2013년 6월 전월세 상한제 가상 시나리오입니다
아직 법률안 내용이 확정되지도 않았고,시행되지도 않았기에
본 내용은 픽션에 지나지 않음을 밝히는 바입니다
서두
2007년부터 침체된 부동산 경기로 시장 참여자의 매수심리저하와 공급부족으로 인하여
2011년초 부터 부동산 시장은 극심한 전세난이 시작되었고,
무주택자들의 원성은 높아져 가고 있을때,,
4월 보궐선거를 앞두고 국회의원들은 여야 합의로 전세가 상한제를 실시하기로 하였는데....
그로부터 2년뒤 부동산 시장은 극심한 혼란을 겪으면서 전월세 상한제에 적응해가고 있었다
1.일시불 반전세
방금전 강남구 도곡동 중개업소에서 전세 계약을 마치고 나오는
K씨의 얼굴에는 흐뭇한 미소가 떠오르고 있다
임차인에게서 받은 5만원짜리 지폐가 들고 있는 가방이 무겁게 느껴졌기 때문이다
K씨는 조금전 중개업소에서 국토해양부 전세 실거래가 신고금액을 기준으로
전세계약서를 작성하였지만,
계약서에 기재되어 있지도 않은 월세를 일시불로 수령하는 이면 계약서를 작성하였다
정부의 고시가격 전세금액은 7억이었지만 실제 전세시세는 9억이었기 때문에
정부의 고시가격 대로 전세계약서를 작성하는 대신에
모자라는 2억에 대해서는 매월 140만원씩 24개월치인 3360만원을 선불로 받았기 때문이다
매월 월세를 선불로 현금 수령한 이유는
전월세 상한제의 벌칙조항인 추징금의 증거를 남기지 않기 위해서였다
2.재산세와 장기수선충담금은 임차인 부담
서울 노원구 창동에 있는 20평대 오래된 소형 아파트 "가"단지 전세를 계약하고 있는
30대 초반 L씨는 너무나 화가 나서 중개업소를 뛰쳐 나가고 싶은 심정이 가득하다
2년전 전월세 상한제가 시행되기전에
이미 매매가 대비 전세가 비율이 70%를 넘어섰던 "가"단지는
전세가 상승폭이 한정되어 매매가 대비 전세가 비율이 80%까지 오른 상태에서
정부의 전세가 고시금액으로 전세 계약이 이루어지고 있었는데..
앞에 앉아 있는 임대인이 정부 때문에 재산권 행사를 못한다면서,
재산세는 임차인 부담이 아니면 계약을 하지 못하겠다고 우기고 있기 때문이다
내집도 아니고 세들어 사는 것도 억울한데,
임차인에게 재산세를 부담시키는 것은 말이 안된다고 항변했지만
임대인도 이건 내집이 아니라,정부의 집이니 정부에 내는 재산세와
건물 장기수선 충담금은 실질적인 소유자인 임차인이 내는것이 맞다고 주장하고 있다
3.전월세 상한제 실시지역엔 전월세 매물이 없다
전세 가격이 급등하여 전월세 관리지역으로 고시된 지역에서
전세 만료가 된 임차인 P씨는 집주인이 이사를 온다고 해서 전세 매물을 찾으러
중개업소를 돌아다니고 있는데
가는 중개업소 유리창 매물장 마다 A4 용지에 전세 매물없음이라는 글씨가 쓰여진것을 보았다
그래도,혹시나 하는 마음에 문을 열고 들어가 전세매물을 찾았는데
중개업소에서는 전세 매물이 전혀 없다고 이야기를 한다
이유를 물었더니 전월세 상한제 지역으로 지정된 이후부터
임대인들은 임차인을 내보내고 이사를 오고 있거나,여유가 있으면 아예 집을 비워두기 때문에
전세 매물이 전혀 없다면서 전월세 상한제가 실시되지 않은 지역에서 매물을 알아보라고 이야기 하고 있다
