전원주택 및 펜션은 전원생활뿐 아니라 고정적인 임대수입이 창출된다는 점에서 매력적인 투자 대상이다. 특히나 노후 재테크에 대한 필요성이 강조되고 은퇴 후 도심 탈출을 꿈꾸는 사람들이 늘어나면서 관심이 더욱 고조되고 있다. 아직 은퇴 전인 사람들로서 여유자금을 가동할 수 있는 사람들은 발전가능성이 높은 지역으로서 저평가된 전원주택이나 펜션 등을 미리 구입해놓는 방법이 있다. 소액투자자들은 부지만 매입한 뒤 향후 전원주택이나 펜션을 건축하는 것이 비용 절감 면에서 유리하다.
이미 건축돼 있는 전원주택이나 펜션을 구입할 때는 다음의 네 가지 사항을 유념해야 한다.
첫째, 일정 규모 이상의 전원주택이나 펜션이 들어서는 단지가 형성돼 있는 곳이 좋다. 유명관광지가 인근에 있는 경우를 제외하면 대부분의 나홀로 주택들은 수익성이 크게 떨어지고 있다. 더 큰 문제는 매물로 내놓아도 팔리지를 않아 환금성이 거의 없다는 점이다. 이왕이면 단지 내에 전원주택이나 펜션 외에 각종 위락시설이 들어서는 곳이 자산 가치 증식은 물론 임대수익과 환금성 면에서 더 가치가 크다는 점을 명심한다. 최근에는 골프장 내에 들어서는 골프 빌리지의 인기가 급상승하고 있다.
둘째, 교통이나 환경, 주변 관광지 등 입지적 요인을 잘 따져봐야 한다. 한때는 경기도 일대 펜션이 인기를 끌었던 적이 있다. 그러나 경기 일원이 당일 관광지가 되고 주5일 근무제가 확산되면서 경기도 펜션 수요가 줄어들고 있다. 최근에는 교통이나 주변 환경이 날이 갈수록 좋아지고 있는 강원도 펜션 수요가 꾸준히 증가하고 있다.
셋째, 대단위 리조트단지에서 가까운 펜션은 피하는 것이 좋다. 리조트 단지 내 콘도나 호텔 등에 투숙객의 상당수를 빼앗길 가능성이 크기 때문이다. 자동차로 20,30분 거리에 리조트단지나 유명 관광지가 몰려 있는 곳이 상대적으로 유리하며, 한 계절만 반짝하는 리조트보다는 사계절 종합 휴양지나 웰빙 관련 리조트가 있는 곳이 지속적인 고객 창출에 유리하다. 넷째, 병원 등 마을에서 너무 멀리 떨어져 있지 말아야 하며, 연 숙박가동률이 최소한 30% 이상이 되는가를 잘 따져봐야 한다.
부지만 매입 후 향후 직접 건축하면 훨씬 더 이익
부지를 매입하는 것은 초기 비용 부담이 적고 취향대로 건축할 수 있는 이점이 있다. 개발이익을 온전히 토지 소유자가 취할 수 있기 때문에 필자는 가능하면 토지를 구입해서 나중에 여유 있을 때 지으라고 권하고 있다. 건축비는 평당 250만 원에서 350만 원 사이에서 가능하며, 토지 감정가의 50% 이내에서 대출도 가능하다.
부지 매입 시에는 진입로가 잘 갖추어져 있는지, 향후 전용이 가능하고 기반시설을 갖추는데 별 무리가 없는지를 사전에 잘 살펴야 한다. 토지이용계획확인서를 살피고 현지 건축사무소 등에 문의하면 토지 이용에 문제가 없는지 확인할 수 있다. 무엇보다 중요한 것은 서울과의 접근성, 고속도로 진입이 원활한 곳에 위치해 있는지의 여부, 주변 관광여건 등을 꼼꼼히 분석해봐야 한다.
전원주택이나 펜션 용 부지로는 임야보다는 농지가 더 적합하다. 임야는 값이 싸고 농지보다 활용도가 많지만 필지 당 면적이 커서 전원주택이나 펜션을 짓기에 적당한 1,000㎡∼3,300㎡ 내외의 경치 좋은 완만한 임야를 찾기는 사실상 힘들기 때문이다. 또한 적당한 크기의 임야라고 해도 마을이나 도로에서 많이 떨어져 있고 경사가 심해 개발비용이 많이 들게 된다.
따라서 밭이나 전용기간이 25년 다 된 목장용지가 적당하다. 전원주택은 사실 330㎡의 크기만으로도 지을 수 있다. 그러나 330㎡ 이상의 텃밭이 딸려 있지 않으면 가치가 반감되기 때문에 토지를 구입할 때 1,000㎡ 정도를 구입하는 것이 좋다. 농지는 현지인(매도인) 외에는 소유권 이전 다음 연도부터 전용허가가 나온다는 사실에 유의해야 한다. 당해 연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 매도인과 합의하여 토지이용승낙서를 받아서 전용허가를 받은 뒤 이전하면 된다. 지주의 토지이용승낙서만 있어도 전용허가는 가능하며, 통상 매매대금의 60∼70% 정도 지불하면 토지이용승낙서를 받을 수 있다. 팔당호 특별대책지역 중에는 농지전용 시 6월 이상 현지 거주요건이 추가되는 곳도 있으므로 토지 구입 전 전용 가능 여부에 대해 면밀히 검토해야 한다.
