회사원 A씨는 1년 전 H영농산림조합으로부터 홍천군 소재 임야 660㎡를 평당 10만 원대에 매입했다. 매입할 때 법무사를 통해 등기 이전했고, 위탁영림계약서까지 받아 놓았다. 그런데 A씨는 계약할 때 이 땅을 3년간 개발하지 말라는 얘기를 조합으로부터 들었다. 조합이 땅값이 오르도록 잘 가꾸어주겠다는 얘기였다.
시골에 땅을 갖고 있는 사람은 의외로 많다. 투자목적이든 전원주택을 지을 계획이든 ‘땅을 갖고 있으면 손해는 보지 않는다’ 는 게 일반적인 생각들이다. 그러나 땅을 갖고 있으면 언젠가는 땅값이 오르던 시대는 지났다. 2003년 발효된 ‘국토의계획및이용에관한법률’ 때문이다. 이 법은 난개발을 막고 국토를 계획적으로 개발하고 이용하자는 취지로 만들어졌다. ‘선계획 후개발“, 즉 ’계획이 없으면 개발도 없다‘는 시대가 도래한 것.
A씨는 투자목적이었다면 땅을 잘못 구입한 사례에 속한다. 그 임야는 보전산지에 속하는 임업용산지라 개발이 극히 제한돼 있는 땅이기 때문이다. 임야 투자는 준보전산지에 하는 것이 일반적이다. 임업용산지는 농어업인에 한해서 주택 신축이 허용되는 등 토지를 2차적으로 이용할 수 있는 개발행위가 엄격히 제한돼 있다. 따라서 영림으로 나무 등을 심어 수익을 기대하는 것이 최선인데, 660㎡로 효과적인 수익을 올리기는 쉽지 않아 보인다.
그런데 A씨의 땅은 현재 분할이 돼 있지 않고 공유지분으로 등기가 된 상태였다. 조합측이 잔금 지불 후 분할등기를 해준다고 약속했지만, 지키지 않은 것이다. 2006년 3월부터 법이 바뀌어서 비도시지역의 토지는 개발행위허가나 관계법령 인허가를 받지 못하면 토지 분할이 허용이 되지 않고 있다. 소위 ‘기획부동산 업체’들이 분할해준다면서 땅을 파는 것은 사실이 아니다. 공유지분이 돼 있는 땅을 매도하려면 공유물분할등기를 해야 가능한데, 공유지분자 전원의 동의를 얻기가 힘들어 대부분 경매 처리되므로 원금 찾기도 쉽지 않다.
★토지이용계획확인서로 내 땅 가치 살펴야
만약 시골에 땅을 조금이라도 보유하고 있는 사람들이라면 지금이라도 내 땅의 상태를 알아보는 것은 매우 중요하다. 부동산 투자의 핵심은 보유냐 매도냐의 선택과 매도 매수 타이밍이기 때문이다. 토지의 값은 현재의 가치보다 건축물을 지었을 경우의 가치와 주변이 개발됐을 때의 미래가치에 의해 결정된다.
먼저 토지이용계획확인서을 발급받아서 내 땅이 어떤 용도지역에 속하는지를 살피고, 토지 소재지 관할 시군구청의 도시계획조례를 살펴서 건축할 수 있는 건축물의 종류와 건폐율 및 용적률을 정확히 알아야 한다. 땅의 가치는 건축할 수 있는 건축물의 종류와 용적률에 달려 있다. 상업지역이 주거지역보다 비싼 이유가 여기에 있다.
그런 다음, 토지이용계획확인서에 열거된 제한사항에 걸려 있는지를 살펴야 한다. 예를 들어 군사시설보호구역이면 군사시설보호법에 의해 개발행위가 제한되며, 전, 답, 과수원 등 농지라면 농지법을, 임야라면 산지관리법을 살펴봐야 하기 때문이다.
특히 경기도의 토지는 이용 제한이 많다. 예를 들어 자연보전권역에 속해 있으면 대형건축물과 6만㎡ 초과 개발사업은 금지된다. 옹진군, 여주군, 이천시, 양평군, 가평군, 연천군 등을 제외하고 모두 토지거래허가구역이다. 비도시지역인 경우 농지 500㎡ 초과, 임야 1,000㎡ 초과를 구입하려면 토지거래허가를 받아야 한다. 토지거래허가구역 내의 일정 면적을 초과하는 토지를 취득하려면 본인의 거주용지로 이용하는 등 실제적으로 토지를 이용하려는 목적이 분명해야 가능하다. 농업을 영위하기 위해 토지를 취득하고자 하는 경우에는 농지취득자격증명을 발급받았거나 그 발급 요건에 적합한 자로서 토지소재지에 전세대원이 6개월 이상 거주하고 있어야 한다. 임업∙축산업 또는 수산업을 영위하기 위하여 토지를 취득하고자 하는 경우에도 토지 소재지에 전세대원이 6개월 이상 거주하고 자영할 수 있는 요건을 갖춘 자여야 허가를 받을 수 있다.
한강 수계를 따라서 상수원보호구역이면 건물신축과 형질변경은 원칙적으로 금지된다. 수변구역이면 숙박업 및 관광숙박업이 일체 금지돼 있으며, 수질보전특별대책지역ⅠⅡ 권역은 숙박・식품접객업 400㎡ 이하일 때 신축이 가능하다.
기획부동산업체로부터 땅을 구입한 사람들은 분할 여부를 반드시 확인해야 하며, 공시지가도 확인해 두는 것이 좋다. 또한 다음의 방법에 의해 자신이 소유한 땅의 가격을 산정해볼 수도 있다.
