부동산 시장과 경제에 대하여 많은 전문가와 경제학자들이 이야기하고 있지만
필자의 생각이 다른 사람들과 다름을 가끔 느낄때가 있습니다
미래에 대한 예측은 정확히 할수 없기에 여기서는 너가 맞다,내가 틀리다를 떠나서
이러한 의견도 있을수 있음을 독자 여러분들은 참고하였으면 하는 마음으로 글을 써봅니다
1.인플레이션은 시간이 갈수록 커질수 밖에 없다
사람들은 가끔 말을 합니다. 전 세계 경기가 둔화되고 경기회복까지 시간이 걸리는데다가
미국과 유럽의 부동산 가격이 아직 하락세를 면하지 못하고 있으므로 인플레이션은 커녕
디플레이션이 올수 있다고 합니다
글쎄요, 저의 생각은 틀립니다
지금 전 세계를 볼때 지역적으로 디플레이션이 일부 진행된 국가는 있지만
미국,일본,유럽의 양적완화 정책은 디플레이션에서 벗어나 인플레이션이 올때까지
돈을 풀겠다는 것입니다
디플레이션이 지속되는 한, 인플레이션이 발생되는 그 시점까지
돈을 24시간 조폐기계를 돌려 찍어내서 헬리콥터로 뿌려 각 집집마다 도배지로 쓰는한이 있더라도
돈을 찍어내겠다는것이 미국,유럽,일본의 생각입니다
인플레이션이 발생되지 않으면 돈은 무제한 공급되기 때문에
결국엔 인플레이션이 발생되야만 화폐공급이 중단됩니다
따라서, 인플레이션은 반드시 옵니다
인플레이션이 오는 시대에는 화폐가치는 종이에 점점 가까워지고
실물자산인 부동산,주식,원자재의 자산가치는 계속 올라갈수 밖에 없습니다
그런데,문제점은 여기에 있습니다
그릇에 물을 쏟아 부어 물이 넘칠때까지 돈을 쏟아 붓겠다는 양적완화 정책은
물이 넘쳐 흐르기전인 유동성의 함정을 벗어날때까지 이루어지는데,
문제점은 물이 넘치고 나서 입니다
이미 물은 그릇에 가득찼는데 이 물이 넘치기 시작하면 물은 빠르게 바닥전체에 퍼지게 됩니다
그동안 그릇에 갇혀있던 설움을 푸는듯이 막을 수 없을정도로 빠른 속도로 퍼질수 밖에 없습니다
바로 여기에 문제점이 있습니다
양적완화 정책으로 인플레이션이 발생되면 물이 빠르게 바닥을 적시듯이 통화팽창속도가 빨라집니다
통화팽창속도 M2가 빨라질수록 인플레이션은 시간이 갈수록 커질수 밖에 없습니다
인플레이션이 발생되기 시작하면 시간이 갈수록 커질수 밖에 없기에
인플레이션 시대에는 실물자산인 부동산,원자재,주식등에 투자를 해야 합니다
2.규모가 문제일뿐 수용가능한 자산 거품은 발생될것이다
세계에서 규모가 가장 큰 소비시장은 미국과 유럽이고 ,세계에서 가장 큰 생산시장은 중국입니다
그런데,미국과 유럽은 서브프라임 위기,재정적자,경상적자로 소비시장의 역할을 제대로 하지 못하고 있습니다
누군가 미국과 유럽을 대신하여 소비시장의 역할을 하여야 합니다
물건을 만들면 팔릴때가 있어야 세계 경제가 돌아갈수 있기 때문입니다
전 세계를 둘러보아도 미국과 유럽을 보충할 나라는 중국과 한국등 신흥국밖에 없습니다
그래서 미국과 유럽은 중국과 한국에게 환율을 절상하여 수입을 늘리고 수출을 줄이라고 하고 있습니다
잉여 소득이 낮아서 미국과 유럽에서 생산되는 제품의 수입을 할수 없다면
글로벌 유동성 자금인 달러,유러,엔화를 주식시장,채권시장,부동산 시장에 유입시킬테니깐
주식가격 급등,채권가격 상승,부동산 가격을 상승시켜서라도 소비자들의 지갑을 열라고 강요하고 있습니다
1985년 플라자합의 이후 엔고 추세에서 일본에서 발생되었던 주식거품,부동산 거품까지는 아니더라도
수용가능한 수준의 거품을 만들어주길 미국과 유럽을 포함하여 세계경제는 희망하고 있습니다
중국이 지준율을 올리고,한국이 금리를 올려도 아무 소용이 없습니다
자산시장으로 계속 유입되는 선진국에서 만들어진 공산품인 달러,유로,엔화가 넘쳐나기 때문입니다
그래서,피하고 싶어도,막고 싶어도 국제 금융시장에서 힘이 약한
중국과 한국등 신흥국은 수용가능한 수준의 버블을 겪을수 밖에 없다고 봅니다
아시아에서 가장 잘 나간다는 일본도 결국에는 1985년 플라자 합의로 자산버블을 수용했기 때문입니다
중국과 한국에서 주식버블,부동산 버블의 시대는 수년이내에 반드시 도래할것입니다
3.한국의 저금리는 수년간 유지된다
사람들은 자주 말합니다. 자산버블이 생길것 같으면 통화를 긴축하거나 금리를 올리면 되지 않느냐고
이야기를 하는데 그게 말처럼 쉽지 않습니다
한국은행은 지난 달 금리를 2.25%에서 2.5%로 올렸습니다
상식선에서 생각할때는 기준금리가 상승되면 시중금리가 같이 올라가야 정상입니다
그런데 기준금리가 올라갔는데도 오히려 시중금리는 떨어졌습니다
대한민국에서 가장 안전하다는 국고채 금리가 사상 최저인 3%대 이하로 떨어졌습니다
국고채 물량부족이 원인이라고는 하지만 우량회사채 금리도 떨어졌기에 이는 핑계에 지나지 않습니다
금리가 떨어진 이유는 간단합니다.
