2011 부동산 폭등 가능성 및 금액대별 실전 재테크!
2011년은 전례없는 수도권 입주물량 폭감사태 및 실물경기 회복, 투자심리회복, 바닥론 확산등으로 부동산 단기 급등가능성과 전세입자들의 혹독한 시련이 예상되는 매우 중대한 전환점이 될것으로 전망된다.
이에따라 늦어도 2011년 1/4분기안에 내집마련과 갈아타기를 완료하는것이 유리하다. 필자가 예측한대로 올 내집마련 최적기는 월드컵 기간~추석전이었으며 시장은 이미 상당히 빠른속도로 매수세가 유입되고 급매물이 소진되는 등 급박하게 돌아가고 있는 상황이어서 타이밍상 중요한 시점이라고 볼수 있다. 이에 금액별 실전재테크를 할수 있는 전략을 간략히 언급해보고자 한다.
# 5천만원으로 하는 실전재테크
현금 5천만원이라면 지금 한창 유행하는 오피스텔 청약이나 수익형상품에 소액투자하기보다는 가격이 많이 떨어져 있는 소형아파트 급매물을 구입하는것이 더 유리하다.
수도권 저평가된 지역의 역세권 소형아파트나 유망지역 중소형 아파트를 전세끼고 약간의 대출을 받아 구입하는것이 효과적이라는 의미다.
2011년 이후 그동안 지방의 집값이 대상승하는 와중에 정부규제와 심리위축등으로 낙폭을 키웠던 수도권 전철개통예정지나 대규모 기반시설확충예정지 및 고급인력 유입 예상지역등 미래가치가 높은 지역을 선점하는것이 좋다.
신분당선 연장선 개통예정 역세권일대 용인 수지구 84㎡(24평대)아파트를 전세끼고 약간의 대출(3-4천만원)2억원대로 매입하거나 분당선 연장선 개통임박한 수원 영통일대 소형아파트를 전세끼고 구입하는 방법이 좋다. 동탄신도시 일대 소형아파트도 대출을 동반하여 공격적으로 전세를 안고 급매물을 매입하는것이 유리하다.
이들 지역들은 모두 자기투자자금대비 수익률을 2011년~2012년 기준 2년내외에 최소 50%이상, 최대 100%이상 올릴수 있는 유망지역에 속하는 지역들이다. 5천만원 투자로 부대비용과 세금등을 제하고 최소 2500만원~최대 5천만원이상 수익률을 낼수 있는 유망지역이다. 이밖에 오피스텔도 고려해볼수 있지만 필자는 오피스텔투자는 권하지 않는편이다.
오피스텔은 여유자금이 충분한 사람들이 부담없이 투자해야 하는 상품이지, 여유자금이 5천만이 전부인 사람들이 강남권이나 서울 도심에서 1억원대 후반~2억원정도 하는 오피스텔을 융자를 잔뜩안고 월세를 주면서 임대수익으로 접근하면, 일반아파트에 비해 두배이상 높은 취등록세와 중개수수료등 초기 부대비용과 사업자등록후 발생하는 각종 세금과 운영유지비등 감안하면 시세차익이 없거나 오히려 하락할경우에는 임대수익률이 아무리 좋다한들 앞으로 남고 뒤로 밑지는 장사가 바로 오피스텔 소액투자이기 때문이다.
적은 종자돈일수록 안전하고 환금성이 높으며 시세차익까지 바라볼수 있는 소형아파트에 투자하는것이 상책이다. 분양업체에서 제시하는 고수익률에 현혹되서는 안된다. 또한 공격적인 투자방법으로는 수도권을 벗어나 지방 유망지역인 대전권역 미분양아파트를 계약금 5%(약1천만원)과 중도금 무이자조건에 전매가 가능하고 주변 상승하는 기존 재고주택에 비해 분양가가 저렴한 알짜 미분양아파트를 여러채 계약하여 입주시점에 1천~2천정도 차익을 남긴뒤 되파는 전략도 구사해볼만하다. 융자없이 한 채당 1천만원 내외면 투자가 가능하고 주변시세가 꾸준히 상승하는 지역인만큼 리스크도 한결 줄어든다. 이러한 방법으로 올초 필자의 권유로 투자한 고객들의 수익률이 상당히 높은편이다.
