요즈음 날씨가 예년과 달리 연일 이어지는 한파로 연초부터 혹독한 시무식을 치르고 있는 것 같다.
엊그제가 소한(小寒)이 였는데 어찌나 추운지 대한(大寒)이 무색할 정도다 가뜩히 아직도 특히 자영업 경기가 어려운데 날씨마져 불경기와 얼어붙어 떨어질줄 모로는 것 같다.
올해 우리 부동산 시장은 언제 어디서 어떻게 어떤식으로 전개될지?의구심으로 부동산 전문가들이 연초 전망을 쏟아내고 있다.
올해 부동시장의 향방(向方)은 ?
필자의 판단으로는 주택시장은 작년말 부터 급매물이 소진된 것은 사실이지만 소진의 원인은 전세난으로 인한 무주택자의 내집마련이 주원이였고 아울러 주택담보대출도 동시증가했던 것으로 보여진다.
그러한 까닭에 올해도 주택 전세난과 여러가지 부동산 경기 시그널을 고려할때 작년말에 이어 계속훈풍이 불것으로는 예측은 되나 한편으로는 부동산 하락 시그널도 상존하여 상반기에는 소폭상승 내지는 현상태에서 매매(회전)에 초점을 두고 하반기에는 상반기 부동산 정책의 강.약 여부와 그 동안 이어온 시장추이에 따라 본격적인 효과가 나타날 것으로 보여진다.
하지만 글로벌 금융위기부터 침체되었던 부동산 시장에 대한 인내의 댓가는 지역마다 회복.상승의 차이는 있겠지만 작년말부터 조짐이 나타나고 있다는 것은 여러자료에서 사실로 나타나고 있다
그러나 이런한 사실은 어디까지나 전세난에 휘둘린 무주택자들의 내지마련을 위한 철저한 실수요자 위주 수요이기때문에 본격적인 가격상승에도 어느정도 한계가 존재할 것으로 판단된다.
또한 과거경험으로 보더라도 부동산 시장이 대폭상승 될려면 다른 원인을 제외하고 수요측면에서만 본다면 가수요가 있어야 실수요와 더불어 가격 상승이 일어나지 가수요가 발생되지 않은 실수요자만의 시장은 밋밋했다는 것이 과거 사례에서에서 찾아볼수가 있을 것 이다.
따라서 상반기 주택시장 전망의 최대 관심사는 상승보다는 회복이고 회복보다는 현재 상태에서 매매이다.
주택시장에서 실제 매매는 이루어지지 않으면서 시세나 전망이 좋으니 아니니하는 것은 현실과 괴리가 있기때문에 그러한 바로미터는 거시적으로는 필요할지 모르지만 현실에 급급한 수요자들한테는 별 쓰잘되기 없는 갑론을박(甲論乙駁)에 불과 하다는 것 이므로 필자는 전망이니 상승보다는 실제 매매가능성에 초점을 두고싶다.
현재 주목받는 부동산 상품은 ?
먼저,주택시장에서는 주지하시다시피 주택전세난에 1~2인가구 증가에 힘입어 소형아파트,임대주택과 도시형생활주택,주택법의 적용을 받지아니하는 근린생활시설 형태의 고시원이니 무슨텔이니 하는 것들이 준주거형태로 우후죽순(雨後竹筍)으로 늘어날 것으로 보여진다.
특히 준주거형태의 고시원이나 무슨텔들은 기존에 임대가 잘 되지않은 상가 한 두층을 싸게 매입하여 원룸형태로 분양을 하는 경우가 맣은데 이는 독립등기 아닌 지분등기로 분양되고 또한 방화,방음문제가 걸림돌이 되기도 하므로 주의를 요한다.
이런한 주택들은 임대는 현재의 전세난에 힘입어 잘되지만 향후 투자성에 대해서는 이제막 시작이므로 검증된바없어 신중히 접근할 필요가 있다 필자의 판단으로는 도시형 생활주택 분양으로는 빌라형태의 구조나 면적을 가진 주택들은 기존 소형아파트나 빌라 대체성으로 환가성이나 매매 가능성이 높겠지만 너무적은 원룸형태의 주택은 구조,이용독립성등에서 어느 정도 한계가 있을 것으로 보여진다.