숙박업으로 등록되는 펜션을 지으려면 3m 이상의 도로에 접해 있어야 하고 계획관리지역(관리지역이 세분화되지 않은 지역은 관리지역)과 도시지역 중 상업지역에서만 가능하다. 농림지역, 생산 및 보전녹지, 공익용 및 임업용 보전산지, 그린벨트에서는 숙박업소를 지을 수 없다. 상수원보호구역, 수질보전특별대책권역, 수변구역에서는 하수처리 용량 및 관련 시설에 따라 가능한 경우도 있으나 원칙적으로는 안 된다는 사실에 유의해야 한다.
토지는 향후 건물을 지을 수 있는 최유효 이용의 가치에 따라 가격이 결정되기 때문에 현재가치만으로는 가격을 정확히 알기 힘들다. 토지이용계획확인서를 통해 확인할 수 있는 공시지가와 시세는 현격한 차이를 보이기 때문에 토지에 조예가 있지 않는 한 토지 가격을 정확히 예측하기란 쉽지 않다. 이런 이유로 토지를 구입하는 사람 중 상당수가 제값보다 훨씬 비싼 값으로 토지를 사고 있다.
필자의 방식을 이용하면 토지에 대해 잘 모르는 사람들이라도 제값과 큰 차이 없이 토지 가격을 산출할 수 있다.
▶농지=인근 대지가격×농지 효용비율
농지 효용비율: 농업진흥구역 30%, 농업보호구역 40%, 농업진흥지역 외 농지 60%
이것은 간편법으로 계산하는 방식이다. 원래 농지의 값을 산출하려면 '인근 대지가격-(농지전용부담금+토목공사비)-인허가 리스크 프리미엄'의 산식으로 해야 하나, 토목공사비나 인허가 위험에 따른 리스크 프리미엄을 일일이 계산하는 것은 어렵기 때문에 위의 간편법으로 계산하여 참고할 수 있다. 인근 대지가격은 인근의 전원주택 시세에서 건물 값을 제외하면 된다. 전원주택의 건물 값은 대체적으로 3.3㎡ 당 250만 원 내외면 적당할 것이다.
예를 들어, 인근 전원주택이 대지 660㎡에 건평이 132㎡인데, 시세가 3억 원이라고 하자. 그럼 건물 값은 1억 원이므로 토지 값이 2억 원이 된다. 토지의 3.3㎡ 당 가격은 100만원이다. 밭이 농업진흥지역 내 농업진흥구역에 있다면 3.3㎡ 당 30만 원, 농업보호구역에 있다면 40만 원, 농업진흥구역 외 지역에 있다면 60만 원이 된다. 물론 밭의 위치와 진입로, 모양 등에 따라 가격은 달라지겠지만 참고할 만은 하다. 밭이 아니고 논(답)이라면 10% 정도 가격이 떨어진다. 임야는 인근 농지의 절반 수준으로 생각하면 대체적으로 맞다.
소득세 감면되는 민박용 농가주택 관심 급증
민박용 농가주택은 오・폐수 시설을 갖추지 않아도 되며 소득세가 감면되기 때문에 적은 자본으로도 투자가 가능하다. 민박용 농가주택으로 인정받으려면 단독이나 다가구주택으로서 연면적이 230㎡ 이하(초과는 숙박업으로 등록 필수)여야 한다. 한 개의 방 크기는 제한이 없으나, 연면적에는 주인이 거주하는 방과 주방 등의 면적이 포함된다. 또한 농어촌정비법에서 정하는 농어촌지역에 소재해야 한다. 군 지역, 시 지역 중 읍면 지역, 시의 동 지역 중 녹지지역, 광역시 구 지역 중 농업진흥지역과 개발제한구역 등이다.
민박을 하려면 당해 주택에 주민등록이 되어 있고 현지에서 농림어업을 하며 실제로 거주해야 한다. 지자체에 따라 지정 신청 시 농림어업인의 거주기간이 1년 이상일 것을 요구하는 곳도 있다. 거주지 시군에 민박사업자 등록 신청을 하면 심사 후 지정 여부를 결정하며, 지정되면 민박지정 증서가 나온다. 지자체에 따라 관할 내의 지정 가구 수를 제한하는 곳도 있다. 지정 등록 후에는 특별한 사유가 없으면 지정 후 1년 이내에 영업을 개시해야 하며, 소화기 등의 비치와 위생점검 등 지정조건과 요금 등 행정지도에 따라야 한다. 민박사업자에게는 주택개량공사에서 국비지원이 가능하다.
농가주택은 일정한 조건을 갖추어 조세특례제한법 상의 '농어촌주택'에 해당되면 향후 양도할 때 주택 수에서 제외되는 혜택도 받을 수 있다. 1주택을 소유한 1세대가 2011년 12월31일까지 농어촌지역(수도권과 광역시 외의 읍면 지역. 단, 도시지역, 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 지역은 제외)에 소재하는 대지 660㎡ 연 면적 150㎡(공동주택은 116㎡) 이하, 취득 시 개별공시가격이 2억 원 이하인 농어촌주택을 구입한 경우에는(수도권이 아닌 지역의 고향주택을 구입한 경우에도 혜택), 향후 일반주택 양도 시 농가주택을 제외하고 1주택 여부를 따지게 된다. 다만 농어촌주택 및 고향주택을 3년 이상 보유해야 한다.