전세재앙 시대는 내집마련 적기다!
최근 수도권과 지방의 전세값이 매우 심각한 양상을 보이고 있다. 필자가 이를 두고 전세재앙이라는 말을 사용했더니, 필자 고객중 한사람이 다음과 같이 말하기도 하였다.
“소장님, 전세재앙이 아니라 전세가 아예 없습니다”
올해부터는 수도권 입주물량이 역대 최저치로 폭감하면서 전세폭등 대란은 더욱 심각해질 전망이다. 아직 DTI문제나 금리인상 우려등의 악재요인이 남아있어 전세가 폭등세를 따라주지 못하고 있는 매매가격을 주시해야 한다.
내집마련 수요자입장에서는 전세가격이 매매가에 비해 높아지면 전세 레버리지를 활용하여 투자금을 최소화하면서 급매물을 매수할수 있는 좋은 기회가 된다. 또한 매매가 상승이 향후 동반될가능성이 높기 때문에 단기간 수익률을 극대화시키는 좋은 기회가 될수 있다.
필자가 운영하는 카페인 [부가모] 회원들의 경우 필자와 상담 및 세미나, 스터디등을 통해 작년 가을부터 높은 전세율을 활용해 최소의 자금으로 유망지역 급매물들을 매수하여 시세차익이 자기자본대비 3-4개월밖에 안되었는데도 200%이상 되는 회원들이 적지 않다.
따라서 전세가격 급등장세는 서민들과 무주택자들에게는 위기가 아니라 일종의 내집마련을 할수 있는 좋은 기회인 셈이다.
한편, 반대로 집주인 입장에서는 약 2년전에 헐값에 전세를 주고 속이 상했지만 이제는 전세만기가 도래하면서 재계약을 하게 되면 그동안 폭등한 전세금이 새로운 세입자로부터 그대로 현금을 받으면서 자본여력이나 투자여력이 넓어지고 여유자금으로 사용하거나 보증금중 일부를 월세로 돌려 추가적인 월세수입이 가능해지기 때문에 최근까지도 발호하고 있는 엉터리 집값 대폭락설 유포자들의 말에 겁을 먹고 헐값에 집을 내던질 필요가 없이 유망지역이라면 전세금을 받아 현금확보를 하면서 또다른 투자처에 투자할수 있는 기회가 될수 있다.
과거 외환위기당시에 집주인들이 힘들었던 이유는 매매가와 전세가가 동시에 폭락하고 시중금리가 최고 20%대초반까지 급등했기 때문에 버틸재간이 없었기 때문이었다. 그러나 지금은 어떤가? 보금자리주택을 분양받기위해 주택을 구매하려고 하던 많은 수요자들이 주택구입을 대거 뒤로 미루면서 전세난이 심화되면서 전세가격이 계속해서 상승하고 있다.
더욱이 시중 대출금리가 물론 인상될 가능성은 있지만 여전히 5%대수준으로 저금리기조가 유지되고 있는 상황에서 2년전 헐값에 전세를 주고 매도타이밍을 보던 집주인들은 이제 기존 전세금 대비 치솟고 있는 전세가격으로 새로운 세입자와 재계약하는 순간 지역과 단지, 면적에 따라 수천만원에서 수억원까지 새로운 현금이 발생하는것이다. 따라서 매도자들은 조급해할 필요가 전혀 없다.
또한 매수자 입장에서 보면, 전세가는 상승하다보니 매매가 대비 전세비중이 크게 올라 초기투자금을 최소화하고 금융규제와도 무관하게 타인의 자본을 레버리지삼아 전세끼고 내집마련을 할수 있는 최고의 기회가 바로 지금인것이다.
다시말해 전세가격이 꾸준하게 오르면서 전세를 안고 집을 매입해 초기 투자금액을 줄이는 가장 효과적이고 전통적인 방법이 지금 시점에 가장 잘 들어맞는 시기가 도래한것이다.
이는 내 집 마련을 하지 못한 사람에게는 전셋값 상승이 반가운 소식이 아니지만 반대로 생각하면 전세를 끼고 내 집마련을 하기가 그 만큼 훨씬더 쉬워졌다는 얘기이므로 이또한 역발상이라고 볼수 있다. 더욱이 전세가의 지속적인 상승은 시차를 두고 매매가격에도 영향을 미치는것이 불가피하기 때문에 전세를 안고 내 집을 마련하는 것은 누구나 할수 있는 최적의 손쉬운 전략인것이다. 위기는 늘 기회를 동반하기마련이다.
다만, 전세안고 매입할때는 지역선정 및 입지와 브랜드, 대단지여부, 수요기반 유무등 향후 전세가격상승에 따라 아파트 가격도 추가적으로 상승할수 있는 조건 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다.