연초 혹독한 추위는 물러가고 이제 정상기온을 되찾은 듯 하나 아직 절기로 입춘지난 정초이고 대동강물도 풀린다는 경칩전이라 쌀쌀하다.
올해부터 부동산 시장의 향방은 대체적으로 시장이 살아날 것으로 보고는 있지만 현재 주택시장에서는 급격한 전세난에 따른 일부 전세수요자의 대체취득과 그 동한 하락폭이 큰 지역의 주택이 그나마 관심을 끄는 정도인 것 같다.
토지시장도 전세난에 힙입어 수도권 도심지는 도시형 생활주택부지나 원룸부지를 많이 찾고 수도권 외곽지에는 실수요자용 산업용 토지와 개인투자로서는 건축 인.허가 가능한 토지를 큰 자금부담 없이 소액으로 취득하고자 하는 거래정도가 전부인 듯 하다.
따라서 이번 칼럼에서는 비교적 시간이 많은 부동산 비수기 시즌에 특히 물건 현장답사에 대한 테크닉을 알아보고자 하니 참고 하시기 바란다.
현장답사는 백문보다 불여일견이다
먼저,예를들어 토지 물건을 현장 답사해야겠다고 생각하면 토지이용계획서등 1차 기초자료를 열람하여 용도지역,이용규제등을 살펴보고 지리적 위치나 입지분석의 1차는 지번지도나 포털싸이트 위성지도로 철저하게 사전 파악한후 현장검토 필요성이 있으면 현장을 방문하고 1차 기초자료로도 현장 방문 필요성이 거의 없으면 과감히 접는 것이 시간상 경제상 좋다.
그러나 현장 방문 필요성이 있는 물건이라면 기초자료와 지번지도를 챙기고 방문시점은 가급적 오전으로 잡거나 혹은 휴일에도 잡는데 이는 교통히 원활해서 그렇고 또한 계절적으로는 여름이나 가을보다는 겨울이 좋다는 것은 겨울철에는 시야 확보에 장애가 없어 멀리서도 잘 보이고 경계파악도 잘되기 때문이다 .
다음,현장주변에 도착하면 소지한 기초자료를 토대로 정확한 위치와 대략적인 경계를 파악해야 하는데 간혹 현장과 도면이 불일치하여 위치나 경계파악이 어렵거나 잘 잧지못하는 경우도 종종있다
물론 소유주와 동행하면 쉽게 찾지만 그렇지 않은 경우 허허벌판에 어디 물어볼때도 없고 네비게이션도 대표지번이나 전혀다른 지번을 가르켜 주는 경우가 종종있으므로 현장방문시 철저히 위치파악이 가능하도록 사전 기초조사를 철저히 해가야 낭패를 안본다.
그런후 현장의 위치가 대략 파악되면 현장과 공부상 도면을 맞추어 맞아떨어지면 그 위치가 정확한 물건소재 현장이 되고 도면을 볼때 도면작성의 기준점이 남쪽이므로 물건을 보는 방향에서 도면의 방위를 일치시키면 쉽게 해당 위치를 찾을수가 있다.
셋째로,현장위치가 파악되면 본건 물건에 대한 공부상 자료와 현황을 짚어보는데 예를들면 형세,지목,경계등이다 특히 토지의 형세나 도로는 우리나라 지적법상은 수평투영면적으로 그려내고 있지만 실제 형세는 평지가 아닌 고도가 높은 가파른 비탈로 이루어 졌어 있는 경우가 많기때문에 그래서 현장방문이 꼭 필요한 것 이다.
예를들어 어떤 부지가 공부상 도면에는 Y자 경계 결합점 어느 측면에 붙은 코너부지인데 실제 현장을 가보니 구거로 갈라져 있고 더욱 더 구거점용이 불가하여 다리조차 놓을 수 없다면 이른바 '맹지'가 되는 것 이고 또한 공부상 사거리에 위치한 코너부지인데 현황을 보니 코너 한쪽측면이 사거리 다른 길보다 좁고 구불구불한 내리막길로 뒷길처럼 되어있는 경우도 있으므로 이 또한 현장방문이 꼭 필요한 이유이다.
넷째로,현황파악이 이루어지면 시세를 파악해야 되는데 특히 토지의 경우 그중에서도 임야나 농지의 경우
시세 파악하기가 그리 쉽지않다 물론 주변에 물어보면 일반적인 시세는 알수 있지만 토지의 용도지역,이용규제,건축 인.허가 여부에 따라 가격이 천차만별이 되기때문에 그렇다.