다음으로,수익형 부동산을 들수가 있겠는데 수익형 부동산은 2006년 주택가격 광풍이후 주거의 패러다임이 바뀌어 중형보다는 소형면적을,아파트 독점선호에서 일반주택이나 타운하우스를 선호하는 경향이 나타났고 특히 아파트는 이제는 더 이상 시세차익의 투자수단 보다는 주거의 개념이 강조되자 일정한 월세수입이 보장되는 수익형 부동산이 관심을 끌었지만 최근 경기침체로 특히 생계형 수익형 부동산들은 빛을 제대로 발휘하지 못하고 있는 것 같다.
마지막으로,산업용 토지를 제외한 토지시장에서 개별 투자로는 소액투자가 현재 침체된 토지시장에 틈새 상품으로 떠오르고 있다 이는 기존 용도지역의 토지가 향후 어떤 재료로 용도지역이 변경될 예정이면서 도로에 붙은 토지로서 분할하여 소액으로 판매되는 토지를 말한다.
예를들어 국도지역에 붙은 토지는 가격이 비싸므로 한두블럭 들어가더라도 지방도로나 간선도로에 붙어있는 토지로 향후 도로가 확장되거나 신설되는 경우로서 막연히 계획된 도로만을 말하는 것이 아니고 도로 확장계획으로 일부 토지가 도로로 편입되어 수용결정이 났거나 예정된 토지로서 도로로 수용되는 필지는 소유권은 여전히 현 지주에 있으나 현재 도로로서 분필된 토지로 이는 향후 주변환경으로 보아 용도지역이 농림지역이나 자연녹지지역등에서 세분화된 관리지역등으로 편입될 운명에 처한 토지를 말한다.
또한 저가매입 저가매도 방식에 따라 지방도로나 간선도로를 따라 길게 늘어진 토지를 저가 매입하여 별도 토목없이 단순분할하여 저가 매도하거나 최소한의 토목으로 매도하기 쉽게 소액으로 분할하여 매매하지만 그렇다고 분할된 토지가 쓸모없는 짜투리 토지가 아닌 독립적으로 토지용도에 맞게 인.허가가 가능한 실제 토지를 대상으로 하므로 현실에 맞지않은 가(假)분할도에 의해 지분형태로 판매하는 '기획부동산'과는 확연히 달라 침체된 토지시장에서 틈새 상품으로 각광(脚光)받고 있다는 것 이다.
이른바 '원가방식' 판매형태이다 최소한의 비용만 매매가격에 얹어서 판매하는 방식으로 이를 공장판매에 도입해보면 관련업종끼리 사전 공장입주 예정자를 토대로 컨설팅하여 입주 비용을 줄여주는 과거 협동화단지 판매방식에 가깝다고 할수가 있을 것 같다.
마무리하면서
부동산 시장이 갈수록 어렵고 현실에 안주하면 살아남기도 어려울 것 같다 그러나 침체된 시장에서도 자구(自求)의 노력이 있으면 살아남을 틈새시장은 있기 마련이다
이제 우리 부동산 시장도 영업.판매방식이 비지니스적이고 선진화 되어야만 지속발전 가능성이 있지 과거처럼 한건주의,한탕주의,대박주의등의 신화는 향후 이루기 어려울 정도로 시장이 맑아져 가고 있다
얼마전 외국의 한 유명한 부동산 투자자가 말하기를 이세상에 나쁜 부동산은(물건을 말함)없다 다만 나쁜 가격이 문제다라고 말 한 것이 기억난다
그렇다 모든 경제 원리가 수요.공급의 문제이고 수요.공급을 조절하는 궁극적인 메카니즘이 '가격'이라는 것에 비추어 볼때 금년 주택시장의 화두(話頭)도 결국 가격이 문제라는 것을 되새기면서 이글을 맺는다.