제로금리의 달러,1% 금리의 유로,0.1%금리의 엔화가 기준금리 2.5%의 한국의 채권시장에서
금리차익과 환차익을 얻기 위하여 국경과 시간을 초월하여 한국의 채권시장으로 유입되었기 때문입니다
자산버블과 인플레이션을 막고자 시행되었던 출구전략이었던 금리인상이 오히려 역 효과를 가져왔습니다
시중의 유동성을 줄이고자 시행된 금리인상이 거꾸로 외화유입으로
시중의 유동성이 커지는 역 효과가 나온것입니다
사실 금리문제는 미국과 유럽이 그리고 일본이 디플레이션 위기에서 벗어나 인플레이션 경제로 복귀되야안
미국,유럽,일본의 금리가 인상되고 우리도 눈치보지 않고 마음껏 금리를 올릴수 있습니다
그전에는 우리 마음대로 금리도 올리지 못하는 상황이 지속될수 밖에 없는 것 입니다
미국,유럽,일본등 선진국 경제가 회복되는 수년동안 우리는 몇년간 저금리를
유지할 수밖에 없는 상황인것입니다
그래서, 자산 거품이 예상되어도, 인플레이션 압력이 가중되어도
인플레이션 목표치만 2010년 3%에서 2011년 3.5%로 올릴뿐 금리는 쉽게 인상할수 없는 것입니다
4.주택 수요는 계속 증가하는데 공급은 수년간 줄어들수 밖에 없다
2006년에 통계청은 2018년되면 대한민국 인구는 정점으로 치닫고 수도권 인구는 2025년부터 줄어든다고 하였습니다
그리고 2010년 4월에는 2006년 장래인구 추계치는 틀렸기 때문에 다시 수정한다고 하면서
대한민국 인구는 2025년에 정점에 도달하고 수도권 인구는 2030년까지 늘어난다고 다시 발표하였습니다
지금 이순간에도 인구는 늘고 있습니다
그런데 주택공급량은 반대로 수년간 줄어들수 밖에 없습니다 .