중학교,고등학교 다니는 아이들이 있어 다른 지역으로 이사갈수도 없는 P씨는
어떻게 해야 할지 걱정이 태산이다
4.고민하는 임대사업자
은퇴한 베이비붐 세대 임대사업자인 50대초반 J씨는 지금 심각한 고민에 빠졌다
전세계적인 인플레이션으로 금리는 계속 오르고 있는데
전월세 상한제 때문에 월세를 올릴수 없어
시간이 지날수록 은행 이자대비 상대적인 임대수입이 줄어들고 있기 때문이다
지금이라도 소형아파트를 모두 매도하고 싶은데,
넘쳐나는 임대사업자의 소형아파트 매물로 시세가 하락하면서
매매마져 끊겨 엎친데 덮친격이 되었기 때문이다
급매라도 매도를 해야 하나,법률규정이 바뀌길 기다려야 하나,,
J씨의 고민은 해결되지 않고 끝없이 이어진다
5.똑똑한 한채, 중대형 선호
투자용으로 20평대 아파트를 구입하였던 30평대 거주자 H씨는
임대주었던 20평대 아파트를 매도하고 40평대 아파트로 갈아타려고 생각중이다
보유했던 20평대 아파트가 전월세 고시금액 때문에
전세가 상승이 약해진 이후 소형평형 가격 상승 현상이었던
전세가 상승 뒤에 매매가 상승이라는 시장 공식이 더 이상은 통하지 않기 때문이다
H씨는 마침 살고 있던 집도 좁게 느껴졌기 때문에
이번 기회에 20평대를 매도한 자금과 30평대 매도자금으로
똑똑한 한채인 중대형으로 갈아타고 더 이상은 전월세를 놓치 않으려고 생각하고 있는 것이다
6.무너지는 분양시장
철거되는 모델하우스를 쳐다보고 있는 시행사 김사장은 깊은 담배연기를 내쉰다
지나온 세월이 아쉽다. 얼마나 열심히 살았는데,,
이번 단 한번의 분양으로 모든 사업을 접어야 한다니,,,
2011년 6월 전월세 상한제가 법률로 발효되고 나서
신규 분양시장은 싸늘하게 냉각되었다
무주택자들은 전월세 상한제로 전월세가격 상승이 멈출수 있다고 생각해서 분양 받기를 꺼려했고
유주택자들은 전월세 상한제때문에 자선사업자가 될수 없다면서 다주택자 되는것을 꺼려했다
그러니 아파트 분양이 잘될수가 없었다
그래도 김사장은 믿었다
서울의 요지에 분양가격도 저렴했기 때문에 주변의 많은 사람들의 반대에도
불구하고 과감하게 분양에 나섰는데,,결과는 대실패였던 것이다
부동산시장에서는 분양 받으면 바보라는 말이 돌 정도로
분양시장이 극도로 침체되면서 청약률은 "0" 였고,
모델하우스 유지비만 매월 수억이 나가면서 적자가 누적되어 어쩔수 없이 모델하우스를
철거하기에 이르게 된것이다
7.추락하는 재건축과 재개발
서울의 대표적 재건축 단지가 모여있는 ㅁㅁ동 A상가에는 문 닫는 중개업소 사무실이 즐비하다
전월세 상한제가 시행된이후 신규 분양시장은 전면 스톱되었는데
일반 분양 물량이 많고 무상지분율이 높았던 ㅁㅁ동 재건축단지도 분양시장 침체의 여파를 피할수 없었다
분양시장이 몰락했기 때문에, 일반 분양을 통하여 조합원의 수익을 높이던 구조가
더 이상은 힘든데다가 전세 비중도 낮은 재건축 아파트에 대하여 부담을 느끼면서
재건축 아파트에 투자하였던 2주택자들은 대거 매도로 돌아섰고
매물이 증가하면서 시세가 하락하자 거래가 끊기면서
단지내에 있던 중개업소들이 폐업하고 상가를 떠났기 때문이다
8.싸우는 신혼부부