가장 합리적인 방법은 주변물건 매매사례가 있으면 좋고 그렇지 못하면 해당물건 등기부 등본을 열람해 보고 대출이 발생되어 있다면 쉽게 시세를 유추해 볼수가 있다 예를들어 3300평방미터(약 1000평)토지에 5억원의 대출이 제1금융권에서 발생되어 있다면 토지 대출금액을 담보인정비율 70퍼센트로 나누어보면 해당물건 감정가격 약 7억원 남짓이라는 것을 알수가 있다.
결국 이 유추 감정가격에 토지 담보인정비율 70퍼센트를 곱한 금액이 대출금액이 되고 물론 차주 신용등급에 따라 대출금액도 달리 적용될수도 있지만 일반적으로 면적과 대출금액 그리고 담보인정비율만 가지고도 3.3평방미터당 70만원 정도로 평가되어 있다는 것을 시세로 대신할수가 있을 것 이다.
물론 시세와 은행 담보목적 감정가격은 차이가 나겠지만 보수적인 원칙에 입각하여 매매가격도 냉정히 따져보면충분히 참고근거가 되지만 문제는 그러한 방법도 안될 경우는 공시지가를 활용해 보면 된다.
공시지가는 대지인 경우 시세파악에 도움이 되고 덧붙여 보정율 정도를 알면 확실히 도움이 되지만 간혹 공시지가 상승율이 예년에 비해 특정년도에 급격히 상승된 지역의 필지는 원인을 주의해야 하고 또한 공시지가와 시세 차이가 너무 많이 나면 공시지가로도 시세파악 하기가 어려워므로 반듯이 현장시세를 파악해야만 되는 것 이다.
마지막으로,현장에서 확인되지 못한 제반 법적,행정적 인.허가사항등을 관할 지자제에 들러 확인해되는데 관할지자체에서도 확실한 답변을 들을수 없으면 토목이나 설계회사에 문의하여 인.허가를 짚어 보아야 한다
인.허가 사항이 확인되지 않으면 토지가격이 불투명해지고 그 상태로도 매매는 특약조건으로 가능할수는 있겠지만 여러가지 문제가 발생되기 때문에 경우에 따라서는 매도측에서 토지 용도목적에 맞게금 인.허가를 받아 놓는 것이 매매 및 토지가격 산정에 훨씬 유리하고 특히 공장부지인 경우는 거의 필수적이라고도 할수 있다.
이러한 절차가 끝나 사무실로 돌아올때는 시간상 필자는 고속도로를 많이 이용하고 현장답사를 하로 갈때는 가급적 주로 국도를 이용하는데 이는 주변을 두루두루 살필수가 있고 또한 덜 지루하기때문이고 가급적 갔던길 보다는 가지 않았던 길로 가는 것이 시간상 허용되면 더 흥미롭다.
사무실에 돌아오면 기초자료를 토대로 현장에서 파악한 점을 현장 조사 보고서에 기록하고 실제 도로 현황과 공부상 불일치한 면이 있다면 보충으로 도면에 그려넣은후 사진을 분류별로 컴퓨터에 저장해 두면 언제든지 꺼내 볼수가 있고 수요자들에게 브리핑 하기가 좋을 것 이다.
마무리 하면서
흔히 부동산은 과거와는 달리 최근에는 과학화 되는 경향이 강하다 과거 아무렇게 사고 아무렇게 파는 시대는 끝났다 최근 필자에 토지 매도를 의뢰한 많은 손님중에는 토지취득 과정이 별다른 목적없이 대충 부화뇌동으로
사들인 경우가 많아 자료조사와 현장 파악을 해보아도 십중팔구는 물건 가치로서 부적당한 물건들이 였다.
이들의 공통점은 보유한 부동산은 많은데 수중에 현금이 없어 쩔쩔매고 또한 물건의 가치로서 잘못취득하여 매매 되기 어려운 물건들이 대다수였다 부동산은 파는 것도 주요하지만 살때가 더 중요하다 한가지 직관으로만 살수도 있으나 최소한 오픈된 정보는 파악하고 사야 향후 매각시 낭패를 막을 수 있음을 상기시키면서 이 글을 맺는다.