2006년 6월의 월드컵의 함성은 2002년도의 영광의 재현을 꿈을 궜지만 2010년 월드컵으로 미루게 되었습니다.
월드컵으로 부동산시장이 잠시 주춤하다가 16강 진출이 좌절되자 다시 분양시장이 기지개를 켜고 있습니다. 6월을 기점으로 부동산시장을 상반기,하반기로 구분을 할수가 있겠습니다. 많은 전문가들이 하반기에 유망 상품은 상가로 꼽고 있습니다.
또한 야당의 승리로 끝난 지방선거의 여파로 부동산 정책의 수정을 요구하는 목소리가 커지고 있는 가운데 새로운 지방자치단체의 장들은 신도시의 확대와 뉴시티,뉴타운등 새로운 신종어를 만들면서 개발에 박차를 가하고 있습니다.
그러나 중요한것은 이들 지역의 확대와 새로운 개발에는 항상 예산의 확보와 주택에 대한 수요가 뒷받침을 해주어야 함에도 불구하고 현실은 그렇지못하고 오히려 토지 및 상가투기를 부추기고 있는 실정입니다.
제가 지금으로부터 말씀을 드리는 상가투자에서 선점의 의미는 단지 전매차익을 노리는 의미가 아니라 이는 블루오션 전략의 일환으로 선점효과를 극대화 하겠다는 의미입니다.
신규시장을 초기에 독점적이며, 공격적으로 영업할수 있는 장점이 있고,경쟁점의 추가 입점에 부담을 줄수 있는 효과를 가질수 있습니다. 하지만, 상권이 기대만큼 활성화되지 않을수 있으며 이 경우에 영업 및 투자비 손실을 가져올수 있다는 위험요소가 도사리고 있는 것입니다.
이러한 형태의 선점은 흔히 택지개발지구에서 볼수있는데 실질 위험률은 매우 낮은 편인 반면 수익은 매우 높은 편이기 때문입니다.
수도권 택지개발지역의 경우 대부분 각 단지별로 단지내 상가가 있습니다. 하지만 최근 나타난 단지내상가 낙찰가 고공행진에 따라 임대가도 임차인들이 감당하기에 어려운 수준으로 책정되는 경우가 많아 슈퍼등 필수업종 외의 업종들은 단지내 상가보다 상업지구내 위치한 근린상가를 선호하는 경우가 많다는게 현재의 분석입니다.
반면 근린상가는 입점시점부터 상권형성이 가능한 단지내상가와는 달리 실제 상권이 형성되어 안정될때까지 일정한 시간이 소요되는 점이 투자시 유의할 부분입니다.
특히 택지개발지구내 중심상업용지의 상권형성에 가장 많은 영향을 미치는 변수는 입주율이라고 할수가 있습니다. 조기에 입주가 완료되는 지역일수록 상권형성이 빠르게 안정되기 때문입니다.
하지만 대부분의 택지개발지구 아파트 분양은 1~2년에 걸쳐 수차례로 나누어 실시되는 만큼 초기입주율이 높지 않은 만큼 상권의 정상화에도 많은 시간이 소요되게 마련입니다.
그래서 택지개발지구의 상가투자는 중장기적인 계획이 필요하며 입주초기에 상가정보업체나 전문가의 조언등을 통하여 임대업종의 선정에서 선점경쟁력을 가진 업종의 입점가능성을 충분히 검토해야 초기 투자에 따른 투자수익을 기대할 수 있겠습니다.
몇가지 실례를 통해서 상가선점의 중요성에 관해서 설명을 그리고자 합니다.한 부동산정보업체에서 조사한 결과를 보면 기존 도시보다 신도시 약국 입지는 여러 장점이 있다고 합니다. 유동인구가 빠져나가지 않고 소비가 자체적으로 이루어지기 때문에 클리닉 시장의 매력을 그대로 갖고 있습니다.
