정월 보름 밭둑에서 쥐불 일어나듯 중동사태는 그칠 줄을 모른 채 이곳저곳으로 퍼져가고 있습니다. 일본은 대지진이 휩쓸고 간 자리에 원전사고까지 일어나 세계를 긴장시키고 있으니 모두가 설상가상(雪上加霜)이라는 생각이 드는군요. 이제는 뭘 먹어야 하느냐, 숨을 쉬어도 괜찮겠느냐? 로 걱정이 모아지기도 합니다.
국내적으로 봤을 때도 물가는 치솟고 있는데 호남은 호남대로, 영남은 영남대로 각 두 패로 나뉘어 “떴다, 떴다 비행기”를 외치고 있고, 지난 3.22. 부동산대책에 따른 취득세 인하 문제를 놓고 중앙과 지방은 서로 “송충이 씹은 표정”을 하고 있으니 이 일들을 어찌해야 좋을까요?
세상만사 훌훌 털고 산속에 들어가 초근목피로 연명하고 싶은 생각은 간절하지만 내 맘대로 할 수 없는 것도 인생인지라 과연 어떻게 사는 게 정답인지 스스로 고개가 갸우뚱해 집니다. 여러분들께서도 그러신가요? 인생일장춘몽(人生一場春夢)이라 하지만 어찌 생각하면 끈질긴 것이 생명줄 것 같기도 하고,
더구나 요즘은 부동산시장까지 제비인지, 비둘기인지 분간하기 어렵다 보니 부동산 전문가도 똑떨어진 대답을 하지 못해 애를 먹고 있습니다. 그러나 “전망이 어떻겠느냐?” 는 많은 질문에 대해 한 마디로 대답을 드린다면 거두절미하고 “곧 안개가 걷히고 밝은 해가 뜰 것이니 기다리십시오.”라는 말씀으로 답을 대신하고자 합니다.
왜 밝은 해가 뜨게 될까요? 가계부채 증가를 막기 위해 4.1.부터 대출규제는 다시 시행될지언정 정부에서는 국민들에게 부동산시장으로 빨리 돌아오라는 초청장을 보내놨기 때문입니다. 찬찬히 살펴보십시오. 지금까지의 부동산대책은 “활성화 대책”이라는 사실을 발견하실 겁니다.
-부동산 잔칫집에서 보낸 초청장 내용들-
규제책은 큰 틀에서 봤을 때 DTI(총부채 상환비율)이고, 이게 움직일 때마다 엿장수가 덤으로 주듯 따라 붙는 “공짜 맛보기”가 있었습니다. 즉 고정금리, 비거취식대출, 분할상환 등 대출은 덤으로 15%까지 추가 대출해준다는 조건이라든지, 취득세를 50% 인하해 준다는 조건 같은 것 말입니다.
그뿐이 아닙니다. 거래활성화를 시키기 위해 임대사업자를 특별히 우대하는 대책도 나왔었지요. 서울과 수도권에서는 149㎡(45평)이하 3채를 사서 5년간 임대를 하게 되면 살 때 세금도 줄여주고, 팔 때 세금도 줄여준다고 했었으니까요.
다주택자가 내년 연말까지 1주택을 팔게 되면 양도소득세를 일반과세하는 조건도 있습니다. 또 건설경기를 활성화시키기 위해 2007.9.부터 시행했던 분양가 상한제를 폐지하겠다고 했습니다. 4월 임시국회 통과 여부를 지켜봐야 하겠지만 통과는 거의 확실할 겁니다.
그 외에도 자잘한 게 여러 가지가 있습니다만, 우선 주택시장에 가장 큰 영향을 미쳤고 매수심리를 얼어붙게 만든 보금자리 주택은 온도를 짚어가며 시행하고 있음이 눈에 들어옵니다. 서민 전세난을 해소하기 위한 소형 공공주택 위주로 정책을 가다듬되 시장에 큰 영향을 미칠 신규보급은 조절할 것이라는 뜻이지요.
