요즘 언론에서는 경매정보업체의 데이터를 인용하며 경매 시장이 회복세를 보이고 있다고 보도하고 있다. 그 원인으로 지난 8.29대책 이후 부동산 시장의 회복에 대한 기대감 상승, 전세난 가중으로 인한 매매 수요 증가, 주택 공급 부족 등을 들고 있으며, 근거로 경매의 3대 지표인 낙찰율, 낙찰가율, 입찰경쟁률의 상승폭을 제시하고 있다.
지난 시기와 비교해 낙찰가 및 낙찰가율이 상승하고 입찰경쟁률이 높아질 경우 경매 시장이 회복하고 있음을 반증하는 것으로 해석될 수 있다. 문제는 경매시장이 3대 지표의 상승으로 회복세를 보인다고 해서 반드시 매매시장이 회복하고 있다고 볼 수 없는데도 불구하고 이를 잘못 이해해 수익은커녕 손실을 받는 사례가 경매 시장에서 요즘 자주 나타나고 있다.
며칠 전 서울 송파구에 위치한 모 빌라의 낙찰가율이 102%를 나타냈다.
낙찰가율이 102%라면 최소한 매매가는 감정가 대비 110% 정도가 되어야 급매보다 조금 더 저렴한 가격으로 빌라를 취득한 결과가 된다. 그런데 바로 옆에 위치한 빌라(경매로 나온 빌라보다 대지와 전용 모두 조금씩 넓고 신축연도 역시 4년이 늦으며, 층수도 같다)가 감정가보다 10% 저렴한 가격으로 매매시장에 나온 것이다. 매매보다 비싸게 낙찰 받은 부동산, 과연 잘한 것일까? 아니다. 본인은 부정하겠지만 철저히 실패한 케이스다.
그럼 경매를 실패한 원인은 무엇일까?
먼저 낙찰자는 입찰 전 현장조사 즉, 임장을 제대로 하지 않았다. 적어도 임장 당시 경매 물건지 옆에 자신이 쓰고자 하는 입찰가보다 저렴한 빌라를 파악하지 못했다는 것은 입이 열 개라도 할 말이 없다. 본인이 직접 경매투자를 하든 경매컨설팅 업체에 의뢰하든 반드시 현장 답사는 해라.
몇주 전 한 회원이 낙찰 받고 명도 상담을 위해 필자를 찾아 왔다.
상담하는 과정에서 임장을 가지 않고 입찰을 했고, 별 기대를 하지 않았는데 낙찰을 받았다고 털어놨다. 이유가 궁금해서 물었더니 시간이 없어서라는 말과 함께 그 지역을 잘 알기 때문에 임장을 가지 않아도 괜찮을 것이라고 생각했다고 한다. 그런데 낙찰 받은 후 시세 조사를 위해 현장에 갔더니 동과 향마다 차이가 있으며, 심지어 같은 층수의 아파트도 향에 따라 1000만원 이상 차이가 난다는 사실을 알게 되었다. 결국 매매가와 같은 가격으로 낙찰 받은 것이었다. 게다가 2등과의 차이도 1500만원 차이가 났는데, 시간이 없어서 임장을 가지 못한 결과 치고는 너무나 가혹했다.
우리는 본인이 실거주하기 위해서 집을 알아보거나 임대수익 등을 위해 부동산 투자를 할 경우 중개사와 함께 몇 번이고 대상 부동산을 방문하지 않는가?
그런데 왜? 경매에서는 임장을 가지 않고 정보지만 보고 입찰하는가? 이는 일반매매로 건물이나 토지를 매수할 때 현장 방문 없이 공인중개사의 브리핑만 듣고 계약을 하는 것도 같다. 과연 이런 사람이 있나?
경매도 매매와 같이 부동산을 취득하는 수단이지 전부가 아니다. 그 대상이 되는 부동산에 대해 직접 눈으로 보고, 귀로 듣고, 입으로 물어보고, 마음으로 정리하고, 머리로 판단하지 않고서는 결코 리스크를 최소화시킬 수 없다는 사실을 명심해야 한다.
그리고 만약 입찰가 산정 등에 실패해 2등과의 가격차이가 많이 난다면 그 실패한 원인이 무엇인지를 찾기 위해 반드시 역임장(낙찰 받은 후 스스로 피드백을 하기 위해 가는 임장을 역임장이라고 정의하자)을 가야 한다. 역임장을 통해 다른 사람들은 놓치지 않는 중요한 부분을 나는 왜 놓쳤고, 무엇을 놓쳤으며. 놓친 이유가 무엇인지...즉, 실패의 원인에 대해 집착하고 또 집착해 두 번 다시 실패의 늪에 빠지지 않도록 해야한다.
부동산 투자를 오랫동안 하다보니 성공에만 집착하는 사람보다 실패한 원인에 대해 집착하는 사람이 결국은 성공한다는 사실을 알게 되었다.
시간이 없어서 상황이 되지 않아 현장답사를 하지 못했다는 핑계만 늘어놓는 사람, 그런 사람이 운 좋게 낙찰 받아 조금의 수익만 얻으면 크게 과장해 성공했노라고 떠들고 다니지만 과연 성공한 사람일까?
오히려 열심히 임장하고 패찰하고... 또 임장하고 패찰하면서 그 지역에 대한 흐름을 파악하고 낙찰보다는 그 과정 하나 하나을 즐길 줄 아는 사람, 그런 사람이 낙찰 받을 때에는 2등과의 차이는 최소화하고, 매도할 때에는 그 지역에 대해 누구보다 잘 알기에 매도 타이밍을 잘 잡아 큰 수익을 낼 수 있을 것이다.
성공에 집착하는 사람보다는 실패의 원인에 집착하는 사람, 그런 사람이 최종적인 승자가 아닐까?
오은석 다다재테크 대표 / 부동산재테크~[북극성] 운영자