2013년 5월에 결혼하는 신혼부부 엑셀군과 감각양은 지금 한창 싸우고 있다
신혼 살림을 차릴 곳을 찾아 둘의 직장이 있는 강남부터 출발하여 분당,판교,용인,동탄까지
20평대 소형 전세 매물을 알아보았지만,
전세매물은 많치 않았고 그나마도 있는 전세매물은 매매가 대비 80~90%까지 시세가 형성되어 있었다
매매가 대비 90%까지 상승한 전세가격에도 전세를 구하자는 엑셀군과
그래도 내집이 있는것이 좋다는 감각양의 의견이 틀리기 때문에 지금 논쟁이 벌어진것이다
엑셀군은 매매가 대비 90%까지 전세가격이 상승하였지만
앞으로는 매매가격 상승이 높지 않을것이라는 의견제시와 함께
전세로 살면 취득세와 재산세를 내지 않아서 실질적으로 이익이 된다는 논리를 폈고
감각양은 지금처럼 전세가격이 높고,분양물량이 없으면 언제가는 집들이 노후화 되기 때문에
나중에는 집값이 올라갈것이고 정부의 정책도 바뀔수 밖에 없기 때문에
전세가 비중이 높은 이번 기회에 20평대 소형이라도 집을 사두는 것이 맞다는 논리를 폈다
엑셀군과 감각양 신혼부부의 싸움은 끝도 없이 계속 진행되고 있다
9. 정부가 보장해준 전세가 상승폭
2년간 살고 있던 임차인을 모두 내보내고 새로운 임차인을 받은 T씨는
올라간 전세 보증금이 들어있는 통장 잔액을 보면서 미소를 짓고 있었다
전월세 상한제가 시행되던 해에 정책에 발빠르게 맞춘 자신의 결정이 맞았기 때문이다
2011년 4월 전월세 상한제 법률이 통과될 조짐이 보일때 T씨는
기존 융자에 추가 융자를 받아 기존에 살고 있던 임차인을 내보낸후 보유한 다주택을 공실로 만들었다
그리고 몇개월을 전월세를 주지 않고 버텼었는데
T씨의 예상대로 전월세 상한제 시행 직후 전월세가격이 급상승하면서
T씨가 얻은 기존 융자와 추가융자를 갚고도 남을 만큼 전세가격이 상승한 것이다
그때 T씨는 계약을 하면서 기존 융자까지 포함하여 모든 융자를 갚았는데
T씨가 체결한 전세가격은 그 동네 최고가였다
최고가에 계약한 T씨는 2년 계약 갱신때마다 최고가 전세금액에서 상승폭이 정해졌기 때문에
다른 임대인들보다 전월세 상한제 제도하에서 가장 여유있는 임대인이 된것이다
10.신도시와 보금자리는 임차인의 천국
2012년말 대규모 물량이 쏟아졌던 신도시에 싼 가격으로 입주하였던
임차인 Y씨는 전월세 상한제 규정에 맞추어
전세 재계약을 마치고 가족들과 외식하러 나오면서 임대인에게 괜히 미안한 마음이 들었다
수십년 무주택으로 있다가 분양을 받아,있는 돈 없는 돈 모두 신도시에
쏟아 부었는데 아이들 학교와 직장때문에 이사를 하지 못하고
전세를 준 임대인이 현재 임대인 본인이 살고 있는 빌라보다도
더 낮은 가격으로 전세 재계약 연장을 하고 돌아선 모습이 떠올랐기 때문이다
임차인 Y씨의 사례처럼 입주물량이 많은 신도시와 보금자리 주택에선
입주 물량이 쏟아지면서 전세가격이 급락하였는데
이때의 가격을 기준으로 정부의 전세 기준가격이 형성되었고
정부의 고시가격은 인근 지역의 2/3 시세 밖에 되지 않았다
그래서,신도시와 보금자리지구는
분양받은 임대인들에겐 가슴 아픈 도시가 되었지만
반대로 임차인들에게 천국의 도시가 되었다