동네 슈퍼에 가면 1+1이라는 판매제도가 있습디다. 하나 살 때 하나를 더 주는 방식이지요. 그러나 부동산 활성화 대책은 보통 1+3이었습니다. 결국 대출규제가 움직일 때마다 이집 저집에서 얻어 모은 밥은 이제 한 바가지가 돼버렸고, 잔치상은 거나하게 차려지게 된 것입니다. 숟가락을 들어야 할 참이 아닐는지요?
“집값이 더 내려갈 수도 있다”는 스스로의 예견은 자칫 희망사항이 될 수도 있을 것입니다. 운(運)은 10년 주기로 온다고 하지만 한 번 놓치게 되면 영원히 운을 만나지 못할 수도 있기 때문이지요. 부동산 잔치는 그리 오래가지 않을 겁니다. 그렇다면 지금이 투자하기 가장 좋은 시기라는 생각이 드는데 여러분들의 의견은 어떠십니까?
요즘은 세계적으로 성장보다는 물가잡기에 총력을 기울이고 있습니다. 그런데 이 물가라는 게 인위적으로 누르게 되면 마치 바람 든 공과 같아서 언젠가는 튀게 되더라는 것입니다. 화폐는 보따리로 풀어내면서 “물가 너는 엎드려라”한다고 그게 엎드려 있을까요? 언젠가는 튀게 되겠지요?
-군불 땠을 때 아랫목을 찾아야-
구들장이 따뜻해지도록 지피는 불을 군불이라고 합니다. 장모가 사위 방에 군불을 때게 되면 많이 땔까요? 적게 땔까요? 시어머니가 며느리 방에 군불을 때게 되면 많이 땔까요? 적게 땔까요? 시어머니는 어떨지 모르겠으나 장모는 많이 땔 겁니다. 아마, 사위 엉덩이가 벗어지도록~
지금 부동산시장을 바라보는 정부의 마음을 장모마음으로 이해하셨으면 합니다. 물론 시장 과열을 우려한 나머지 강남 3구는 대출규제책에 눌려 있습니다마는 그 외에는 전국적으로 부동산시장이 살아나서 개인자산이 늘어나기를 은근히 기대하고 있을 테니까요.
개인부채가 늘어나고 있는 이유는 뭘까요? 거래가 두절되었기 때문입니다. 팔지를 못해 부채를 짊어지고 있는 터에 신규로 분양 받은 사람들의 대출금이 늘어나고 있어서 가계부채도 늘어나고 있는 것입니다. 결국 거래가 없게 되면 당분간 부채는 늘어날 수밖에요.
현재의 활성화대책은 거의 세제혜택들입니다. 부동산은 세제혜택이 있을 때가 투자의 적기라는 말씀을 드립니다. 부동산 투자했다가 돈 조금 남아봤자 세금 내고 나면 남는 게 별로 없거든요. 그래서 부동산 세제혜택은 오래 놔두지 않습니다. 술집 일등 마담처럼 얼굴만 잠깐 보이고 사라져 버리지요.
마담이 맘에 있거든 나타났을 때 붙잡고 따뜻한 아랫목으로 가시이 옳다고 봅니다. 가버린 뒤에 다시 오기를 기다리면서 밤새워 술 마셔도 그 마담은 다시 나타나지 않습니다. 인생은 뒤집기를 잘해야 합니다. 그 뒤집기는 기회를 잘 만나야 하는 것이고,
-지금 돈 적은 사람들이 찾아야할 곳은?-
이런 글을 쓸 때 지역을 두루뭉술하게 표시하면 구체적으로 얘기해 달라는 전화가 꼭 오게 됩니다. 그래서 오늘은 구체적으로 콕 찍어서 말씀을 드리도록 하겠습니다. 첫째, 가격대가 낮은 지역 둘째, 저평가지역으로서 향후 가격대가 상승할 지역 위주로 선별해 봅니다.
남쪽에서부터 올라와 볼까요? 전철이 닿지 않은 곳은 생략하겠습니다. 천안과 아산은 무주공산입니다. 공산 光이 되건, 오동 光이 되건 패 잡는 사람 마음입니다. 평택은 미군부대가 이전하는 국제평화신도시로서 2년 후 지제역에 고속철도역이 들어서고 삼성디지털 단지가 이전합니다. 송탄을 주목하심이 무난할 겁니다.
