“대표님, 개포주공 지금 들어가도 될까요?” “이번 기회에 그냥 팔고 다른곳으로 갈아탈까요?”
지지부진했던 서울 개포택지개발지구 재정비안이 통과됨과 동시에 개포주공투자성에 대해 자사회원들의 문의가 빗발쳤다. 실제로 현장 중개업소에도 지난주말까지 집주인들이 매물을 거둬들이고 한편에서는 매수문의가 이어졌다.
하지만 호가만 일주일째 수천만원씩 오른 상태에서 바로 매매로 연결되지는 못하고 있다. 하지만 시장에서는 재정비안 통과로 강남권재건축시장뿐만 아니라 주변 일반아파트시장에도 긍정적인 역할을 할 것으로 기대한다. 개포주공 아파트의 대규모 이주시에는 주변전세시세에도 적지 않은 영향을 미칠 전망이어서 주변 전세시장을 더 악화시킬 수도 있다.
서울시는 지난 23일 열린 제5차 도시·건축공동위원회에서 강남구 도곡·개포·일원동 일대 (393만7263㎡)에 4만1135가구를 짓는 ‘개포택지개발지구(공동주택) 제1종지구단위 재정비안’을 수정 가결했다.
2007년 9월 지구단위계획 변경 용역에 착수, 2009년 9월에 지구단위계획 결정을 요청한 뒤 1년여 만에 본격적인 재건축에 들어가게 된다.개포지구 내 아파트는 현재 2만8704가구에서 1만2431가구가 늘어난 4만1135가구가 들어서게 된다.
아파트 층수는 현재 저층 아파트 지역(2종 일반주거지역)의 경우, 대지 일부를 공공시설 부지로 기부채납하면 평균 층수를 18층 이하로 높이고, 최고 35층까지 지을 수 있게 된다.소형주택 공급도 확대한다.
전용면적 60㎡ 이하의 소형아파트는 기존 3805가구에서 4080가구로 275가구 늘린다. 또 3개 이상의 방을 가진 아파트에 별도의 현관을 설치해 방 하나를 부분 임대할 수 있는 부분민간임대주택을 6857가구 짓기로 했다.
다만 시프트의 경우 기존 59㎡만 공급했으나 여기에 40㎡ 주택을 추가할 경우 860가구가 더 늘어날 수도 있다.즉 59㎡ 주택을 쪼개 40㎡ 주택의 공급량을 늘릴 수 있다는 것이다.이밖에 60~85㎡ 주택 1만6,453가구 ,85㎡ 초과 주택 1만6,453가구가 건립될 예정이다.
[[사업성과 투자성을 따져보니]]
개포주공1ㆍ2ㆍ3ㆍ4단지와 개포시영 등 제2종일반주거지역에 대해서는 상한용적률 230%를 적용하되 시프트(장기전세주택)를 지을 경우 용적률을 추가로 20%포인트 늘려주기로 했다. 이럴 경우 늘어나는 용적률의 절반은 일반분양 아파트 지을 수 있어 조합원들 입장에서 추가분담금감소로 사업성이 한층 나아질 것으로 분석된다.
개포주공5ㆍ6ㆍ7단지 등 제3종주거일반지역에 위치한 아파트는 상한용적률 250%를 적용하고 이를 최고 50%포인트 상향할 수 있도록 했다.
현재 개포주공 42㎡형(13평형)을 보유한 조합원이 전용 85㎡(옛 32평)에 입주하려면 2억원이상을 추가로 내야 한다. 42㎡형의 현재 매매 시세는 8억1000만~8억3000만원 선이다. 분담금까지 최소 10억원 이상의 가치를 현재 가져야 전용 85㎡에 입주가 가능하다.
현재 대치 도곡동 일대 동일 평형은 13억원선 내외다, 바로 눈에보이는 시세차익은 2억원 이상이나 입주때까지 금융이자와 사업추진일정까지 감안하면 그다지 녹록해 보이지 않는다. 단 입주 이후에도 부동산경기가 나쁘지 않다는 조건과 대단지 새아파트 프리미엄을 감안하면 실수요 차원에서 큰 욕심없이 접근해도 좋을 성 싶다.
개포주공을 실수요자들에게 추천하는 이유는 기부채납(단지 내 땅을 공원ㆍ도로 등으로 조성하도록 하는 것) 비율은 단지 별로 6~12%로 현재 79만㎡인 녹지가 87만㎡로 확충되며 도로면적 역시 65만㎡에서 79만㎡로 늘어나 주거환경이 쾌적해질 것으로 전망되기 때문이다. 또 개포지구는 여타 단지와 달리 미니신도시 규모이기 때문에 문화ㆍ상업시설의 확보와 강남구 대치동 등의 '교육특구'와 가까운 입지적 장점을 갖추고 있기 때문이다.
[[투자시 유의점도 많아]]
하지만 개포지구 재정비안 통과이후에도 차후 사업시행인가-관리처분인가 등을 절차를 거쳐야 되기 때문에 가장 빠른 단지의 경우를 가정하더라고 2013년이후에나 착공이 가능하다는점을 체크해야 한다. 또한 조합원 내홍 등 돌발변수가 발생한다면 사업진행속도는 더 늦어질수 있다.
따라서 지금 개포주공아파트에 접근하는 분들은 투자자보다 실수요자 비율이 많을 수밖에 없어 추가 가격상승이 미미할 수밖에 없다.게다가 전반적인 부동산 경기가 침체 상태고, 국제 정서 불안에다 향후 금리가 오름세에 있다는 것이 부담이 될수 있다.
또한 최근 금융당국이 총부채상환비율(DTI)을 추가로 늘려주는 대상에서 투기지역인 서울 강남 3구(강남·서초·송파)를 제외하라는 내용의 공문을 시중은행에 발송한 것으로 알려지고 있어 시간이 갈수록 개포주공의 매물출회가 예상된다. 끝으로 정부가 지난 3.22 발표한 '주택거래 활성화 방안'으로 인해 총부채상환비율(DTI) 규제 완화를 예정대로 종료시키기 때문에 철저하게 실수요위주로 중장기적 관점에서 접근해야 한다.