김포한강신도시는 일산신도시 한강이남에 위취하고
있습니다.340만평에 약5만가구가 들어설계획입니다.
검단신도시1.2지구와 같이 붙어 있어 행정구역만 틀리지
실제 동판교.서판교관계보다 더욱위치적으로 친밀한위치에 있습니다.
김포.검단1.2지구하면 대략 900만평쯤 될것입니다....
2006년하반기 집값급등이 있을시 김포신도시구역안에
포함된 기존주택인 장기청송현대아파트32평이 약3억6천정도 했습니다.
2001년입주에 2베이에 지상에 주차장은 있는 아파트입니다....
현재는 2억중반정도하는것같습니다,,,
그럼 이단지가 2006년에 3억6천정도 했던 이유는 바로
김포한강신도시 미래가치가 2006년에 반영이 되어
2001년입주한 이단지가 3억6천이 가능했던 이유라고 자신있게 판단합니다.
대개 정부의 규제하에서 아파트값의 가격변화를 살펴보면
현재가치는 인정하되.미래가치는 인정을 받지못하는 경우가 상당히
많습니다. 현재도 보면 민간중형아파트가 평당950만원정도에 분양하고
있으니 중도금이자 발코니 확장비하면 대략 3억5천전후정도 됩니다.
바로 2001년입주한 현대청송32평이 2006년3억6천이
거품이 아니었다는 증거입니다,....
물론 이단지는 2001년입주한 단지이고 평면이나 지상에 조경들을 감안하면
요즈음 만든단지와 비교는 안되겠지요..
그럼 이단지가 2006년가격을 인정받을려면 요즈음 신규로 분양하는 단지가
청약1순위 마감이되는것은 물론이고 1순위 청약률이 10:1는 넘어야 가능할것으로
판단합니다. 그럼 청약 1순위가 안되는 이유는 무엇인가..
2006년분양하고 2008년입주한 장기시범단지33평가격이 현재 2억9천-
3억정도하는것이 현재 김포신도시 침체의 주원인입니다...
그럼 현재 이단지가격이 이렇게밖에 형성이 안되는 이유는 2006년에
평당750만원 전후로 분양한것이 화근이라 판단합니다...
이분들이 자기가 손해안보는 가격인 3억전후로 가격이 시장에
나오니 신규로 분양하는곳이 먹을것이 없다고 판단하는것입니다..
상황이 이렇다보니 2008년입주한 중심지구인 장기동 단지를
분양대행업체에서는 서자 취급하니 수요자는 더욱 혼란스러운것입니다.
그럼 2008년입주한 장기동단지가 평당 750만원에 분양을 했던
이유는 토지공급가격이 평당 100만원정도 저렴했고.건축비가 인상되기전에
분양을해 가격이 저렴했던 이유입니다...
차라리 2006년분양당시 중대형은 평당 1000만원에 분양했는데
33평들도 평당 1000만원에 분양했다면 현재 김포신도시 역사는 바뀌었을것입니다.
이단지를 분양받은분들이 평당1000만원에 분양받으면 3억6.7천이하로는
절대 매물이 나오지가 않기에 신규로 분양하는20.30평 분양단지는 분양은
순조롭게 되었을것입니다.
또한 김포신도시에 분양전환가능하고 확정분양가인 민간임대단지들이
평당 850만원에 분양하는것이 또한 침체의원인 으로 분석됩니다.
여기단지에서 무주택자 1순위에서 마감되면 상관없는데
평당850만원에 중도금이자 하면 대략 3억정도 나옵니다
현재 2008년입주한 장기시범단지가격이 2억9천-3억정도하니
청약을 상당히 유리하게 할수 있는 무주택자분들이 별로 먹을것이
없다고 판단되니 청약을 기피하고 이것이 미분양이되
정부가 정책적으로 토지공급을 저렴하게 분양한 민간임대단지가
주택보유자가 분양을 받는 이상한 패턴으로 흘러가고 있습니다.
분양전환가능하고 평당850만원에 확정분양가로 분양하는 민간임대단지를
손쉽게 구입할수 있으니 기존2008년입주한 장기동30평대 매물에
관심이 가지않는 이유라고 판단됩니다...
그러면 이렇게 저렴하고 발전가능성이 있는 김포신도시를 현재
외면하는 이유는 현재 김포신도시주변에 그럴싸한 대규모 아파트단지가
없는것이 결정적 이유입니다.
대개 정부가 부동산규제하에 그래도 주변에 분양하는 단지를 분양받는분들은
김포신도시 주변에 현재 거주를 하고 있는분들이 가장 분양받을확률이 높습니다.
그런데 현재 신도시주변 주택가격이 33평기준으로 2억5천전후로 하는것이
현재 김포신도시가 침체하는 결정적 이유입니다........................
그럼 현재 김포.검단주변가격이 30평대가 2억5천전후정도되는원인은
대규모택지개발지구가 없었다는점입니다.....
현재 김포사우지구가 10년전에 입주를 했는데 현재 가격이 2억중반전후하는것이
신도시분양이 안되는 이유인데
그럼 김포 사우지구가 만약 규모가 5천세대가 아닌 2만세대 규모로 했다면
현재 가격은 3억중반은 했을것 입니다.
그러면 새아파트.규모 .녹지율 발전 가능성을 봤을시.
청약은 순조롭고 이러게되면 분양가에 P도 형성되고
여러모로 좋았을것인데 현재는 상황이 이런것 같습니다.
제판단은 현재 김포.검단주변에 현재주택을 보유하면서
신규로 분양을 받는것은 자제하고
대신 기존주택을 처분에 구애받지않고 신규주택을
중소형위주로 투자목적으로 1개더 투자해도
손해는 절대 보지는 않을것으로 확신합니다.
위치적으로 일산신도시와 마주보고.검단등과 같이보면 900만평
중대형위주,녹지율30% 6월개통되는 올림픽대로한강신도시와 연결개통
9호선을 현김포시장의 유치계획등을 봤을시
신도시라는 자존심은 찿을것입니다.
또한 입주시기가. 2012년 2013년에도 수도권전체가 공급이
부족할것으로 판단되니.
현재 주택보유자중 2.3년후기존집을 무조건 처분해서
김포신도시 분양잔금을 해야 하는분들은 자제하고
기존주택처분유뮤에 자유롭고 자금이 별로 들지않는 중소형위주로
1개더 투자목적으로 해도 무방할것으로 판단합니다..