지난 4년간 규제로 침체되었던 부동산 시장덕분에 시장이 왜곡되면서
지금까지의 부동산 공급시스템이 변화하고 있기 때문입니다
먼저,전체 주택공급량의 40% 수준을 담당하는 공공주택 공급주체들이 경영난에 빠져들어 새로운 사업을 전혀 진행하지 못하고 있습니다 부채 109조원의 LH공사를 포함하여 총합 19조원 부채에 시달리고 있는SH공사,경기도시공사,인천도시개발공사는 정부의 내년 21만가구 목표치에도 불구하고 사실상 목표치를 달성하기 어렵다는것이 일반적인 견해입니다
LH 공사에서 보듯이 진행하던 사업 마져도 포기해야 하는 상황이 공공주택 공급주체들이기 때문입니다
그런데,공공주택 공급주체들만 문제가 있는것은 아닙니다
민영주택을 공급하는 민간건설도 자금 사정은 만만치가 않습니다
PF 대출 부실이 장기화 되면서 연체율이 급등하자 금융기관들이 신규 PF 대출을 취급하지 않고 있거나
기존 PF 대출마져 회수하고 있습니다 PF대출을 많이 취급했던 저축은행 8개가 퇴출된다는 말이 돌고 있는 상황에서
과거 처럼 시행사가 시공사 보증으로 일으켰던 PF 대출은 이제는 시장에서 사라지는 분위기 입니다
PF 대출을 대신할수 있는 새로운 금융상품이 나오지 않는 한 자금여력이 부족한 시행사,중소규모 건설사는
아파트 분양을 할수 없습니다
인구는 2030년까지 증가하는데 공공,민영건설 주체 모두가 아파트 공급을 할수 없다면 부동산 시장은
중장기인 5년이상까지 상승할수 있는 요소가 나올수 있다고 생각합니다
5.전세가격은 수년간 계속 상승한다
전세가격만 생각하면 참으로 재미있는게 많이 있습니다
집값 올라간다고 DTI 대출규제,부동산 세제 강화를 하여 실수요 억누르면서 시장을 침체시켜
집값 하락을 유도하였더니 공급물량은 감소하고 다주택자는 줄어들면서
전세 공급물량은 줄어듬과 동시에 전세수요는 급증하였습니다
전세 공급물량은 줄어들고 전세수요는 증가하니 전세가격은 오를수 밖에 없지요
매매시장이야 대출규제로 눌렀지만 전세시장에는 특별한 방법이 없던 정부는
무주택자의 원성에 못이겨 전세자금 대출을 확대해주었고,
저금리 유동성시대에 여유 자금 운용할 곳 없던 은행들도 단체로 전세자금 대출시장에 뛰어 들었습니다
매매시장이 활성화 되었을 시절에는 생각하지도 못하였던 전세금융이 활성화 되면서
무주택자들의 주거의 질적 욕구가 갑자기 상승하였습니다
예전에는 1000만원 보증금에 월 30만원 반지하 또는 원룸에 월세 살던 사람이 연 금리 4%의
대출이자 매월 30만원을 부담하면 보증금 1억원의 투룸 전세 또는 소형 아파트까지 구할수 있기 때문입니다
원룸 또는 반지하에 거주하던 임차인들이 주거의 질을 투룸 또는 소형아파트로 높이면서
주택시장에선 원룸 및 반지하 전월세 매물 공실은 늘어남과 동시에 반대로 다가구,다세대의
투룸(방2개이상)과 소형아파트 전세 매물은 사라지기 시작했습니다
그리고 도미노 현상으로 투룸-소형아파트 -중형아파트-대형아파트까지 전국적으로 전세가격이 상승된것입니다
전세가격이 급등을 하게되자 임차인들은 다시 전세자금 대출을 이용하거나
보다 싼 전세 매물을 찾아 이사를 가거나 차라리 집을 매수하자는 쪽으로 방향을 바꾸고 있습니다
부동산 시장을 규제로 일관하였더니 시장의 저주처럼 전세가는 상승하고
다시 매매가도 상승하는 순환시스템이 발생한것입니다
이를 순서대로 나열하여 보면
매매가격 상승 -대출규제,세제강화 -매매가격 하락,거래실종 -전세수요증가 -
전세가격 상승 -전세자금 대출 -주거의 질적 욕구 증가-원룸,반지하 매물 공실 증가 -
투룸 전세가격 상승 - 소형,중형,대형 아파트 전세가격 상승-전세자금 대출-
매매가격 상승의 순환이 탄생된 것입니다
위 순환시스템을 보면 정부가 어디 한군데라도 손댈곳이 없습니다
부동산 규제를 강화하자면 전세가격이 계속 상승할것 같고, 전세자금 대출을 줄이자니 전세 수요자들에
엄청난 항의를 받을것이고 원룸,반지하로 사람들 질적수준을 주거의 질을 하향시키자니 말도 안되고
정부는 진퇴양난입니다
그래서, 앞에서 말한 저금리,수급의 논리와 함께 전세가격 상승은 계속될수 밖에 없다고 생각합니다
자,,이제 5가지 컨셉 CONCEPT의 결론으로 들어가볼까요? 간단히 요점 정리를 해보지요
인플레이션이 발생되면서 사람들은 부동산,원자재,주식등 실물자산을 선호하게 되는데
실물자산 선호현상 속에서 저금리 글로벌 유동성 자금은 자산가격 상승을 유도하게 되고
수급불안과 전세가 상승의 내재적인 상승요인까지 있는 국내 부동산 시장은
미국,유럽등이 원하는 수용가능한 수준까지의 거품이 발생될수도 있다
부동산 가격의 중장기 상승을 예측할수 있는 5가지 개념(CONCEPT)을
독자들도 한번 생각해보고 여기에 맞게 투자처를 찾아보는것은 어떠실련지요?