오산과 세교, 동탄은 그런대로 가격대에서 부담이 적습니다. 윷놀이에서 모는 못돼도 윷 정도는 됩니다. 여유가 있으면 동탄을, 여유가 없으면 오산을 보시는 게 좋을 겁니다. 수원과 화성 봉담은 전체적으로 전세가 되건, 매수가 되건 원만합니다. 수원은 2년 후 개통될 전철선을 잡는다면 쉽게 3점으로 스톱할 수 있습니다.
용인은 옛날 반짝거렸던 별들이 지금은 움츠리고 있습니다. 성복, 신봉, 수지, 보라, 공세 지역을 살피는 게 옳습니다. 미분양으로 인하여 기존주택까지 낮은 가격대를 유지하고 있으니까요. 남양주, 호평 쪽에 구입을 원한다면 망설일 필요가 없다고 봅니다. 그곳이 조용한 것 같지만 알고 보면 뜨거워도 좋고, 차도 좋은 호박떡이거든요.
서울로 가 볼까요? 원체 범위가 넓어서 다 말씀드리지 못함을 이해 하셨으면 합니다. 잠시 주춤하고 있는 용산, 상암, 은평 쪽과 영등포 라인을 주목하셨으면 합니다. 신길, 흑석, 대방, 신림 쪽도 무난하다는 생각이 드네요. 광진구와 노원구, 도봉구, 강북구는 울고 갔다가 울고 가는 곳임을 유념하십시오. 서울에서는 될 수 있는 한 소형을 피하심이 옳다고 봅니다. 앞으로 주위에 소형 위주로 쏟아질 테니까요.
파주, 운정, 김포, 김포신도시 등 지역도 지금이 기회라고 봅니다. 남북관계 좋아지면 누이 좋고 매부 좋은 곳이 되겠지요. 당장 시세상승은 없을지라도 교통여건상 훗날 제값을 할 수 있는 지역입니다. 일산, 고양 중에도 가격대가 낮은 곳이 많습니다. 고분양가가 아닌 곳을 선택하시라는 권고를 드립니다.
안양과 의왕은 별로 오르지도 않았지만 내리지도 않은 곳입니다. 소형위주로 갈만한 곳들이 많고, 시흥과 안산도 호재가 있는 곳으로서 전철선이 있는 곳은 앞으로 상승의 여지가 많습니다. 광명은 시세가 회복되면 제일 먼저 뜨게 돼 있음도 염두에 두셨으면 합니다.
분당 등 5개 신도시는 대형위주로 골라 보시는 게 옳을 겁니다. 중소형은 지금도 거래가 어느 정도 잘 되고 있고 전세가 비쌉니다. 중소형이 두세 번 뜰 때 대형은 한 번 움직이는 추세이기 때문에 반드시 대형이 크게 움직이는 세상이 올 것을 대비하심도 무방하겠지요.
인천으로 갑니다. 2-3년 전부터 갑자기 쏟아지는 물량으로 인하여 지금은 정체현상에 있지만 언젠가는 다 채워지게 마련이고 물가 따라 시세도 상승하게 마련입니다. 청라나 영종이 마치 용인의 성복이나 신봉처럼 꽉 막혀있습니다. 사줄 사람이 없기 때문이지요. 매수할 사람은 이 보다 좋은 기회가 또 있을지? 논현, 신현, 역곡도 가격경쟁력이 있더군요. 부동산 적금은 이럴 때 그런 곳에 해야 하는 것입니다. 먼저 뛰어가십시오. 머지않아 밤하늘의 별이 반짝일 테니까요.
글을 맺습니다. 정부에서는 부동산을 활성화시키기 위해 좋은 대책을 쫙 깔아 놨고 그 위에 잔칫상도 잘 차려 놨습니다. 이런 기회가 다시 올까요? 지금의 부동산시장은 가을이라는 생각이 듭니다. 더 망설이게 되면 잔치는 곧 끝나게 될 것입니다. 경제회복이 빠르게 진행되고 있기 때문에,
수원대학교 사회교육원 교수(부동산학. 생활법률학)
수원 세인종합법률사무소 국장
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