수익형 부동산 대세론의 ‘허와 실’
필자가 운영하는 네이버 카페 <부가모> 회원중에는 투자가치가 낮고 리스크가 매우 큰 테마상가와 복합쇼핑몰 상가에 20년동안 모아온 돈 8억원을 모두 투자하여 원금의 대부분을 날리고 빈털터리가 된 40대중반의 독신녀도 있고, 오피스텔을 5채정도 분양받은후 입주임박한 현재 시점에 마이너스 프리미엄과 기대이하의 임대료에 울상을 짓거나 이와 유사한 사례로 내방상담을 해오는 경우가 최근들어 늘어나고 있다.
필자에게 상담을 받고 거의 울먹이며 상담을 조금만 빨리 받았더라면 이런 불상사가 발생하지 않았을텐데, 월세수입으로 평생 돈걱정 없이 살게 해주겠다는 상가 영업사원의 달콤한 말에 넘어가 그만 계약서에 도장을 찍은 두 손을 찍고 싶은심정이라며 큰 낭패를 본 회원도 셀수 없을정도다.
우선 수익형 부동산의 대표적인 상품은 상가와 오피스텔이라고 할수 있다. 상가의 종류는 단지내 상가, 근린상가, 중심상가, 복합상가, 테마상가, 백화점 상가등등 그 종류만도 십수개가 넘는다. 그중 그나마 리스크가 적은 것은 단지내 상가와 중심상가 및 근린상가다.
리스크가 높은편이지만 상권활성화가 예상되는 신도시나 택지지구에서 아파트 입주가 대부분 마무리된 상태에서 인근 상권활성화를 촉진하는 대기업수요등이 풍부한 지역의 저평가된 중심상가나 단지내 상가, 근린상가는 수익분석을 잘하고 분양가격을 최대한 깎아 매수가격을 낮추면 향후 상가가 활성화되면 알짜 수익형부동산이 될수 있다.
하지만 복합상가, 테마상가, 백화점 상가등 쇼핑몰 형태의 상가는 대부분 실패로 귀결되기 쉽다. 이들 상가에 잘못 물리거나 혹은 상대적으로 덜 위험한 단지내 상가가 근린상가, 중심상가등도 수익분석없이 상가 영업사원 말만 믿고 덜컥 계약하게 되면 낭패보기 쉽고 최근 하우스 푸어들이 이러한 상가에 잘못 물려 큰 손실을 보는 사람들이 많아 특히 주의해야 한다.
#상가와 오피스텔은 옥석구분이 성패 가늠
이밖에 오피스텔도 앞선장에서 미리 언급한바 있지만 최근 아파트가 침체되자 오피스텔의 인기가 상종가를 치고 있는데 오피스텔은 주상복합내 오피스텔과 전용오피스텔, 그리고 아파텔 형식의 오피스텔이 있지만 좋은 지역의 아파트를 헐값에 팔고 오피스텔을 여러채 분양받아 임대사업을 하다가 시세하락과 공실, 부가세등 각종 세금등으로 안으로 남고 뒤로 밑진다며 자신이 진짜 하우스 푸어라고 자조섞인 푸념을 하는 사람들이 많다. 다행히 상가에 비해 환금성이나 수익률등이 나은편이어서 그런대로 근근히 버티는 경우가 많다.
한편, 고시텔이나 원룸텔등은 구분등기가 되지 않는 물건을 구입하고 낭패를 보는경우가 많다. 소액투자 한답시고 3-4천만원정도 하는 원룸텔을 분양받았지만 정작 구분등기가 아닌 지분등기형태로 되어있어 향후 재산권행사에 제약이 걸려 문제가 될수밖에 없다. 이밖에 임대가 맞춰진 상가나 오피스텔을 분양받고 나서 임차인이 월세를 안주고 버티거나 임대확약 서대로 월세보장을 안해주는 형태로 계약을 유도하기 위한 마케팅에 넘어가 손실을 보는 투자자들이 크게 증가했다.
특히 최근에는 도시형 생활주택이 우후죽순 생겨나면서 소액투자자들을 손짓하고 있는데 도시형생활주택의 경우 입주시점 시세차익이 불투명하고 환금성역시 소형아파트에 비해 현저히 떨어진다. 수익률 또한 사업주체가 제시하는 기대수익률과 실제 수익률과의 갭이 상당히 큰 경우가 많으므로 수익형 상품에 투자할때는 아무리 소액이라도 반드시 전문가의 조언을 토대로 움직이는것이 현명하다.
투자이후에도 제때 임대료가 나오지 않아 골치를 썪는경우도 많고, 이사때마다 발생하는 부대비용등도 만만치 않다. 세금까지 감안하면 임대수익률이 은행금리의 최소 2배이상이 나오지 않는경우에는 수익률면에서 만족할만한 결과를 내기란 쉽지 않은게 수익형 부동산이다. 대개 맘고생만 하다 나중에 원금손실후 손절매하는경우가 비일비재하다. 도시형생활주택의 경우 임대수익과 수요예측 및 입지여건등을 정밀하게 따져보고 옥석을 잘 가려 투자해야 수익을 낼수 있다.
#전문가 조언없이 투자하면 함정에 빠진다
한편, 대부분의 투자실패는 전문가 조언없이 독단적으로 결정하거나 이해관계가 크게 얽힌 주변사람들의 말이나 해당 분양관계자 및 부동산 사무실 말을 맹신하고 성급하게 계약하는경우에 발생한다는점을 유념해야 한다.
이런 맥락에서 본다면 수익형 상품의 리스크는 무엇보다 고분양가 여부나 월세가 제때 들어올수 있는 입지인지 여부 및 관리운영의 어려움은 어느정도인지, 세금과 가격등락은 어떻게 될것인지,, 환금성은 얼마나 취약한지 등 전문가의 철저한 수익분석과 저평가지역 저평가된 물건 위주로 접근하지 않으면 수익성담보가 쉽지 않다.
특히 가격체계가 오픈되어 있고 어느정도 계량화된 아파트같은 주거용 부동산과 달리 수익형 부동산에 투자할 경우에는 중개업자나 영업사원 말보다는 반드시 전문가 조언후에 투자에 나서야 한다는점을 명심해야 한다.