▶농지=인근 대지가격×농지 효용비율
농지 효용비율: 농업진흥구역 30%, 농업보호구역 40%, 농업진흥지역 외 농지 60%
이것은 간편법으로 계산하는 방식이다. 원래 농지의 값을 산출하려면 '인근 대지가격-(농지전용부담금+토목공사비)-인허가 리스크 프리미엄'의 산식으로 해야 하나, 토목공사비나 인허가 위험에 따른 리스크 프리미엄을 일일이 계산하는 것은 어렵기 때문에 위의 간편법으로 계산하여 참고할 수 있다. 인근 대지가격은 인근의 전원주택 시세에서 건물분 값을 제외하면 된다. 전원주택의 건물 값은 대체적으로 3.3㎡ 당 150만~200만 원 내외면 적당할 것이다.
예를 들어, 인근 전원주택이 대지 660㎡에 건평이 132㎡인데, 시세가 3억 원이라고 하자. 그럼 건물 값은 6,000만 원이므로 토지 값이 2억 4,000만 원이 된다. 토지의 3.3㎡ 당 가격은 120만원이다. 내 밭이 농업진흥지역 내 농업진흥구역에 있다면 3.3㎡ 당 36만 원, 농업보호구역에 있다면 48만 원, 농업진흥구역 외 지역에 있다면 72만 원이다. 물론 밭의 위치와 진입로, 모양 등에 따라 가격은 달라지겠지만 참고할 만은 하다. 밭이 아니고 논(답)이라면 10% 정도 가격이 떨어진다. 임야는 인근 농지의 절반 수준으로 생각하면 대체적으로 맞다.
★토지 리모델링으로 가치 높이기
건물과 마찬가지로 토지도 리모델링을 하면 부가가치가 높아진다. 경우에 따라서는 2,3배 이상 가격을 높일 수도 있어 최근 리모델링에 대한 관심이 부쩍 높아졌다. 또한 리모델링을 하면 그동안 팔기 곤란했던 땅도 쉽게 팔 수 있는 등 알아두면 여러 가지로 도움이 되는 개발 방법이다.
예를 들어, 잡초가 무성한 땅은 잡초를 베고 땅을 고르게 한다. 진입도로는 평평하고 넓게 만들며 포장이 가능하면 포장을 한다. 빈 땅에는 나무를 심거나 농막을 만드는 것도 방법이다. 논과 과수원은 밭으로 만들면 가치가 증가한다. 논보다는 밭이 비싸기 때문이다. 논과 밭, 과수원 간에는 매립이나 성토로 형질변경하는 것은 농지계에 신고만 하면 되며 이를 농지개량이라고 한다. 개량된 밭은 개량 전 논이나 과수원보다 30% 이상 비싸게 되팔 수 있다.
평수가 크다면 주말・체험영농 농지(일명 주말농장)로 분양하는 것이 보다 더 큰 수익을 올릴 수 있다. 주말농장 분양사업은 부동산 임대업으로 사업자등록만으로 할 수 있다. 통상 3.3㎡ 당 1만 원∼2만 원의 비용으로 16.5㎡(5평)∼33㎡(10평) 크기로 분양하는데, 3,300㎡를 분양한다면 연수입으로 1.500만 원 이상의 수입이 가능하다.
경사가 완만하고 나무가 많지 않은 임야는 벌채 허가를 받아 나무를 베면 토임이 된다. 토임은 전원주택 부지용으로 인기가 좋다. 진입로가 없어 값이 싼 맹지를 구입해서 진입로를 만들어 비싸게 되파는 방법도 있다. 이때는 반드시 사전에 이웃 지주의 토지사용승낙을 받을 수 있는지 확인해야 한다. 길과 접한 이웃 토지를 매입해서 합필한 다음 진입도로가 완비된 땅으로 만들어도 된다.
리모델링의 대표적인 방법은 농지 전용 및 산지 전용이다. 전용허가를 받아서 주택 등을 지으면 토지가 대지로 형질변경이 되기 때문에 단순히 건축물을 추가한 것 이상의 가치를 증진시킬 수 있다. 바로 이것이 개발의 출발이며 부동산 투자의 요체인 셈이다.
※주말·체험영농을 위한 농지
농지는 경자유전의 원칙에 따라 농사를 직접 짓지 않는 사람은 구입할 수 없다. 다만 농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미생활이나 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하기 위해 농지를 소유하는 경우, 1,000㎡까지 허용된다. 이를 주말·체험영농을 위한 농지라고 하며 농지취득자격증은 발급받아야 하나 농업경영계획서는 첨부할 필요가 없다.
주말·체험영농 농지는 거리 제한이 없으며, 1,000㎡는 세대주를 포함한 전세대원의 보유 면적을 합산한 면적이다. 주말·체험영농 농지는 농지(전, 답, 과수원)만 가능하며, 사실상 전으로 사용하는 토임이라 해도 인정될 수 없다. 또한 토지거래허가구역 내의 농지는 주말·체험영농 농지가 될 수 없다. 1,000㎡ 이하라 해도 500㎡ 초과는 반드시 농업경영목적으로 허가를 받아야 하며, 500㎡ 이하이면 토지거래허가를 받지 않아도 되나 주말·체험영농을 위한 농지로는 농지취득자격증명을 발급받을 수 없다.
경매로도 주말·체험영농을 위한 농지 구입은 가능하다. 낙찰 결정 후 1주일 이내에 농지취득자격증명을 발급받아 경매계에 제출하면 된다. 주말·체험영농 농지도 사후관리 의무가 있어 연간 30일 이상 농사를 지어야 하며, 농지전용 허가를 받으면 주택을 지을 수도 있다.