반면, 단점도 존재를 하는데 선점하지 않은 신규입지를 찾기 어렵고, 성장하고 있는 신도시의 경우 저변인구 확충까지 초기고생을 감당해야 하는 것이 걸림돌로 작용합니다. 높은 권리금, 임대료도 입지선정을 어렵게 하고 있습니다.
또 오산의 운암지구 1,000세대 아파트앞 근린상가의 경우 P메이커 제과점이 먼저 선점을 한 결과 선점의 효과는 대단하여 단지내 상가의 경우에도 후속업체들은 기피하였다고 합니다.
편의점의 경우 버스정류장 앞에 선점한 경우 가장 경쟁력을 치킨호프집의 경우는 행당보도를 접한 코너자리가 경쟁력을 보였습니다.
선점을 할 상가의 경우라도 역시도 다른 상가와의 경쟁을 피할수 없으므로 목이 경쟁력입니다. 상가주변에 집객요소가 있고 사람이 자주 다닐수록 좋습니다.
상가의 형태가 가로로 길게 뻗어 있는 상가일수록 좋습니다. 상가의 앞면이 길고 뒤는 좁아야 합니다. 상가의 앞면이 좁고 안쪽이 긴 상가는 평수가 커도 죽은 면적이 많기 때문입니다.
앞이 넓어야 소비자들이 쉽게 볼수 있습니다. 얼굴면적이 커야 잘보인다는 이야기와 일맥상통합니다. 이런 상가는 경쟁력이 있습니다. 임대료도 잘나오고 공실위험도 적습니다. 또한 차후에 양도시에도 높은 가치를 받게 됩니다.
신도시의 경우 대형 백화점과 할인점이 들어서게 됩니다. 근린상가가 이들과 싸움에서 이길려면 뭔가 차별성이 필요합니다. 백화점이나 할인점에 없는 업종이 들어선 상가가 안전합니다. 음식타운,클리닉센타등 전문상가가 모여있는 곳도 좋습니다. 주차시설등 부대시설이 잘되어 있고,부근에 공원등이 조성되어 있으면 더욱 좋습니다.
상가건물 층에 맞는 업종을 보시기 바랍니다. 노래방이 1층이나 2층에 들어서면 장사가 안됩니다. 1층의 경우 패스트푸드점,편의점,약국등이 좋습니다. 2층이 경우 은행,미용실등이 3층 이상은 의원,학원,독서실등이 무난합니다.
분양을 받으실려는 분들은 초기에,직접 장사를 하려고 임대를 하시는 분들은 입점 6개월정도가 좋습니다. 목이 좋은 상가라고 판단이 되면 분양초기에 좋은 위치의 상가를 선점해야 합니다.
마지막으로 시행사르 점검하는것이 좋습니다. 시행사는 상가를 짓는 업체를 말합니다. 흔히 건설업체가 짓는다고 알고 계시지만 공사는 건설사가 하고,사업의 모든것을 책임을 지는것은 시행사입니다.
따라서 시행업체가 부도가 나거나 분양대금을 빼돌리면 계약자들은 큰 손해를 보게 됩니다. 이를 막으려면 시행사의 인지도나 시행 경험을 알아봐야 합니다. 신용도가 높고 경험이 많은 회사일수록 상권 활성화에 유리합니다. 법인의 경우는 여러 경로를 통해서 확인이 가능합니다.
정부의 부동산 정책과 아파트의 거품논란,개발지역의 원주민 보상등으로 상가시장에 투자가 확대가 될것으로 보입니다. 거기에 정부의 각종 경기 부양책이 나올 예정이여서 상가시장은 아무래도 유망해 보입니다.
수익이 큰 많큼 리스크가 큰것이 수익형부동산의 특징입니다. 원칙을 가지시고 발품은 파신다면 상가는 좋은 수익으로 보답할것입니다. 또한 앞에서 말씀드린 선점의 의미를 파악하셨다면 상가투자를 하시는데 많은 도움이 될것으로 보입니다.