정부는 지난 2.11일 전월세 안정화 대책을 발표하였다
그리고 오늘까지 약 2주가 지나갔지만, 정부의 정책에도 불구하고 시장은 아직까지도
전,월세 불안요인이 꿈틀거리고 있다
전세가는 수요자가 부담을 느낄 정도로 오른 가격과 비수기를 맞이하여
강보합 또는 상승세 둔화에 들어갔지만
반전세와 월세는 상대적으로 수요가 늘어 매물이 사라지면서 가격 상승 움직임을 보이고 있다
반전세와 월세가 상승하는것은 시장 논리상 당연하지만,
전세 수요자 보다 자금력이 취약한 월세마져도 상승한다면
집없는 무주택자의 설움의 깊이는 깊어질수 밖에 없다고 본다
전세 공급물량 부족현상이 근본적으로 해결되지 않고서는
전세가 상승 -전세 상승세 둔화- 월세 상승 -다시 전세 상승의 악순환은 계속될것이다
이러한 악순환의 근거는 전세가 상승폭 둔화에도 불구하고
아직도 시장에서는 20평대와 30평대 전세 매물 품귀현상이 계속되고 있기 때문이다
품귀현상이 지속되면 다가오는 하반기 이사철인 7월부터 9월에는 어쩔수 없이
또 다시 전세가는 폭등할것이고 정부는 또 다시 뒷북으로 전월세 안정화 대책을 내놓겠지만,
대책이 나오는 순간엔 이미 전월세 가격은 사람들의 상상을 뛰어 넘을 정도로 오른 후가 될것이다
정부가 지금이라도 빠르게 부동산 시장에 대처한다면 ,
하반기 전세가 상승은 어느정도 상승폭을 줄일수 있을것 같은데,,,
최근 뉴스동향을 보면 정부는 별다른 움직임을 보이지 않고 있어 안타까울 뿐이다
필자의 생각으로는
지금같은 분위기가 이어진다면 ,올 가을 이사철 전세가 폭등은 재현될것이다
정부가 현실을 정확히 분석하고 부동산 시장에 올바르게 대처했으면 하는 마음에
현재의 부동산 정책중 전세가 상승을 유도할수도 있다고 보는 정부 정책등에 대하여 논의를 해본다
1.서울,과천 및 5대 신도시 양도세 비과세 조건
2002년 10월 1일 부터 양도세 비과세 조건에는 서울,과천 및 5대 신도시(분당,일산,중동,평촌,산본)에는
2년 실거주 3년 보유를 해야만 양도세 비과세를 시행하고 있다
전세와 융자를 안고 위 지역에서 주택을 마련하는 사람들의 수요를 규제하고자 시행되었던 이 제도는
사실상 서울,과천과 5대 신도시 주민을 역차별하고 전세가 상승을 유도하는 첫번째 정책이라 볼수 있다
자금력 있는 사람들이 서울,과천과 5대신도시에 전세와 융자를 안고 1가구 1주택을 마련할수 있는 길을
열어놓으면 해당 지역 전세 물량은 급격하게 늘수 있는데,정부가 앞장 서서 이를 막고 있는 것이다
그리고, 정책이 시행된지 10년이 지나가서 서울을 제외한 과천 및 5대신도시는 부동산 시장에 미치는
영향이 떨어지고 있는데 이들 지역에 한정해서 2년 거주요건을 요구하는것은 해당 지역 주민들을
역차별하는 것이라 볼수 있다
2.취.등록세 중과
올해 1월 1일부터 시행된 취.등록세 중과도 전세가격 상승에 일조하고 있다
1인 2주택자와 9억원 이상 고가주택에 부과하는 취.등록세 중과는 전세 물량을 감소시키고 있다
집이 한채 있는 사람보다는 2채 있는 사람이 세를 놓을수 있는데
2주택부터 취득세를 2배로 물리면 누가 집을 사서 전세를 줄것인가?
