작년에 부동산경기 회복의 1등 공신은 8.29 부동산대책도 있지만 코스피지수가 2000포인트를 돌파하는 등 실물경제 회복입니다.
작년 말에 코스피지수가 2000포인트를 돌파한 후 얼마동안의 조정기간을 거치는 중에 일본 지진이란 대외악재가 터져 코스피지수가 일시적으로 1900포인트 아래로 추락했지만 최근 다시 2000포인트대를 회복하고 있습니다.
일본의 지진으로 일본경제가 쑥대밭이 되었지만 88북경올림픽 이후 세계경제는 중국과 일본 투톱체제로 세계경제가 이들 투톱 국가의 영향권에 들어가 있어 금반 일본의 지진은 세계경제에 일시적인 충격을 줄지언정 세계경제를 좌지우지할 만큼의 위력은 아닌 것 같습니다.
일본 지진이라는 대외악재와 대내적으로는 DTI 규제 부활과 금리인상이라는 악재를 만나 금반에 부동산시장이 출렁대고 있습니다.
물론 이같은 악재가 부동산시장에 미치는 영향이 크겠지만 그래도 코스피지수의 대세상승 즉 실물경제 회복이라는 호재가 대한민국 경제, 부동산시장을 희망적으로 이끌고 있습니다.
최근 정부는 DTI 규제 부활과 올해 말까지 취득세 50% 감면이라는 즉 수도권 DTI 규제와 거래 활성화란 양면 카드를 내 놓았습니다. DTI 규제 부활이라는 악재가 나왔지만 그래도 한쪽으로는 올해 말까지 취득세 50% 감면이라는 거래 활성화대책을 내 놓으니 이제 막 살아나기 시작한 부동산경기 회복에 찬물을 끼얹을 마음은 없는듯 합니다. 금반 수도권 DTI 규제 부활은 향후 금리인상으로 인한 가계부채 증가의 심각성을 염두에 둔 어쩔 수 없는 조처로 보입니다.
수도권에 한하여 DTI를 규제하니 상대적으로 DTI 규제가 없는 지방은 더더욱 때를 만났습니다. 이제는 지방 부동산시장의 시각을 달리해야 하는게 금반 DTI 규제 부활로 인한 수도권의 충격으로, 수도권으로 인하여 지방도 함께 무너지는 시장 기능이 아니라 지방이 수도권 부동산시장을 이끄는 시장 기능이라는 점에서 이제는 지방부동산을 달리봐야 합니다. 작금은 수도권대세가 아닌 지방대세로 그만큼 세상이 달라졌다는 겁니다. 지방이 전국 부동산시장을 주도하는 한, 즉 지방 부동산시장이 죽지않으면 전국 부동산시장이 쉽게 무너지지는 않을 것입니다.
과거에도 그랬듯이 부동산은 실물경제가 회복되면 즉 대세를 타게되면 반드시 가격이 상승하게 되어 있습니다.
향후 부동산 투자의 제1은 실물경제 회복입니다.
실물경제의 바로메타인 코스피지수가 살아나면 코스피지수는 부동산시장의 긍정적인 지표가 됩니다.
기술적지표상으로, 작년 12월 코스피지수 2000의 돌파는 향후 희망적인 경제의 훌륭한 잣대가 됩니다. 기술적분석으로 볼때 코스피지수 2000 돌파는 내수호경기 도래와 함께 부동산호경기를 예고합니다. 개인적으로 볼때 작금의 실물경제는 코스피지수가 500포인트에서 1000포인트까지 먹은 1987년 하반기~1991년 상반기까지의 경기연착륙 경제시대 즉 내수호경기 초입단계와 유사합니다.
필자가 일전에도 누누히 말씀드렸듯이 작금은 2005년 하반기~2007년 큰 수출호경기 이후, 경기의 급격한 하강을 방지하기 위해 경기연착륙 경제정책 즉 내수부양으로 갈 수 밖에 없으며 88북경올림픽 이후 중국의 내수호경기와 궤를 같이하고 있습니다. 이번 내수경기는 적어도 2012~2013년 정도까지는 이어질 것으로 예상됩니다.
내수호경기로 2012~2013년엔 코스피지수 4000 돌파가 예상되며 이때까지 내수 및 부동산 전성시대가 될 것으로 생각됩니다.
부동산시장엔 특히 지방은 2012년쯤까지 중소형아파트 대세가 이어질 것으로, 2012년쯤부터는 중대형아파트 대세가 시작될 것으로 예상됩니다.
세계경제의 중국, 미국 투톱체제에서 일본의 지진은 일시적인 충격으로, 곧 세계경제가 회복될 것으로 예상되며 중국의 내수호경기와 세계경제의 주도권이 중국에서 미국으로 넘어가는 기조는 당분간 변치않을 것으로 보입니다.
국가정책은 조정하는 기능으로 그동안 고평가된 수도권부동산은 금반 DTI 규제 부활로 가격상승을 다소 억제하고 그동안 침체되고 저평가된 지방부동산은 DTI 무규제를 유지해 수도권 및 지방 부동산시장 기능을 조율하고 있습니다.
작년 하반기부터 시작된 실물경제 회복은 적어도 2012~2013년 정도까지 이어질 것으로 예상되며 이 기간동안은 철저히 지방부동산이 주도하는 부동산시장이 전개될 것으로 확신합니다.
실물경제를 가장 튼튼하게 받쳐주는 버팀목은 2008년 88북경올림픽 이후에 나타난 중국, 한국의 경기연착륙 경제정책 즉 내수부양과 작금의 세계경제 회복입니다.
실물경제가 살아있고 상승코스를 그리는 한, 초기 금리인상과 DTI 규제 부활 등은 잔파도에 불과합니다.그만큼 부동산시장에 있어서 실물경제 회복이 중요합니다.
부동산 투자를 하는 우리는 이제 코스피지수의 상승 추이를 눈여겨 봐야 합니다. 코스피지수의 대세상승 즉 실물경제가 살아있는 한, 부동산경기는 쉽게 죽지 않습니다.
부동산 투자의 제1은 실물경제 회복이다라고 다시한번 강조드립니다.
재테크맨 투자클럽 : http://cafe.daum.net/tooojaaa
위 필자 이주호가 운영하는 카페입니다.