으로 부터 발몪이 잡히자(역전세난) 마침내 정부에서는 임대인이 임차인에게 전세보증금을 내줄수 있도록 전세보증금 반환대출이라는 것도 실시하게 되었다.
그후 지금은 완전히 역지사지가 되어 전세계약을 하고 돌아서면 몇천만원씩 전세금이 오른 주택들이 특히 서울.수도권에서는 즐비하다 하지만 아직 이러한 현상이 본격적으로 주택가격 상승으로 이어질지는 대.내외 경제변수와 주택변수가 많아 조심스러워 진다.
분명한 것은 부동산 시장도 날씨처럼 처음에는 슬금슬금 물안개 피어오르듯이 소리소문없이 오다가 어느새 안개가 순식간에 걷히고 뻥뚫린 맑은 하늘처럼 나타났다가 금새 언제 그랬냐는 듯이 하늘에 먹구름이 드리워지고 비가 내리는가 싶더니 소나기까지도 내리기도 한다.
예를들어 보면 부동산 시장이 거의 바닥이라는 인식을 일찍이 예측한 일부 전문가들은 6월2일 지방선거 직후 부동산 대책이 나올 것으로 보아 계절적인 비수기까지 겹친 여름부터 바닥이라고 정확한 판단을 하였지만 일부 혹자들은 아직은 이르다고 보았고 항간에서도 막연히 올 연말이나 심지어 내년까지도 보고 있다면 필자는 이렇게 말하고 싶다 '바닥은 왔노라 보았노라 갔노라'
따라서 현장 업자로서,임상적 차원으로 말씀드리면 필자의 지역에서 급매물은 완전 소진되었고 당초 지방선거 직후 필자를 찾아온 여러사람들의 판단은 정확했고 그렇지 못하고 아직도 바닥을 찾는 사람들은 향후 기회는 많겠지만 자신의 판단이 다소 늦음을 인지하여야만 향후에는 더 좋은 기회를 가질수가 있다고 판단한다.