DTI규제명분인 가계부채증가원 총부채 상환비율DTI는 주택담보대출을 제한하는 제도입니다. 이러한 제도를 하는 이유는 늘어나는 가계부채를 적절히 조절한다는 명분입니다.
처음 시행한 시기는 2006년 3월30일 6억원이상 투기지구에 해당되는
지역에 시행을 했습니다.
그러나 이시기는 6억원이상이면 서울 강남.목동등이 해당되었는데
전통적으로 4월부터-6월까지는 비수기이라
집값이 2006년초에 상승하고 어차피 2006년4월부터는 쉬어가는 템포여서
2006년에는 DTI규제가 어떤지 잘몰랐습니다.
또한 공급도 그리 많치 안아 효과가 어떤지 구분이 안되었습니다.
저의 연구결과 DTI규제는 일시적 1가구2주택자나. 30평대기준으로
매매값대비 전세비율이 50%를 넘어가면 집값 하락은 없는것으로 조사되었습니다.
2007년3월부터 수도권전지역에 DTI규제를 시행해서
일시적1가구2주택자가 많은 경기남부등은 하락. 남양주덕소.강북등은
공급이 없던 관계로 DTI규제하에서 2008년상반기 추가 상승했습니다.
이당시는 신규분양시장에도 DTI규제를 실시했습니다.
중도금40%까지만 대출을 해주었고 그이상은 DTI를 시행했습니다.
또한 6억원이상은 신규분양시장도 DTI를 전면 시행했습니다.
대부분우리나라는 주택가격이 하락하는 경우는
일시적 1가구2주택자가 신규아파트 입주시 기존주택이
매매가 안되거나 또한 매매가 안되 임대를 주어
임대기간이 만료가 되는 시점에 기존주택을 무조건처분해야 하는분들이
많은 지역은 이때 부동산규제가 있으면 가격하락은 불가피 합니다.(전제적으로공급이많을때)
그런데 만약 분양시장에 DTI규제를 시행해 주택보유자가
기존주택처분유무에 상관없이 신규주택을 끌고 갈수있게
분양시장도 자금력이 있는분들에게 분양을해 DTI규제를 실시했다면
정부가 아무리 부동산규제를 실시해도 주택가격은 절대
하락하지 않습니다...
이유는 우리는 LTV가아주 건전하기에 1주택자 .오리지날 다주택자만
있으면 무조건 매도해야 하는분들이 없기에 더구나
수도권에는 꾸준히 인구수와 가구수증가로 오히려 공급이 부족해지면
주택가격은 상승합니다.
필자는 실제 현장에서 많은 경험을 하는자입니다
실제 기존주택을 대출을 1억원받고 주택을 구입하면
반대로 집을 매도하는분도 대출을 1억원정도 원금상환이
되기에 실제 기존 아파트거래에서는 주택담보대출잔액이 늘지는 않습니다.
실제 주택담보대출잔액이늘어나는 주범은 신규공급아파트에 있는것입니다.
2010년8.29대책후 6개월간 국민은행은 주택담보대출잔액이1조1178억원이
부채가 늘어났습니다.그러나 이기간에 중도금.입주잔금등 집단대출로 신규로
대출액수는 3조1796억원입니다. 만약 집단대출이 안나갔다면
국민은행경우 약2조가 주택담보대출이 줄어드는 효과가 있는것입니다.
하나은행역시20010년8월말대비 2011년2월말에는 8655억원이 증가되고
같은기간에 집단대출은9893억원이 집단대출로 나갔습니다
농협역시 3360억원잔액이 증가되었지만 집단대출은 7749억원이 나갔습니다.
기업은행역시3519억원이 증가 되었고 집단대출은 2838억원이 신규로 나갔습니다.
나머지 우리.신한.제일.외환등 늘어나는 잔액은 공개하는데 이기간에 집단대출
신규액수는 공개를 거부합니다.
은행들을 감독하는 금감원역시 2010년8월말부터2011년2월말에
16개 은행권이 주택담보대출잔액 약17조가 늘었다고 씩씩하게 이야기
해줍니다,그러나 같은기간에 집단대출이 얼마 나갔나 물으면
비밀이라 공개를 할수 없다고 잘라 말합니다.
아니 주택담보 대출잔액이 늘어나는것은 공개를 하고
집단대출나간액수는 공개를 거부하는것은 이치에 맞지 않는것 같습니다.
집단대출신규액수를 공개를 한은행별로 보면 100%주택담보대출잔액이
발생하는원인은 신규아파트공급에 있는 집단대출이라고 단언할수 있습니다.
앞으로 신도시.보금자리등을 계속분양하면 3억분양가전후로
약1억원정도 가계부채가 발생하는데 30만가구면30조 가계부채가
증가됩니다. 그런데 실제 부채가 늘어나는곳은 DTI규제를 실시하지않고
오히려 금융건전성이 좋아지는 기존아파트거래에는 DTI규제를 실시하고
뭐가 앞뒤가 맞질않습니다..
현시대는 21세기입니다.
과거 군사독재 시절이 아니라는 이야기입니다.
오직 진실만이 살아 있어야 합니다