한강변 투자의 변곡점 ‘서울시 주거지 종합관리계획’
강남권 재건축 지역과 쌍벽을 이루는 투자지역이 한강변인데, 한강변에 투자할 때는 자금이 더 들더라도 전략정비구역같은 개발속도와 플랜이 명확한 지역이 유도정비구역처럼 계획추진이 더딘 지역보다 투자가치면에서 더 나을수 있다.
그러나 한강변 재개발의 경우 지분가격이 고평가된 지역도 있으므로 옥석가리기에 실패시엔 제아무리 한강변이라도 투자에 실패할 가능성이 높다. 따라서 전문가의 철저한 조언과 수익분석을 토대로 신중하게 접근하는것이 관건이다. 특히나 인근 부동산 사무실이나 지분쪼개기를 한 건축업자들이 제시한 지분가격을 무작정 투자성 검증없이 계약하게 되면 앞으로 남고 뒤로 밑지는 장사가 바로 한강변 재개발 지분투자가 된다.
최근 필자에게 방문상담을 의뢰하는 고객들중에서도 유도정비구역중 고평가된 지분과 가격 부풀리기를 한 중개업소나 브로커들에게 물건을 소개받고 사들여 실익이 없이 자금만 잠기는 사례가 자주 발생하고 있다. 부동산 투자에 대한 내공없이 전문지식이 요구되는 재개발투자에 나섰다가 낭패를 보는경우가 많아지고 있는것이다.
또한 서울시가 2010년 4월 15일 한강변 재개발을 포함 서울시 재개발계획을 ‘주거지 종합관리계획’ 방식으로 전환하겠다는 발표를 한 이후 한강변 재개발과 기존 서울시 재개발 지역의 경우 투자전략 수정이 불가피해진 상태다.
주거지종합관리계획이란 도로 등 기반시설과 연계된 면적 개발, 주거지 정비․보존․관리 방향으로 진행, 서민주거 멸실․공급 속도의 균형 유지 등으로 주거지 정비사업을 진행하는 것으로 기존 재개발․재건축 정비사업의 문제들을 보완한 것이라고 볼 수 있다. 이를 위해 서울시는 우선 ‘주거지종합관리계획’과 관련해 도심권, 동북권, 서북권 등 5대 생활권역으로 분류한 뒤 역세권, 구릉지, 수변 등 주거지 특성별로 구분하여 개발할 계획이다.
좀더 쉽게 풀이하면 주거지종합관리계획은, 기존에는 뉴타운이나 재개발같은 정비사업을 하기전에 미리 개발구역을 지정하는 소위 ‘정비예정구역제’ 인 반면 ‘주거지종합관리계획’은 정비사업단위를 확대하는 내용이다. 서울시가 이러한 정책을 추진하는 이유는 일단 정비예정구역 지정으로 집값이 급등하는것과 난개발을 방지하기위해 기존 소규모로 시행하던 주거지 정비사업을 최소 3-4개 동(洞)이상을 묶어 주거생활권 단위로 확대 시행하기위한 목적으로 볼수 있다.
이로 인해 2010년 10월말 현재 정비예정구역으로 지정된 500여곳이 넘는 곳중에서 이미 정비구역으로 지정된 약 150여곳은 원래대로 재개발 사업을 추진할수 있으므로 정비구역으로 확정된 이들 30%정도에 해당하는 정비구역은 영향이 없는 반면 나머지 지역들은 투자전략의 수정이 불가피한 상황이다.
예컨대 한강변 유도정비구역중 망원동 일대의 경우 자칫 타운하우스등으로 재개발이 진행될 경우 지분가격 하락 압력이 커지면서 1-2년전에 이곳에 투자했던 투자자들과 최근 투자에 나선 사람들이 손실을 볼 우려도 있는등 전반적인 투자전략수정과 보완이 필요하게 된것이다.
따라서 서울시 주거지 종합관리계획이 투자의 변곡점 및 복불복이 될수 있는 정책이라는 말이 나오는것이 바로 이 때문이다. 한강변이 유망하긴 하지만 자칫 실익없는 투자가 될수도 있는 리스크를 안고 있는것이다.
따라서 위와같은 리스크가 커진 상황에서 한강변에 투자할때는 이해관계가 많이 얽힌 주변 부동산이나 주변지인들보다는 객관적으로 평가해줄수 있는 전문가에게 자문을 구한후에 투자하는것이 현명할것이다.
-본 칼럼은 필자외 공저 <2011 실전 재테크 시나리오>(12월1일刊)에서 발췌함-