#1억원으로 하는 실전 재테크
여유자금 1억원이 있다면 투자방법은 다양한편이다. 아파트와 재개발 빌라, 토지, (유망지역)오피스텔등 종목별로 다양하지만 지역은 서울권투자가 쉽지 않은 금액일수 있다.
1억원정도로는 서울지역 재개발 지분투자나 도심 소형 아파트 전세 및 대출안고 매입하는방법, 수도권 유망지역 분양권 투자나 미분양아파트 매입, 기존 유망지역 소형이 아닌 중소형 112㎡(34평대)까지 확대하여 투자가 가능하다.
구체적인 지역을 언급하게 되면 시세교란이나 매집우려가 있어 구체적인 지역까지는 언급이 여의치 않지만 1억원으로 유망한 투자종목은 한강변 일대 역세권 지분투자나 신분당선 연장선과 KTX, GTX 개통 예정지 기존 아파트 급매물을 전세끼고 매입하게 되면 수익률은 상당할수 있다. 또한 토지투자도 가능한 금액이다. 경기도 여주나 양평일대 전원주택지등을 매입하거나 토지(손실)보상권에 직접 투자하는 방법도 고수익을 낼수 있는 방법들이다.
다만 토지보상권 투자시에는 예상 수익률이 높지만 리스크도 있기 때문에 반드시 전문가의 조언을 통해 내방상담을 한 이후에 투자에 나서는것이 좋다. 이밖에 마이너스 프리미엄이 형성된 대규모 수도권 신도시 미분양아파트를 2-3채정도 매입하는 방법도 향후 시세회복시 수익률을 극대화할수 있는 방법이다.
#3억원으로 하는 실전 재테크
자금이 3억원정도라면 공격적인 투자로서는 최고의 금액이 된다. 본문에서 언급한대로 3억원을 수익형상품에 몰빵하게되는 경우 아파트 시세상승시 큰 낭패를 볼수 있으므로 우선적으로는 주거용 상품에 투자하는것이 좋다.
마포구 상암동일대나 은평뉴타운일대 급매물을 전세끼고 대출을 동반하여 투자하거나 가재울뉴타운 분양권이나 송파,반포일대 빌라에 투자하는 방법, 광교신도시 중심부나 송도신도시 중심부에 있는 블루칩 분양권중 주택법상 부득이하게 지방이전이나 해외이민사유로 나오는 분양권을 매수하고 남는 자금으로는 인근 후광효과를 누릴수 있는 지역 기존주택 급매물을 전세끼고 추가 매입하는 방법으로 공격적인 투자가 가능하다.
분양권 투자의 경우 초기투자금을 최소화하면서 수익률을 극대화시키는 방법으로 지금같은 바닥을 다진상태에서 시세회복기에는 최고의 투자방법이다. 또한 동탄신도시내 기존 중심부 112㎡(34평대)급매물을 4억원초반 내외로 대출 7천~8천정도에 전세 1억후반, 현금 1억5천만원으로 2채정도를 구입하여 시세차익을 노리는 방법이 있고, 죽전지구와 분당 정자동일대 급매물을 대출없이 전세만 끼고 중소형아파트를 구입하는 방법도 효과적이다. 강북권 입주물량이 몰려 일시적으로 시세가 약세를 보이는 미아뉴타운 급매물도 매수해볼수 있다. 마포 공덕동일대 85㎡대(24평대) 급매물 매수도 고려해볼만하다. 이밖에 지방 소형아파트 5채이상을 매입하여 주택임대사업등을 하는방법도 효과적이다.
수도권의 소형아파트는 가격이 높은편이어서 3억원으로 5채정도를 구입하기에는 부담이 되지만 지방에서는 대출을 최소화하면서 매매가 대비 수도권보다 훨씬 높은 전세비율과 전월세 물량 부족으로 안정적인 주택임대사업을 할수 있다.
‘8.29대책’ 일환으로 주택임대사업자의 세제혜택기준이 기존 5채에서 3채로 줄었지만 5채정도 구입하여 투자하는것이 관리측면이나 수익률측면에서 더 유리하며 수도권보다 지방 소형아파트가 투자금대비 수익률이 더 높은경우도 많다.
-본 칼럼은 필자 著 <2011 실전 재테크 시나리오>(2010.12.1 刊)에서 발췌함-