또한 고가주택인 9억이상 주택에서 취,등록세 중과도 이번 전세가격 상승에 큰역할을 하였다
전세가 상승의 진원지는 강남권이었는데 강남권에선 9억원 이상 고가 주택이 많다
고가주택 매수자 입장에선 2010년에는 2.4% 등,취득세를 내었는데 2011년 1월부터 4.8%세금을 낸다면
강남권에서 주택 매수하기를 꺼려하고 전세로 입주할수 밖에 없다
강남권에서 매수자들이 1월부터 전세를 선호하면서 강남권에서 출발된 전세가 상승은
강남권과 이웃한 강동,강동,분당,용인등으로 전세가 상승이 확산된 것이다
이러한 근거에는 1월 강남3구의 거래량이 32% 감소했다는 사실과,
이때 부터 강남의 전세가격이 급등한것으로 유추할수 있다
따라서,2011년 1월부터 시행되었던 취,등록세 중과도 전세가격 상승에 일조했다고 볼수 있다
3.전세 소득세 과세
정부가 임대주택을 충분히 공급할수 없는 현실을 생각할때 다주택자와 전세주택 공급자인 임대인들은
사회에서 어느 정도 전,월세에 대하여 세제면에서 일정한 감세 혜택을 부여하는 형태의
사회 안정 차원의 합의가 필요하다고 본다
그런데,정부와 과세 당국은 다주택자에 대하여 징벌적 조세라고 할수 있을 만큼
가혹한 여러세금을 부과하고 있는데 2011년에 새롭게 시행된 전세 소득세 과세제도는
그 중에 하나이며, 올해 시행됨에 따라 올해 초 전세가 상승에 일조를 하였다고 본다
2011년 1월부터 3주택 이상이며 전세보증금이 3억을 초과할 경우에는 초과금액의 연 3.4%를 과세하고 있다
전세를 공급하는 임대인 입장에서 보면 주택 취득할때 매매가의 4.8%취,등록세 내야하고
매수한 다음에는 매년 재산세,종부세를 납부하고 있는 상태에서
또 다시 전세소득세마져 내야 한다면 보유기간중 지출되는 현금 경비를 충당할 방법이 없다
그래서,현명한 임대인들은 전세 보다는 월세를 선호하게 할수 밖에 없게 된 것이다
다주택자들의 입장에선 매월 월세를 받아 재산세,종부세,전세 소득세를 내는 것이
현 세제에선 가장 현명한 방법이기 되기 때문이다
올해 들어 전세난이 갑자기 심각해진데에는
2011년 1월 부터 시행된 전세소득세 과세에도 원인이 있다고 볼수 있다
4.선심성 정책이었던 뉴타운- 도시재정비촉진을 위한 특별법
도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선,기반시설 확충,도시기능의 회복을 위하여
광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 사업추진을 하기 위하여 제정되었던
도시재정비 촉진을 위한 특별법(이하 도촉법)은 각종 선거때마다 정치인들이 들고 나왔던
뉴타운에 대한 근거법률로서 제정되었다
도시및주거환경정비법(이하 도정법)에 근거하여 진행되었던 재개발이
소규모 블록별로 진행되는데다가 기반시설이 부족하였던것을 극복하고자
광역개발을 시도했던 뉴타운(도촉법 근거)은 성격상 개발 규모가 클수 밖에 없고 ,
정치인들이 정치적으로 이용하기에 좋았던 공약이었다
특히,강남과의 격차 해소를 주 목표로 두었던 강북의 뉴타운은 처음 출발때 부터 정치적 성격이
강했기 때문에 개발 규모는 클수 밖에 없었는데, 이러한 뉴타운 사업은
사업이 진행될수록 대규모 멸실가구가 발생되면서 전세 유민의 직접적인 동력의 근거가 되었다
서울시내 주택공급과 멸실량을 분석한 의정자료에 따르면 2010년 7795가구 2011년 4만5142가구,
2012년 6만152가구 순주택 감소가 예상된다고 한다.
부동산 경기가 침체된 상태에서 가격이 상승하고 있지 않다면
멸실가구에 거주하던 대부분의 사람들은 전세를 선호하면서 매매를 기피할수 밖에 없다
이러한 멸실가구가 2010년보다 2011년에는 6배 증가하고 ,
2011년보다 2012년에는 1.5배(2010년대비 9배)증가할 예정임에 따라
올해초 보다는 올해 가을이, 그리고 올해 보다는 내년에 더 전세난은 심해질수 밖에 없을것이다
5.부동산 가격의 하향 유도
위의 4가지 요인을 합친 것 보다 가장 큰 전세난의 요인은 결국 부동산 가격을 하향시키려는
정부의 의도에서 모든 것은 시작되었다고 할수 있다
부동산도 현 시대에선 투자 자산의 일종인데 부동산 가격이 꾸준하게 우상향하면서 상승해야
사람들이 매수하고 해당 부동산을 주거용으로 사용하는데,
부동산 가격이 지속적으로 하락한다면 집을 매수할 사람은 당연히 감소하면서
많은 사람이 전,월세로 거주하고 싶어할것이다
집을 전월세 놓을 다주택자는 사라지고
전,월세 희망하는 사람만 늘어난다면 전월세가 폭등은 당연한 것이다
이러한 시장의 생리를 이해못한 상태에서 지금도 정책 당국자들은 가계부채와 보금자리 주택만 이야기 하고
있으니,전세가는 안정되기는 커녕 앞으로도 계속 고공 행진할 수 밖에 없을 것이다
부동산 시장의 목소리
결국,실물자산인 부동산 가격이 최소한 인플레이션 비율 또는 정기예금 이자율 만큼이라도 상승해야만
부동산 시장은 활성화되면서 전월세 공급도 원활할수 있는 것이다
이러한 부동산 시장의 최소한의 목소리마져도 정책당국자와 여야 정치인들이 거부하고 있는 동안
대한민국 부동산 시장의 전.월세는 꾸준하게 상승할것으로 생각한다
그리고,시장은 정부가 부동산 가격 하향를 유도하는 한
각종 전월세 대책에도 불구하고 전,월세 가격은 상승하면서 내부적으로 상승 에너지를 키우다
끝내는 부동산 가격 폭등으로 시장을 마무리 하려 할것이다
쉽게 생각해서 2년 전세 살고서 올려주는 전세 보증금보다
내집 마련하여 2년간 내는 이자가 훨씬 더 적다면 정부의 어떠한 부동산 규제에도 불구하고
사람들은 끝내는 전월세 시장에서 매매시장으로 발걸음을 옮길수 밖에 없기 때문이다
부동산 시장에서 전월세 가격 폭등하고 난 후에 다시 매매가격까지 폭등하기 이전에
정부와 여야 정치인들은 부동산 시장의 최소한의 목소리에 귀를 기울이는 현명한 사람들이 되었으면 한다